严肃君发现一个蛮有意思的现象---
各大商场，开始成为北京新盘入市前的必选“打卡地”。
客观原因在于，高周转压力下，抢时间，来不及建售楼处。
比如大兴限竞房项目「新城·熙红印」，4月29日拿地，7月9号曝光案名，7月中旬就开放了设在荟聚的城市展厅。
而选择商场的“小心思”很明显。
人多，钱少，离家…哦不，离项目近。
荟聚可以说是南城人民的购物圣地。不完全统计，荟聚平均单日人流量能达到近十万。
疫情冲击下，商场也走亲民路线，正常展位价格在2000元/天左右。
再加上项目与荟聚直线距离不足3公里，简直就是活体广告。
这也难怪，西红门另一个项目「熙悦宸著」也在荟聚摆了个摊儿。
01
五环内最便宜、大兴最贵
截至目前，北京2020年成交的44宗居住性用地（不含商住），五环内只有9宗，西红门两地块作为7090限竞房，无疑是当中“最便宜”的。
同时它们是大兴首个破“6”限竞房，也是最贵的，限均价64400元/㎡，最高均价70800元/㎡。
肉眼可见的，有以下几种优势：
首先，地理位置在南五环与南四环之间，竖向西侧500米有京开高速，东南侧4.5公里是大兴机场高速，自驾很方便。
其次是荟聚，在4号线地铁西红门站A口处。
从项目到这里，非高峰期，自驾只需15分钟，在可接受范围内。附近还有花乡奥莱、万达，都挺高端的。
2019年《北京市商业服务业设施空间布局规划》提到，西红门是五大区域级商业中心之一，未来面向城市南部。
顺利的话，西红门未来奔向南部“商圈之光”。
离荟聚有多远，就意味着离地铁站有多远。
步行需要10分钟以上的地铁站，最终都会弃足从车，要么开车，要么快车。
最后是机场，这里有两层意义---
一是机场本身的利好带动，不多说了，任何一个城南楼盘销售都能讲得明明白白的；
二是坐飞机方便。以前城南人民实苦，首都机场至少90分钟车程，现在？
20块钱打车到草桥站，再花19分钟就可以到大兴机场。
机场还特别新。
02
新城·熙红印—买得起的四环房
“高价”之下，两个项目也拿出了各自的“诚意”，虽然价格一样，但产品路线不同。
新城2018年进入北京，这期间参与的国誉府、禧悦学府都是限竞房，积累了不少同类产品开发经验。
「新城熙红印」作为新城在北京首个独立操盘的项目，站在了前人肩膀上。
社区5-15层、12栋楼，共782套房源，建筑现代简约风，外立面是铝板搭配金属漆。
户型走全龄路线，面积区间为40㎡-139㎡一至四居，九款户型↓
戳图可放大
你能想到市面上的户型款式，它都有：
楼座、户型分布图
40㎡一居，65㎡、75㎡两居，集中分布在1号楼。
89㎡三居面积，有6款户型，公布了3款，不排除有特殊户型和特殊价格。
C4一个卫生间没关系，边户有客厅270°观景窗；C3两面宽双卫设计，C6不但双卫还三面宽。
105㎡三居也是边户有客厅270°，满足高改客群需求；135㎡四居三面宽方正全明，占楼王位。
按照限均价计算，总价大概为258万-895万/套。
能做到普宅的40㎡一居、65㎡两居，数量都不超过20套，且为东西向。
不过有就够了，首付90万起，给真刚需一个“四环梦”。
这个噱头，简单、粗暴、有效。
03
熙悦宸著—买得起的“西宸原著”
「熙悦宸著」打的是另一张牌。
在荟聚的熙悦宸著展位，严肃君和置业顾问聊了半小时，话题集中在了两点---
西宸原著，龙湖的园林。
园林是一个很“未来”的点，是好是坏需要长时间验证。
严肃君也建议，买房卖房，多聊聊更实际的地方，比如社区，以及产品和户型。
熙悦宸著龙小湖乐园效果图
可惜产品信息有限。据其介绍，社区有7、9、10层的洋房，也有15层的小高板，新中式风格，“外立面或采用石材+真石漆”。
没意外就是，首二层是石材，以上为真石漆。
一梯两户，主推81㎡-136㎡精装洋房，总价大概为522万-876万/套，最低首付209万。
最小户型81㎡三居一卫洋房，客厅卧室3.8米，卧室宽3.5米，南北通透，销售称得房率达到86%；89㎡三居户型做了两卫设计。
还是那句话，好与不好，看社区，看产品，看户型。
一个不容忽视的事实是，龙湖在北京新房市场缺席已久，产品和营销都没有经过前两年限竞房红海厮杀，用高端思维做刚需产品，能不能成功？
况且在要求高周转的限竞房市场，龙湖已然稍微落后了一个身位。
大兴是北京限竞房供应最多的地方，但西红门是第一次有。
西红门二手房整体均价4万1，很多是10岁以上的房龄，当然也有像鸿坤·林语墅这样的豪宅。
这个板块、这个地段、这里辐射的客群，需要新的血液。
且北京五环内的住宅用地，尤其是限竞房，预估不会再有了。这两个在11月左右开盘的项目，还是值得环线发烧友们好好审视，多看几次。
互动时刻：
「新城熙红印」正式售楼处还未封顶，开放时间待定；原定于上周末开放的「熙悦宸著」售楼处，延期到10月份。
进一步鉴定，至少要看到它们的沙盘、样板间，届时严肃君再给大家介绍更多项目信息。
在4月29日拿地之初，很多人质疑定价是否过高。
地块属性考验操盘能力，据说某房企团队曾做了几版设计，又都自我推翻，怒而放弃。
从当前信息来看，作为大兴最贵限竞房，两个项目是否达到你的预期？欢迎在评论区留言讨论~
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