房龄快满70年的老破小，有没有必要留？

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问1：

章哥，您好！最近一直关注您，我们是非京籍，不考虑上学，手里有130万现金流，目前北京一套loft商住房自用中，还有红庙北里一套两居50年代建的老破小出租中，燕郊还有一套可变现120的房子，听红庙邻居说未来不会拆迁了，所以现在考虑要不要把红庙卖了套现300万左右加现金换朝青板块润枫水尚一居室可以公积金或商业贷款，家庭税后收入2万，主要想问问章哥年代快满70年的老破小还有没有必要留着了？我家情况如何规划比较好？谢谢

回答1：

1、这主要看你们置换的目的是什么了，如果是为了自住，那有必要换房。如果是投资的话，意义不大。

2、老破小70年和40年的没什么区别，流动性都不好。本来买老公房的人群就少，而银行对40年以上的老房一般又都有限制，额度足时还好些，额度紧张的时候就不放贷。所以在出售的时候挂牌期更长，能全款支付的也会使劲砍价，售价相对低。

而老公房从投资角度讲又是最保值的。因为其本身的房产价值几乎已经归零了，价格中所体现的基本都是周边配套的价值。只要周边各种配套的价值不降低，老房的价值就永远存在，而且还会随着北京大盘而上涨。

而且老房的租售比也高，一般都能在600左右，而想润枫水尚这种高端小区，估计得到800了。也就是说，估计现在你这套房能租到5000，而添了200万之后换到润枫水尚，应该也就能租到6000，不太划算。

3、润枫水尚这种盘，优势体现在自住体验好，房价的波动小，抗跌性强。所以，如果你们是换了自住的话，没问题，投资的话意义不大。

既然是名下还有指标，也有资金，那不如卖掉燕郊的房子，直接用二套指标购买个小房，这样能节约不少成本。

4、老房子的价值不在房子上，就是一堆砖头预制板，根本就不值钱。其价值是所存在的这块土地，房产买卖只不过是土地交易的一个标志物而已。就算有人来拆迁，看上的也不是这房子，而就是这个地段。李嘉诚老先生说过，房产的价值由什么体现？地段、地段，还是地段。所以，只要这地段的价值不降低，老房就有保留的价值。

5、总结：如果是为了升级自住，那置换没问题。投资的话，不建议卖掉这老房。以你们手中现金，再加上卖掉燕郊的钱是250万，加上贷款能买到300多万的房产了。又有指标，所以直接投资更好。仅供参考。

提问2：

章哥您好，老公是北京土著，现在有两套房，一个是六里桥莲怡园的小两居，60平南北没有明厅的那种老公房，现在出租月租6000，一个是亦庄金茂悦大三居自住。为了方便照顾老人，在亦庄租的两室一厅的90平两居室给老人居住月租3800。老公想卖掉六里桥的房子在亦庄买一个小两居给老人住，您觉得有这个必要吗？

回答2：

1、这要看以什么角度为主来考虑了。如果是长期自住的角度，租来的房子毕竟是人家的，自己不能随心所欲的装修或装饰。还会有因为涨房租和修东西与房东争执的时候，如果人家房子要卖，或者房租涨得不合适，搬家也是在所难免。所以，租房总处在自由和不自由的摇摆中。一边是选择房子的自由，一边是被限制的不自由。

而自己的房子就是自己的，想怎么住怎么住，纯粹的自由。

2、但如果是从投资角度考虑，就不太划算。以六里桥和亦庄相比，两地房产的升值是差不多的。都是成熟板块，都只能是跟随大盘涨跌。亦庄是产业区，六里桥也挨着丽泽，同样是产业区概念，没法明确的说哪个板块更优。

以莲怡园的房子租金6000来讲，估计租售比在600-650，房子300多万，以350万算吧。置换成本按全款能做低，也要在4%，也就是14万左右，相当于现在亦庄3年的房租。再者每个月的收入还少了2200，不划算。

3、总之，我觉得没必要置换，老人一般不像年轻人那么讲究装修，所以住自己的还是租来的都差不多。没必要只是为了住自己房而折腾，从资金角度也不合适。仅供参考。

提问3：

章哥，麻烦您有时间帮我看看这个房子可以入手么？ 2000年的房子，6楼顶层，没有电梯，三居室。小区是大兴区新居里小区。未来有升值的可能么？ 麻烦章哥~

回答3：

1、新居里，经适房小区，和旁边的新安里性质差不多。我对这儿不熟，好多年没去过了。

2、从图上看，房子没什么，标准的老式狭长户型，好在是西边户，客厅采光的问题被解决了。

3、顶层，但这是2000年的，质量不会有问题。北京1998年之后的小区都采用了新建筑标准，一般不会出现老式建筑那种顶子薄容易漏水的情况。而且现在做防水也简单，有渗水的地方直接用涂料一刷就行，处理很简单。

4、从投资上讲顶层就是出售的时候挂牌时间长，一般是中间楼层的三倍以上。价格也肯定低，但这在你买房的时候也低，并不吃亏。其价差比例是不会有什么变化的，等着加装电梯就行。

5、升值是肯定的，北京大盘上涨这里就会涨，要不然也不会从当年的2千多涨到现在的3万多。不过从这个涨幅也可以看出，这里跑输了大盘。北京在2000年的均价是3000出头，现在是6万，涨幅接近20倍。而这里呢，肯定没达到。

这里本来就被京开隔开了，而新居里这边又隔了一条新风河，离地铁较远。如果未来团河周边的配套建设快，那这里不会再被甩下，会跟上大盘涨幅。但如果还是比较缓慢的话就说不好了，有可能继续偏低于大盘。

提问4：

您好章老师，咨询一下，我是北京户口，目前在丰台星河苑有套78平两居，市价510万左右，还有130万贷款，想卖掉改善一套大三居，还能再加400万左右的首付，月入2万，孩子学区有政保，不考虑学区房，上班在4号线上，您觉得在原地置换合适吗？有没有合适的小区推荐？谢谢！

回答4：

1、510-130+400=780。月入2万，也就最多使用二套商贷的187万。但这个比例不太合适，偏低，还不如不贷直接全款呢。如果用贷款的比例太少，不仅费时费力，还多交了税费，中介费也不好砍价，和卖家也不好砍价。所以不划算，建议干脆别贷款了，全款合适。或者找亲朋借一些也行，都比贷款强。

2、既然不考虑学区，那原地置换很合适啊。未必还在星河苑，旁边的城南嘉园也可以考虑。基本同时代的小区，无论是益城园、益明园和益星园都挺好。我是更喜欢益星园，离地铁近，社区的户型也挺好。虽然是自采暖，但已经这么多年过去了，楼体早就被烘透，费用并不高。

3、从公益西桥到草桥，本来就是丰台很不错的区域，草桥的未来上层，恋日花都、春季星空等等也挺好，只不过离4号线好像稍微远点儿。

提问5：

章哥，您好，我同事的孩子博士毕业后，在回龙观医院工作，她想在回龙观医院附近给孩子买个一居室，让我帮着问您一下，离回龙观医院近的好小区有哪些，价钱多少，麻烦您给推荐一下，谢谢

回答5：

1、好小区，那得告诉我你们准备花多少钱啊？好与不好是相对的概念，并不绝对，只能在总价确定之后选择相对合适的。

2、离回龙观医院最近的就是新龙城，楼龄在回龙观算比较新的，商品房社区。单价5万多，一居室300多到400万左右吧。

3、如果是好，那距离最近的就是金域华府，过了京藏高速就是，离回龙观医院很近。小区还是次新盘，应该刚过5年，现在单价在7万左右，一居室400多不到500万。

4、再好的小区稍微远点儿，到西二旗了，领秀新硅谷，社区环境非常的好。目前单价应该8万左右，一居室在700万不到。但这里一居室少，不太好买到。

提问6：

章哥，太舟坞紫郡兰园东西朝向临街次顶层的新房5.3万一平米如何？比如：1 未来附近几百米会有地铁站吗？万泉河北延会在附近吗？2 采光通风如何？3 升值空间如何？

回答6：

1、地铁的事情谁谁的好，规划了都有可能修改，除非是已经开工，且站点已经开始建设，否则一切都有可能。现在本身也算是有地铁的，就是远了点，不太好说算地铁概念了。

我对地铁规划不熟，不知道是不是有方案了。但估计够呛吧，北京没通地铁的地方还多着呢，不可能专门为了这里再修一条。

万泉河北延我就没看过规划，说不好。这些事儿只能听售楼处的，他们说什么是什么。信不信单说，但他们的消息肯定是最灵通的。当年我卖房的时候也这样，消息都是真的，只不过拼凑一些对自己有利的而已。

2、东西向，临街。通风没问题，采光一般吧，毕竟是东西。南北的是不是已经卖完了？

3、市值空间？这更不好说了。这里是新区，很新的新区。我就去过一次，还是去稻香湖时顺便看看的。只能说未来会很好，但这时间谁也无法确定。如果配套建设的快，产业园也快速成长，那这里肯定跑赢大盘。但如果规划修改，或者配套跟不上，那也有长期站岗的可能。风险与机遇并存吧。

举个例子：向南过了京密渠，有个保利西山林语。当年是2008年6月开的盘，我刚从成都当志愿者回来就去陪朋友看盘了。项目很不错，好像是1万出头。那会儿北京的均价是八九千，这里比均价略高。

但当时是全国楼市低迷，惨不忍睹，朋友也没敢买。第二年夏天，全国楼市暴涨，北京一马当先。又陪朋友来看西山林语，二期已经涨到了1.5万，还是超过北京均价，朋友还是没买。

到了今天，这里5万多，而北京的均价是6万出头。朋友后来买的二手房，涨幅远远超过这里，很庆幸当年没买，要不还得在这儿站岗呢。

从项目本身无法说有什么问题，只能说是周边配套没跟上。人们买房，表面上是买房子，实际上买的就是地段中的各种配套与服务。配套越多价值越高，配套越不完善，站岗的时间越长。

4、总结：地铁的和高速的事情我说不好，规划的事不敢瞎说。东西向的户型只能说一般。这升值情况也要看规划了，但愿政府能资金倾斜这里，发展的或许会快些。仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！ 关注“章哥说买房”微信公众号，有房产相关问题可以向我提问。