深圳楼市：这个片区“麻雀虽小，五脏俱全”刚需买房值得关注

　　1、会员提问：九哥你好，我是刚需买房上车，今年27岁，未婚，目前月收入一万左右，是首次买房，现在在考虑一房的小户型，主要是自住为主，首付款目前只有80万左右，请问我是该选择梅林的先科花园、凯丰花园综合楼、还是选罗湖的联城美园、新天地名居、置地逸轩好一些呢？更建议选哪个？

　　答：你好，我更建议新天地名居，同地段内是目前最新的社区，小户型租客为主，品质较好。 可以看5万以下的单价小户型，卫生间在卧室里面，小麻雀五脏俱全，用来上车很合适！

　　2、会员提问：您好九哥，我目前手上有一套军产房120平，在西丽留仙洞。蛇口花果山小区有一套50平的小房，有贷款130万未还清。年收入60万，目前手上有100万，工作生活都在南山。

　　目前的想法是：一、花果山小区是育才三中的学位，本人想给小孩置换个更好的学位房。不知道是否可行？二、等花果山小区的旧改，还是及时置换？三、这套军产房居住的很舒服，户型也很好，但是我感觉升值有限。不知道能否出手？四、如果没办法换到比三中更好的初中学位，等小孩明年上初中后，就没有学位需求了。房产该怎么优化？谢谢解答，已付费咨询过！

　　答：付费会员你好！

　　花果山小区，片区特点如下：

　　①、居住体验感差。比如没车位、比如扛大米上五楼。

　　②、旧改。1:1.2～1:1.3的赔偿，而且拆迁遥遥无期，回报率并不高

　　③、育才学位，由于生源等问题，会进一步的走下坡路。除了业主和中介，现在很少人炒作育才学位了。

　　④、其他配套一般。比如地铁、商业、片区的改造难度极大。

　　综上：我认为花果山会严重地跑输大市。房产的类别有商品房、小产权、农民房、军产房、保障房、公寓、写字楼、商铺等。

　　每一个产品都是一个流派，要成为一个专业玩家，就要学会选择与放弃！那我的选择是买商品房。

　　这两套房从投资的角度看都建议出手。自住+学位+投资：诺德假日、鼎太风华、君南山可以关注。

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　　3、会员提问：你好，龙岗深业有套大平层及龙岗依山郡学位小房，现在想抛掉龙岗的房子，因为小孩有学位需求，不太想去南山，看了圣莫丽斯B区房子比较喜欢。

　　其实圣莫丽斯要出关交通很不方便，在南山未崛起之前，购买群体主要来自福田方向，而现在福田的人都往南山方向去了，整个深圳的趋势是罗湖→福田→南山→前海，所以自住感觉喜欢就好，投资不是很好的选择。

　　4、会员提问：九哥你好，请问宝中的菁英趣庭一房一厅怎么样？可以跑平宝中的大势么？

　　答：从进场的时间看，宝安南山的小户型基本上都已经涨了10-15%了，如果是纯投资，就不太建议追高这些热点片区的小面积了，自住就没有办法，只能咬紧牙关接受。从产品上看我更愿意选两房而不是一房，毕竟两房接盘人群会更广。花样年的地段够好吧，它的一房一厅五年前和玉湖湾的小两房价格一样，现在玉湖湾已经跑到前面去了，无他，唯两房尔。

　　5、会员提问：九大大你好，我目前在西乡松茂御龙湾有一套小3房，在我老公名下！老家有一套在我哥名下！我自己的情况是无房无贷，深户！小孩目前上小学三年级，想买一套好一点的初中学位房。宝中我有关注华联城市全景、南山阳光带海滨城（南外高新）、科苑学里（南外科华）、听说宝安中心区的泰华梧桐岛今年要开盘，目前的首付能拿出350万，请问买哪里好一些呢？或者还是买50平方左右的学位房，再用别人名字买一套投资沙井海岸城。您有什么建议吗？付费咨询过，谢谢！

　　答：付费会员你好！

　　学校对比：南外高新>南外科华。

　　华联城市全景位于创业路和公园路交口，这一区域是除了宝安中心之外的第二梯队高价区域。得益于宝安中学学位的加持，交通上位于5号线洪浪北和灵芝站之间，6站到前海湾；在建12号线接驳灵芝地铁站，2022年通车。通往科技园、后海、深圳湾、蛇口赤湾，周围配套商业体丰富、大范围旧改。

　　楼盘是大花园，人车分流，华联80%的户型为双拼。华联城市全景车位达不到1:1，户型一般，优势是颜值高，多付首付或者全款税费少。缺点是小户型看马路，户型一般。

　　宝安中学推荐：勤诚达、中洲华府、华联城市全景。

　　投资角度更倾向方案二，2套房升值潜力大于1套，囤面积。

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