建发榕墅湾这楼盘值得买吗？首付50万，福州高品质三居购房选择！

【Yesir答疑】，是你身边置业与投资的高参顾问栏目！答疑解惑，买房卖房路上不掉坑！

关于福州的淮安板块，一直以来都有不少粉丝关注讨论。其中，淮安板块的建发榕墅湾得到不少改善需求的粉丝关注，询问该盘是否值得购买？

另外，有群友提问，首付50万，想在福州买一套交通便利的三房，求推荐。

1.

关键词：改善、淮安板块、国企

@郑圣殿骑士

Yesir老师，我想改善我的居住条件，请问建发榕墅湾的房子如何，可以买吗？

Yesir答疑：

建发榕墅湾位于位于淮安板块东侧，东临闽江，北临淮安路，南接福建理工学校。

建发榕墅湾所处地块

背山面江，是这个板块的优势，但也因此少了板块可拓展的空间。这个板块内，目前可开发地块基本见底，再加上淮安板块的南侧有大片学校地，留给该板块内建设配套的空间已不多。只能向南侧的金山共享，不过有一定距离。

回到楼盘上，建发榕墅湾这个盘品质如何？从目前公开的信息可知，该地块占地97.33亩，容积率要求1.82，绿化率30%，限高18-36米。另外，该地块还有要求配建社会公共保障房，并按照6390元/平的价格回购。

该盘于4月公开一房一价表含小高层复式、叠拼和社会保障房，共986套房源领证。可售住宅部分约为626套，其中，小高层复式为416套、叠拼为210套。据置业顾问告知，目前该盘主推113平和128平的小高层复式，以及131-145平的下叠别墅。价格上，小高层复式价格范围在25600元---30000元/平，叠拼价格范围在330~389万/套。

这个价格，与淮安板块周边其他楼盘对比如何？对此，小编与该盘周边另一个同品质大盘——保利西江林语做对比，据中房研究数据显示，保利西江林语近三个月的均价为23010元/平。

保利西江林语近三个月均价走势图

在中介平台上，保利西江林语就有挂出不少与建发榕墅湾小高层复式户型。相同改善需求的房源，不仅面积户型选择多样，而且价格也是处于非常优惠的时期。

此外，保利西江林语一样有相同的叠拼户型，在中介平台上，该户型的总价与建发榕墅湾主推的叠拼价格差距较大。

价格上较大的差距，决定了建发榕墅湾复式户型和下叠产品的价格优势不明显。关键的关键，是该楼盘还有一定比例的安商配建，而保利西江林语是纯商住区，这是本质的区别！

何况，西江林语的建成时间相近，不存在房龄问题，甚至周边二手房即买即得，而建发榕墅湾是期房，还得再等个一年半载才能交房。

所以，建议你也看看周边的二手楼盘，给自己的置业多一个选择，完全可以淘到满足你改善需要的同时，还能省下不少钱的优质二手盘。

2.

关键词：五四北、高层、地段

@晓晓蕾

叶老师好，想问问五四北的建发央著，这个新盘的高层咋样，值得入手吗？跟中庚香山新时代相比如何？五四北还有性价比高的其他楼盘可推荐么？

Yesir答疑：

你问的两个盘，虽然都在五四北板块，但他们具体所处区位还是有不同。建发央著这个盘，位于涧田村，处于五四北板块的东南面，据我了解，该盘的高层部分应该已售罄，即使有，应该已是余房了，不应作为你置业购房的重点考虑。

而中庚香山新时代，位于夏坊路的东侧，在整个五四北板块的西北侧。该楼盘占地面积47.184 亩，容积率2.4，绿化率35%，总栋数8栋，层高约3.15米，毛坯交付。据置业顾问说，主推100平和125平面积段的户型，均价27000元/平左右。

中庚香山新时代所处地段

目前，该价格应该是板块内高层产品的最高价。但该盘主打高赠送空间，额外给赠送住户一定的空间，算是该盘目前的一大卖点了。扩容后的价格，还是有较大的产品竞争力。

若无法接受这个扩容价，建议你可再往周边看看，比如同一片区内的天空之城，该盘目前均价在26000元/平左右，据说还精装交付，性价比不错，建议可看。

3.

关键词：50万、刚需、交通便利

@bobo、Mr罗

叶老师好，首付50万，想在福州买一套交通便利的三房，求推荐。

Yesir答疑：

先看你的问题，想以首付50万的价格买下一套交通便利的三居室住房。交通便利，说明该楼盘不是在路网规划成熟的地段，就是在主要道路的沿线。三房，说明你需要的面积段应该在80-110平范围。

但以你目前50万购房来算，3成的首付，总房价应为160万左右，这个价格想买到交通便利的三房，以三房最紧凑的主流户型90平来计算，单价只能在16000元/平左右，在福州主城区的选择面其实非常少。

根据福建省中房研究中心&福州市存量房研究所日前联合发布了《2020年福州存量房指数8月报》数据显示，8月福州全市（五区+闽侯）平均单价为25241元/平。

福州市区存量房2020年成交价格走势图

各区价格又是如何？据《福州五区8月房价TOP10上线！看看你家的行情在哪？【“关注存量房指数39”】》的数据显示，鼓楼、台江、仓山、晋安四区的均价，分别在23000元/平以上，鼓楼区均价更是在34422元/平，这样的单价，根本拿不下来！

五区之中，唯独适合你的就只有福州东面的马尾区了。据中房研究数据显示，马尾区近3个月的均价为17023元/平。

马尾近3个月的均价走势图

马尾这个区域，距福州主城区虽有一定距离，但目前已有东江滨大道沟通主城的台江、晋安两区，连接仓山三江口板块的三江口大桥已于去年通车。此外，地铁2号线延伸段也正在施工，预计2年内完工，完工后将与主城的交通联系将更加紧密。

如果你注重与主城区的交通联系，马尾快安板块的东方名城可以考虑，该盘目前就有不少15000-16000元/平的三居室二手房，可供你选择。当然，快安板块的几个新盘，如招商雍锦湾等都可去看看。

如果你还考虑相关生活需要，如商业、教育、医疗的话，马尾主城区也有不少高性价比的二手房供你选择。

当然，除了马尾区，闽侯的南屿南通两个板块也有一些新盘价格符合你的需要，这两个板块虽然目前行政建制上还归属闽侯县，但已以福州高新区形象出现很久，也是近年来福州楼市比较火的板块。

购房的门道还有很多！你关注的楼盘、板块与购房疑惑，房谈粉都可文末留言，Yesir领衔房谈团队第一时间为你答疑解惑！