买嘉善，还是买昆山、太仓？多数人认识上的几个“误区”！

昨天，米宅长三角发布了《推窗即见上海，首付40万，不限购！兜遍环沪5县市，这里让我心动了！》（点击可阅读），粉丝们反响热烈，话题多集中在嘉善PK昆山、太仓等能与上海实现1日通勤的区域，如何取舍的问题。

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买嘉善？还是买昆山、太仓？

米宅给出3个观点！

1、不是米宅今年推嘉善，就否定昆山、太仓基本面的好。

只是当下的嘉善，同时满足了“A.靠近上海+B.发展后劲+C.不限购不要求落户+D.首付40万”4大条件，昆山、太仓在条件A上优于嘉善，太仓在条件B上与嘉善各有千秋，但昆山、太仓在条件C、D上都不如嘉善。

2、对的时间，做对的事情。

昆山以花桥为代表，房价从2003年起步，到2016年顶峰，13年翻了7倍！

嘉善房价从2015年起步，5年翻了3.5倍！

未来有没有可能也翻7倍，到3.5-4.2万元/㎡区间，实现翻7倍的时间会比花桥长，还是比花桥短？这是仁者见仁智者见智的问题。

但是从趋势看，2003-2015年，是投资昆山花桥最对的时间，2015-2020年期间，投花桥PK投嘉善，毫无疑问，嘉善的收益更大，而这个差距，会在2021-2015这五年的“嘉善大变样，昆山小变样”的可预见的未来，拉得更开。

3、在首付能力足够的前提下，昆山、太仓与嘉善，在吸引上海外溢的受众客群上，其实也是泾渭分明的！

您可以根据自己的工作、生活圈子来确定买在哪里？

大体上，浦西地区以苏州河为界，苏州河以北的嘉定、普陀，优先考虑昆山花桥，宝山、闸北优先考虑太仓浏河，苏州河以南的长宁、徐汇，花桥与嘉善可谓势均力敌，但是闵行、松江、金山、奉贤则优先考虑嘉善，青浦可在昆山淀山湖与嘉善之间作取舍。浦东以大治河为界，大治河以南，临港新片区的优先考虑嘉善，大治河以北的，大多优先考虑昆山，但是浦东机场、外高桥地区，由于沪通铁路二期与太仓有特殊的联系，往太仓方向多看看也不错。

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多数人认识嘉善的几个误区

1、不要以为嘉善尽是投资客的主场！

2015年孔雀城刚入嘉善，卖5000-6000元/㎡的时候，确实是投资客占主体，如今的嘉善，本地需求已经觉醒了，本地人买房的比例，已经超过了70%。

相比昆山、太仓，嘉善的GDP数据确实相差甚远，但江苏多大型外企，老板少、厂工多，“政富民穷”，而嘉善所处的浙江省，多民营私企和互联网科创企业，老板多、码农多，“藏富于民”，嘉善“归谷”里面普通员工月入1.8-2万是平均水平，这收入相当于1个月的工资就能买1平米房子！此等好事，在上海，20年前似有发生，当时我初涉职场，一个月工资确实能买上海宝山大华中环边上，一个平米的房子，但如今，按上海人的平均收入，约5-6个月的收入才能买1平米的房子！

2、不要以为嘉善是一座空城！

5年前嘉善第一批商品房新西塘孔雀城1、2期如今已经交房，入住率已有过半。

“沪嘉同城化”正在消弭沪、嘉两地的行政隔阂。目前，沪、嘉两地交通卡、市民卡、医保卡已经互通；上海世外教育集团今年9月1日已正式托管了示范区先导区嘉善西塘镇的中、小学，实行与上海一样的“小学5年+初中4年”学制，西塘学子已经开始读上海教材，未来将接轨上海的教育资源；两地公积金的互通互认已在路上，即将付诸实施……

从发展趋势看，如今的嘉善，和2005年的松江新城，2010年的昆山花桥一样，正在从一座“空城”向环沪“睡城”，再向产城融合的“卫星城”的蜕变过程中，而在2005年、2010年时，曾经也有人抱怨过松江新城、花桥就是一座“空城”，房价泡沫很大!如今再看松江新城、再看花桥，无不地铁挤爆、房子住满、主干道开始拥堵，房价已是当年的N倍了……

这就是长三角一体化进程下，“城市化”的必然结果，再过5-10年，回头看嘉善，将和今天的松江新城、花桥一模一样，生机勃勃，人气十足！

3、不要以为嘉善离上海很远，交通不便！

老上海人80年代看虹桥、90年代看浦东、00年代看松江、10年代看花桥，也觉得很远很远，当时不是有句话叫“宁要浦西一张床、不要浦东一幢楼”么？如今，新虹桥房价贵过老长宁，大浦东房价贵过老浦西，花桥的房价贵过昆山市中心……

今天的嘉善，交通相比当年的松江新城、花桥，已经方便很多了。

高铁23分钟可从嘉善南站直达上海虹桥，普铁从嘉善站24分钟9元到松江站（转9号线），51分钟12.5元到上海南站（转1、3号线）；

高速公交，从嘉善客运中心、西塘、枫泾等地1个小时可达上海虹桥、上海南站、上海火车站等各个方向。

待到2022年，接轨松江、上海南站的沪嘉城际开通，归谷、老城（魏塘街道）、枫南板块方便了；2025年，接轨青浦、虹桥的示范区1号线（暨沪苏嘉城际）开通，嘉善主城（魏塘+罗星）、姚庄、西塘板块也盘活了！

届时，实现了地铁运营模式，可随到随走的“城际轨交”，将给嘉善带来比现时松江新城、花桥，更多元、更快捷的出行方式，嘉善的常住人口会有实质性提升。

4、不要以为金山、昆山就是嘉善房价的天花板！

现在，每逢周末节假日，嘉善各楼盘现场，都是人气爆棚，给人一种买房的紧迫感。

与此同时，你也可以去看看金山、昆山、太仓的楼盘现场，去作一个对比，你就知道米宅为什么更看好嘉善了！

不可否认，金山的房价是上海16区中最低的，如果拿嘉善的CEO盘与金山最偏远的乡镇盘去PK，房价甚至还出现了倒挂，但这么比本身就没有意义，就好像你拿上海崇明区的房价和杭州西湖区的房价比一样。

金山卖不好，原因很简单，它是上海陆上（除崇明三岛外）唯一不通地铁的远郊区，是上海的“西伯利亚”，上海一张房票（非沪籍人士需要用5年社保+1张婚票来换）诚可贵，谁都不愿意投在上海的“西伯利亚”区域！

昨晚，我在评论区，搁了这样一段话：“金山再好，也是上海的西伯利亚，上海人珍贵的房票不会投向哪里；嘉善再差，也是浙沪门户之心，不占用房票，能撬动杠杆，就是比金山强！”

今天，金山卖不好，其实也同“金山本地人也不看好金山”有关，金山条件好的，会想办法买到徐汇、闵行去，条件一般的，买松江，条件差一些的，买嘉善等升值，也比买金山无人接盘好吧！

昆山，主要是主城区玉山镇和临沪的花桥镇，发展已经饱和了，也没什么存量宅地可以造新房子了，常住人口近5年来已不怎么增长，出现瓶颈了。所以，房价的天花板也就形成了，昆山的房价已横盘三年了，不涨还微跌。加之对非户籍人士购房资格、首付政策，无法违背苏州大市的整体政策，相较嘉善，显得不怎么友好（太仓、吴江的情况亦然），这也使得它们失去了很多机会！

假如今天昆山、太仓的购房资格、首付政策，和嘉善一样友好，那么环沪的格局、投资逻辑又将重构，上海外溢的投资需球就不会像现在这样“南重北轻”，近乎“一边倒”地涌向嘉善。然而，时间和机会不容等待，很多机会就是这样稍纵即逝！

嘉善和其隶属的嘉兴大市，“民富”程度不亚于昆山和苏州，嘉兴临杭的桐乡、海宁核心区CEO盘已出现超3万元/㎡房价，嘉兴市本级、嘉善、平湖核心区CEO盘也已出现超2万+/㎡的房价。

江苏最富的县级市昆山、地级市苏州GDP超过浙江最富的义乌、杭州不是一点点，但房价则不能和义乌、杭州相比，这也就证明了房价的高低不能简单的与GDP挂钩。同样，国家政策的扶持，也不能简单的与GDP挂钩！比如，华东第2、全国第6经济大市苏州至今还没争取到一个机场，而在新疆、云南，几乎实现了“一地一机场”，在海南三沙，几乎实现了“一岛一机场”。

也正因此，嘉善房价在未来的1-2年内，反超金山、昆山，是大概率事件！

如今的嘉善，城铁对接的是上海松江，轨交对接的是青浦、虹桥，倒是平湖，唯有对接金山！

如果真要拿嘉善和上海毗邻区的房价作一个“对比”的话，参照昆山花桥23000元/㎡，是上海嘉定38000元/㎡六折的对应比例，是一个相对靠谱的算法。

上海松江41000元/㎡，约对应嘉善主城区、归谷，补涨到25000元/㎡不算水份很高；

上海青浦47000元/㎡，约对应嘉善临沪的西塘、枫南，补涨到28000元/㎡不算水份很高。

待到2025年，嘉善对接上海的2条城际轨交全部开通后，假设上海松江、青浦的均价,保守估计达到5-6万元/㎡，那么嘉善的房价涨到3万-3.6万元/㎡区间是可以预期的！

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清一色17500-18000元/㎡，

米宅在嘉善，为什么选择了它？

目前，嘉善除了几个极边远的乡镇外，临沪的几个“示范区”先导区（西塘、姚庄）和主城区（魏塘、罗星、惠民3个街道），几乎清一色都是17500-18000元/㎡的一口价，不少楼盘还捆绑车位销售！

嘉善极边远的天凝镇，因为5年后通车的通苏嘉甬高铁规划新设了嘉兴北站（注意，这条线停靠南通—苏州—嘉兴—宁波“南北走向”的高铁，几无可能有进上海的列车），7月份时，碧桂园天凝原著14600元/㎡的均价，也秒光了。

主城区，靠沪嘉城际和示范区1号线交汇站嘉善火车站近的项目早已经清盘了。现在售项目，都离开高铁嘉善南站和城铁嘉善站很远，最近的，品质较好的龙光玖龙台，均价18000元/㎡，虽能享受嘉善主城的生活配套，但离高铁嘉善南站有5.5公里，离城铁嘉善站有6.3公里，不太适合“沪漂”一族和全国投资客。

米宅这次推荐粉丝团购的，金茂上海之窗智慧科学城项目，位于与上海枫泾古镇一界之隔的嘉善县惠民街道枫南社区，是嘉善唯一一个不依靠嘉善配套，完全可以借助上海枫泾的生活（肯德基、星巴克、大型商超、奥特莱斯都有）、医疗（上海的二级甲等医院）、教育（中医药大学附属枫泾小学、华师大附属枫泾中学）和出行（公交枫梅线，枫泾首班5:00，上海锦江乐园末班23:42，全程走G60高速，约57分钟直达）的项目。

↑您从上海市中心的徐家汇出发，乘坐地铁1号线到锦江乐园站，转乘枫梅线，坐2站到“朱枫公路亭枫公路站”，再步行445米，6分钟即可到达金茂上海之窗项目。单程需时约78分钟，与徐家汇到花桥，坐地铁11号线的用时差不多！

↑枫泾古镇位于沪浙两省金山、松江、青浦、嘉善、平湖五区县交界处的“吴越名镇”，是上海通往西南各省的最重要的“西南门户”。枫泾，是中国历史文化名镇，上海仅次于朱家角，人气排第2位的水乡古镇，新沪上八景之一。枫泾，也是金山除主城区以外的第1大镇，2000年时，金山区挑选了枫泾镇作为沪郊首批打造的“一城九镇”之一，定位为北美风格新市镇，引进了奥特莱斯、金山农民画村等项目。

↑2010年开通的沪杭高铁在枫泾镇设有金山北站，目前每天有18趟高铁停靠，18分钟即达上海虹桥。

↑2019年，枫泾引进了国际知名的“乐高乐园”品牌，将建设仅次于迪士尼的上海第二大主题乐园，预计2023年开园后，将大大提升枫泾的知名度和旅游人气。

而金茂“上海之窗智慧科学城”项目本身，也是亮点多多：

1、它不是一个普通住宅项目，而是占地17平方公里的“浙沪门户之心”地标项目。

金茂邀请了参与过迪拜艾马城市、上海虹桥商务区核心区、北戴河国际旅游度假中心设计的世界级知名建筑事务所CALLISONRTKL规划运筹“上海之窗智慧科学城”的整张蓝图。这座“未来之城”，规划有浙沪门户之心、城际枢纽之心（以沪嘉城际枫南站TOD为支点）、智慧未来社区（住宅项目）、TOD融合城区、中荷绿能园区、智慧农业园区、中荷智造园区等“双心五区”。

↑“上海之窗”项目所处的“枫南站”在沪嘉城际铁路中的位置

↑“上海之窗”项目与长三角一体化示范区先行启动区的互动联系

2、项目引进了世界顶尖贵族学校，全国仅有4家的“惠立公学”已签约入驻。

惠灵顿学校，是英国最大和最辉煌的世界顶级贵族名校之一，为英国政界和牛津、剑桥大学培养了大量杰出人才。在中国，已有上海、天津、杭州三个分校区，学生人数逾4000人。

↑位于上海前滩的惠灵顿国际学校，不仅以45万/年的学费打破了上海最贵私立学校的纪录，还带动了前滩板块房价从三年前的67086元/㎡一路飙升到13.5万元，在横盘三年的上海，创造了涨幅翻倍的奇迹！（点击可延伸阅读）

3、项目2平方公里的启动区，与千年古镇枫泾交相辉映，打造水乡版的“太古里”。

↑金茂邀请了世界建筑大师安藤忠雄操刀上海之窗文化艺术中心项目，这些商业、文化配套的落地，将极大的丰富入驻居民的娱乐、消费生活。

4、依托金茂首屈一指的城市运营经验和阿里云平台，推动浙江“未来社区”落地。

未来领跑世界的智慧居住体验，将率先在“上海之窗”实现。

5、首批79㎡二房二厅一卫-89㎡三房二厅二卫，只有284套，全装修住宅均价17500元/㎡，总价138-155万元，首付40万元刚刚好，就怕你抢不到！买嘉善，还是买昆山、太仓？多数人认识上的几个“误区”！