为什么一提商住，我就劝你别买

最近，向严肃君咨询商住房的，突然多了起来。

其中一个意向最强烈，也很能代表一小撮人处境--

北京人、父母有房、自己单身；手头100来万闲钱，放理财嫌利息低，买得起的住宅都太远。

这妹子望京工作，看上了顺义15号线南法信站某商住项目--

“就眼下来看，精装现房，买了就能住，去望京上班也方便。”

“接下来几年，也没压力。全款80万买完，还能剩点儿，不用还贷款。”

“过几年结婚的话，租出去呗，20年回本，或者卖掉也行。”

不得不说，这笔账算下来，看起来很像那么回事儿，但却忽略了某些至关重要的点。

严肃君，会这么算。

买房无非两点，要么自住，要么投资。

妹子之所以把目光投向商住，根本原因在于，手头钱不足以买一套住起来舒服的住宅。

就拿顺义这个项目来说，临铁够方便，现房够放心，loft格局够时尚，更别提还有各种活力街区，多彩主题公园了。

但实际住进去就会发现--

4梯31户塔楼，搬家省出来的通勤时间，全浪费在等电梯上了；

周末想睡个懒觉，结果左边美甲店人来人往，右边民宿半夜12点还有人办理入住；

商水商电，每月交水电费，心都在滴血……

除此之外，妹子完完全全忽略掉的是，作为商住项目，不能落户，不带学位。

换句话说，这个房子只有纯居住功能，没有任何附加值。

作为北京土著，妹子现阶段可以不考虑教育问题，但未来出手时，不考虑教育问题的接盘人能有多少？存疑。

毕竟现阶段，居住的刚需可以通过租房解决，教育的刚需基本只能通过买房解决。

另一个心动理由，在于商住房相对较高的租售比。

以其看中的80万一居来看，目前市面整租价格在3千2左右。

不考虑通货膨胀及房租变动，如果一直自住且不换工作，20年后这妹子得到的是，通勤自由+1套房。

如果继续住父母家，这套房对外出租，20年后得到的是，76.8万房租收入+1套房。

这76.8万，也就是妹子所谓的20年回本。

首先要注意，这里面没有考虑出租空置期，以及房东普遍需要承担的物业费、取暖费等硬性支出。

其次，这个回报并不算高。

假设80万存银行，以年利率3个点计算，利滚利，20年后利息能超64万。

关键是，这里还有一个预设前提，这套房20年后还值80万，也能顺利变现。

严肃君的担忧是，万一这个前提不成立呢？

该项目2016年首期开盘，当时精装房售价超3万/平，目前毛坯房售价只有2万多；二手房市场挂牌价多也低于原值。

20年后还能不能卖出80万？存疑。

就算房子价值保住了，在变现时，其交易税费，相比住宅要高出很多。

而过高的交易税费，势必会拉低实际到手价。

更可怕的是，20年后很可能卖不掉。

目前个人购买商住房，要求十分苛刻。需同时满足名下无房，连续5年社保或纳税，并暂停商住贷款。

尤其是暂停商住贷款一条，意味着必须全款，而目前北京住宅首套首付最低可以做到3.5成。

100%全款PK35%首付，这极大削弱了商住的价格优势。

就算商住商住便宜一半，其上车成本与住宅是拉平甚至是还要更高的。

再加上经过2017年后三年市场教育，绝大多数尤其是首次入场的购房者，都会将筹码放在住宅这边。

无人接盘，意味着无法流通，这是资产配置中的极大硬伤。

还要提醒大家的是，不管是住宅和商住，大家拿到的都是有一定年限的使用权，像住宅是70年产权，而商住多为40年或50年。

产权到期怎么办？

目前住宅建设用地已经有法律明文规定，使用权期间届满自动续期；但商业用地到期如何，至今未有明确说明。

如果到时候不能续期？或者可以续期，但需补缴大金额费用呢？

刷卡前一定要想清楚，能不能接受这个变数。

互动时刻：

商住房，原本是商业办公用地，却盖成住宅的形式，原本就一直游走在法律和政策的灰色地带。

就像上文中的妹子，销售甚至暗示，可以借用壳公司名义购买，避开限购。该房产作为公司资产，甚至还能合理避税。

但别忘了，买房子最常出现的场景是，“假话全不说，真话不说全。”

公司名下房产，在持有及出售阶段，都有相应的税费，是不是真的能算过来帐，不能只听一面之词。

毕竟，现在打擦边球觉得占了便宜，以后卖不掉的时候，才知道是吃了亏。