惨！上海还有大批楼盘卖不动！期房变现房实属无奈！

昨天，我们发布了《惨！上海还有大批楼盘卖不动！期房变现房实属无奈！》的文章，得到了不少购房者的关注，在此表示感谢！

文章在发出去后，经过我们谨慎斟酌，有些措辞并不十分严谨，经过认真考虑，我们做了部分修改，并且增补了一些今年开盘的项目情况，希望能给广大读者朋友们呈现出更真实的市场动向。

昨天还有网友在后台留言提到金山，这里也做简单说明，虽然金山远离上海城区，区域市场封闭，但区内新开项目售卖情况也都不算太差，这反而说明，金山市场的内需较强，有充足的本地改善置业所需，市场还比较健康。

8月底，上海涌现了一大波热销楼盘，买房人的购房需求十分高涨。

但细心的你或也能发现，在热销盘的背后，还有更多项目不被市场认可和接受，售卖情况并不乐观。

如果再把时间线往前推移，其实上海还有卖了两三年都没有卖掉的楼盘，这与今年经常出现的日光盘形成鲜明对比。

无奈期房变现房，市场火热它冷清，市场转冷它更冷清。所以要买这样的楼盘，买房人一定要多加思考。

宝山罗泾板块的雍和府最具代表性，这也是宝山区最难卖的项目。2018年3月首次开盘，推出350套房源只有25组购房者认筹，据悉开盘当天只卖掉3套。

项目又于年底再一次取证，推出154套别墅房源，可能是认筹确实不理想，并未公证摇号开盘。

有趣的是，该盘在续销期还推出“买房送宝马”活动，变向降价促销，当年易眼看房还报道过此则消息。

经过2年半时间消化，共500余套房源，如今网上房地产显示还有156套可售房源。

雍和府虽位于上海宝山，但距离江苏太仓只有约6公里，距离长江入海口不足2公里，售价堪比当年宝山顾村二手次新房，价值属性已背离市场行情，该盘卖不动也情有可原。

莫里斯花源位于嘉定徐行板块，其实该盘从一开始，就注定了“遇冷”。

拿地成本确实太高，楼板价达2.4万/平，是当年名副其实的地王。

而且该盘所在区位没有地铁，配套也很低端，售价3.52万/平同样背离区域行情，所以项目两次取证入市，共推出560套房源，如今还有277套在售，售卖1年多，也只去化了50%左右。

项目最晚将于2021年3月交付，期房变现房大概率是会发生的。

而值得说明的是，即便该盘有着如此售价，但受制于资金成本，以及这几年时间成本，几乎可以用血亏来形容。

上述几个区域都是个别盘相对不太好卖，而上海南部，尤其是奉贤区，表现的就更不尽如人意。

位于奉贤青村的宝华帝华园于2018年1月首次开盘，有超过1000多套房源，一共拿过2次预售证，在2018年，它的单价就快上到了3万/平，与当时的南桥房价相差无几，因此售卖不理想。

而且此盘在2018年开盘时，外立面都已经建设的差不多了，当时开盘都已经延后了许久，如今经过2年多的时间，项目早已成为了现房，目前依旧有一些房源在售。

另外，奉贤青村对于市区客比较陌生，认知度明显不足，而且区内也鲜少有商品房项目，地段确实没有太多优势，如果不是因为这里划入自贸区临港新片区范畴，该盘卖的可能会更加艰难。

还是一句话，价格并无太多优势，本地客听闻此价格都去买南桥的房子了，外区客又对青村区域很陌生，卖的不好也属正常。

奉贤的另一大盘天和前滩时代也是现房销售的代表。该盘最早开盘可追溯到2014年，此时奉贤BRT还没开通，如今这条快速公交已经开了有2年多时间了，项目依旧没卖完。

其实该盘在2016年房地产行情最好的时候一直在捂盘，直到2018年4月才取证销售，此时项目已为现房销售，单价约2.7万/平，恰巧遇到限价从严、市场冷清的调控，推出416套房源，仅有95组客户认筹。

而后项目在2019年10月又一次取证开盘，单价上涨到了3.05万/平，推出424套房源，也才有56组客户认筹，13%的认筹率又创下新低。

其实该盘对于奉贤来说，地段相对不错，而且户型多以80-90平刚需为主，本是可以得到热销的，但开发商错判了楼市行情，选择在2018年最严调控中开盘，错失了楼市最好时机。

另外，在2018-2019年该盘周边又出现了多个竞品楼盘，品质又好过天和，这对天和前滩时代形成了一定“挤压”态势，夹缝里求生存或许是该盘当前的现状。

如果说奉贤区的金汇、青村、海湾还有自贸区这一利好，那么位于柘林的凤鸣美谷则是完全没有利好的区域，虽有一部分本地客需求，但实在有限，而外区客购买这里，也几乎看不到任何想象空间，只是为了居住而居住。

当然，上海今年开盘的项目也有一些卖的不是很好，而且有个别项目还集中于火热的市中心。比如徐汇长桥板块的梧桐公馆项目。

该盘一共才155套小体量，开盘认筹数据就已经十分难看，大筹81组客户，认筹率刚过半。要知道，比它后来开盘的汇成南街里推出了300多套房源，足足比该盘的体量多了一倍有余，当天就售罄了。

可以说这是个被自己打败的项目，90多平的建面竟然只做成了1房，101平的建面也才做成2房，且户型设计也十分奇怪，如此使用率确实会让购房者望而却步；即便该盘还有建面118平，符合当下人们的居住需求，但户型进深长开间短，居住舒适性显然也不及其他新房，受市场冷落也在所难免。

93平1房户型↑

购房者为何要花同样的价格买个舒适度不高的房子呢，为何要与自己的居住生活过不去？

铭德传奇漪景庭和中興路一號是一对难兄难弟，两盘相聚不远，同属竞争者，失败的原因也几乎一致，前者做出了10年前的过时产品，后者做出了超前卫的产品。一个过时，一个新颖，让当下的上海人民来适应真的比较困难。

铭德传奇漪景庭可以用一句话来形容，“现在的新房客厅没有做成暗厅的”。或许是开发商意识到了这一点，在开盘不理想后，又重新设计了一版户型，只不过客厅敞亮了，次卧又变暗了，硬伤还是户型老旧。

中興路一號不必多说，华丽的外观和内部会所等设施非常加分，还请来了英国设计大师来设计立面，确实超前、新颖，但再好的外在因素也抵不过居住在内的舒适性，此种户型实在不适合上海人的居住需求，所以就有了如今遇冷的尴尬。

外滩豪景苑也是今年新房市场比较尴尬的项目，对手没有打败它，它却把自己打败了。

建面156平能够做出紧凑型4房，而更大建面186平却做出3房，且后期还不好改造，完全把186平3房去化空间给堵死了，该盘狠起来连自己都害怕。

这就是真实的楼市市场，从这些卖不动的楼盘中就能反映出，如今买房人的状态和想法更趋于理性。

货比三家，当然要选择有性价比的房子了，买房更要三思而后行。

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