案情摘要
新冠肺炎疫情阴影未散，长租公寓公司频频爆雷，如南京“我乐公寓”、杭州“友客”等、不少将房子委托给长租公寓公司托管的房东发现，本该收到租金的日子，长租公寓公司迟迟未能支付租金，房东前往公司讨要说法，却发现早已人去楼空人去，询问公司人员得到答复也是已经离职，这给本就在新冠肺炎期间缺少收入的房东雪上加霜。对于房东来说，如何向“长租公寓”公司维权？如何尽快收回房屋是个很大的问题？对于租客而言，已经支付了房屋租金，还没有到期，房东是否有权收回房屋？下面笔者就这些问题进行法律方面的分析。
一、关于合同性质问题
“长租公寓”公司与房东签订的合同，虽然名称是《资产管理服务合同》或者《委托合同》等等，但是判定一个合同法律性质，并非是根据合同名称，而是根据合同中所约定的权利义务而定，“长租公寓”公司与房东签订合同，“长租公寓”公司的主要权利义务是，利用房东房屋对外转租，向房东支付租金，房东的主要权利义务是将自己所有的房屋出租给“我乐公寓”公司，收取相应的租金，因而，双方签订的委托合同从法律上属于房屋租赁合同。“长租公寓”公司与租客从法律上属于转租的法律关系。
二、“长租公寓”公司失联的情况下，如何维护权利？
（一）解除与“长租公寓”公司签订的房屋租赁合同
根据“长租公寓”公司与房东签订合同第七条第（五）项约定“乙方有下列情况之一的，甲方有权单方解除合同：1、迟延支付当期全部代付房屋租金十五个工作日以上的”，根据该条合同约定，“长租公寓”公司迟延支付租金如果超过十五个工作日，房东就享有单方解除与“长租公寓”公司合同的权利。
（二）合同解除后，要求“长租公寓”公司支付欠付租金及违约金
根据“长租公寓”公司与房东签订合同第八条第（四）项约定，“乙方有本合同第七条第五款情形之一的，应按相当于月租金的200%的金额或者本合同剩余标的30%向甲方支付违约金，且甲方可以要求乙方赔偿因乙方违约行为导致的相应损失。”质言之，“我乐公寓”公司迟延支付租金的情况下，已经对房东构成了违约，房东可以要求解除与“我乐公寓”公司签订的合同，同时，要求支付相当于双倍租金或者剩余租期租金30%的违约金，并赔偿其他损失。根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条第二款规定：“因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。”，也就是说，在“我乐公寓”公司违约的情况下，房东最多可以要求“我乐公寓”公司赔偿相当于六个月租金的损失。
三、房东能否以“长租公寓”公司未交房租失联，直接收房？
最后，也是房东及租客最头疼的问题，就是在“长租公寓”公司失联的情况下，租赁房屋如何处理？房东因“长租公寓”公司未支付房租，要求收房，租客作为次承租人以支付一年或半年房租为由拒绝交房，双方矛盾很是严重，“长租公寓”事件中甚至出现，房东焊死大门，强制将租客物品清出的极端事件。
从法律上，房东能不能直接要求作为次承租人的租客搬走呢？答案是否定的，因租赁房屋是房东同意“长租公寓”公司对外转租，租客与“长租公寓”公司之间的转租协议合法有效，在租客向“我乐公寓”公司支付租金，租客有权在租金内使用租赁房屋，法律上称之为有权占有。而房东与作为次承租人的租客因没有直接的房屋租赁合同关系，需要在房东与“长租公寓”公司解除合同关系后，才有权要求作为次承租人的租客搬出。
总结
综上，房东可以起诉解除与“长租公寓”公司合同，并要求“长租公寓”公司支付拖欠租金并支付违约金赔偿损失。在未解除与“长租公寓”公司合同情况下，租客已经支付租金的情况下，租客依然享有使用租赁房屋权利，不能强制要求搬出。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
