干货！起底万博板块，买房该怎么选？

图源：链家

眼看着南沙、黄埔楼市火起来了，番禺终于也按捺不住了。

最近，番禺发布人才政策，不需要落户，学历门槛/工作门槛任选其一，满足条件就能在番禺购买一套房！详情→逐字解读！番禺人才政策对楼市影响多大？

消息一出，有粉丝就问我们：番禺房价要涨了吗？

其实从库存来看，番禺一手楼盘库存消化周期达到16.3个月，仅次于白云。

PLUS认为，人才购房政策放松对番禺楼市是有影响的，但是由于番禺库存较大，现阶段主要还是去库存。

而且番禺市场冷热分化，就算房价上涨，也仅限于热点区域。

那么现在在番禺该怎么买房？

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番禺七大板块中，

哪个区域最受关注？

先来看看番禺的板块分布情况。

整体来看，番禺可以分为洛浦板块、华南板块（大石、万博汉溪长隆）、市桥板块、广州南站板块、亚运城板块、大学城板块、莲花山板块等7个板块。

其中离广州中心区比较近的华南板块，特别是万博CBD附近，是很多购房者关注的热点板块，也是番禺房价比较高的板块。

目前万博CBD核心区域已成规模，预计在今年投入使用；区域内18号线首通段预计在明年通车，周边城中村也即将迎来旧改。

综合这些因素来看，万博CBD周边的房子还有比较大的升值潜力。

我们下面就详细说说这个区域。

目前万博周边在售的一手楼盘不多，除了豪宅项目，普通一手住宅项目均价已经在4万/平以上；二手楼盘价格主要在2.9-4.5万/平左右。

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万博附近一手楼盘怎么选？

先来看看一手楼盘的详细情况，万博一手楼盘不多，还包括了豪宅盘金地壹阅府、五矿万樾台，我们这里主要讲普通住宅。

数据来源：链家，以售楼部公布价格为准

广地花园·观澜

广地花园·观澜是广地花园三期。

作为曾经的华南八大金刚之一，广地花园开发时间久，比较成熟，前期的环境跟新一期比还是有差距的。

从交通上看，项目周边有3号线大石站、7号线万博站，不过需要公交接驳，步行会有一定距离。

此外项目交通亮点是，旁边就有华南快速，业主可以开车直达海珠、天河等地。

由于就在万博中心旁，项目周边商业体比较多，商业配套比较成熟。

目前项目内还配套有公立小学，周边有私立学校执信中学/小学。

值得一提的是新一期观澜组团容积率仅1.99，这一组团相对独立，比较宜居。目前均价在4万/平左右，价格相对其他两个楼盘低一些。

广地花园三期效果图

碧桂园藏珑府

碧桂园藏珑府位于大石片区，靠近105国道，旁边是长隆野生动物世界和城中村。

项目缺点很明显，道路噪音大，部分单位景观不佳，而且项目离地铁3号线大石站步行距离约1.7公里左右。

碧桂园藏珑府效果图

项目内部有4000平的商业街，未来能满足生活所需，不过外部商业配套比较缺少，需要去到几公里外的商场。

小区内学校配套为9班幼儿园。

产品则属于刚改型，主推90-140方二至三房单位，均价4.2万元/平。

珠江铂世湾

项目距离地铁7号线员岗站E出口直线距离约800米，由于项目分多期开发，根据楼栋位置不同，离地铁站的距离会有差异。

未来业主通过7号线员岗站三站可达琶洲、四站可达珠江新城，通过7号线可以换乘4号线、3号线，未来还可以换乘18号线，达到广州各地。

如果从项目开车出行，不堵车的情况下到珠江新城也挺快的。

相比其他在售项目，珠江铂世湾部分楼栋还可望江景，是一大亮点。

珠江铂世湾效果图

此外，从项目开车去万博商圈比较近，商业配套能满足生活基本需求，项目主推94-123方三至四房，刚需和刚改买家都可以关注。

项目内部配建10班幼儿园以及24班公立小学，小学具体还没定，如果注重学位，还是等官方文件。

总的来看，万博一手房选择不多，如果比较注重与市中心的通勤时间，可以选择广地花园·观澜；如果看重江景，可以选择珠江铂世湾江景组团；此外如果看中大石区域的潜力可以看看碧桂园藏珑府。

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万博附近二手楼盘怎么选？

目前万博周边的二手项目大多是体量比较大的楼盘，年代也比较久远。

此前PLUS也分析过，这些二手盘最新一期产品基本是在2010-2013年这段时间内建的，楼龄也有近10年了，产品设计、小区环境有年代感。

这里我们挑几个大家比较热门的楼盘讲讲。

数据来源：链家，仅供参考

万科欧泊

其中万科欧泊相对而言体量没那么大，但其优势明显，紧靠万博CBD，周边交通、配套成熟，小区环境比较好。

项目离7号线员岗站、万博地铁站比较近，部分楼栋业主可以步行到地铁站，如果是在万博工作直接步行就可以上班。

从项目出发步行就能到万达广场，生活方便，小区内学校配套为红郡幼儿园/小学。

位置好当然相应的价格也比较高，目前万科欧泊二手均价跟在售一手楼盘价格差不多，去到4万/平以上，最近项目有一些大户型成交价格甚至高达5.2万/平。

从户型来看，万科欧泊小户型做得不错，像70多方的两房，90多方的三房，功能齐全，缺点是层高比较低，但性价比会高一些。

图源：链家

雅居乐花园

雅居乐花园就在万科欧泊旁边，开发久，配套齐全，小区内居住环境也比较好。

项目靠近7号线员岗站，平时通过自行车、电动车接驳很快，门口也有公交接驳地铁站。

但是由于体量大，不同组团到地铁的距离差异比较大，到小区学校的距离也不同，买这里尽量选择楼龄较新靠近路边的房源，例如上善若水、十年小雅组团。

目前小区有番禺区南村镇雅居乐小学、雅居乐加拿达中英文幼儿园等配套，学校一般。

不过在这几个二手楼盘中，雅居乐花园售价还在3.2万/平左右，价格算是比较低的，还靠近地铁站，一直是很多刚需上车的首选。

雅居乐花园户型也比较偏刚需，300万左右可以拿下两房。

目前雅居乐花园大部分组团都有二手房源挂牌，价格因位置、楼龄不同有区别，价格大概在3.2-4万/平左右。

锦绣香江

锦绣香江位置比较好，离万博地铁站比较近，对面就是万博，特备是百合园、紫藤园、玉兰园、紫荆园这些组团会比较靠近地铁。

项目定位也比较高端，环境不错，楼龄最低还有10年左右的。

小区内配套有3个幼儿园，小学有公立锦绣香江小学，私立中学育才实验学校，中学还不错但是需要考。

但从户型来看，项目90多方户型大多只有两房，性价比不高。

目前比较近商业区的紫荆雅园，现在成交价格在3.2万/平左右，如果是楼龄比较新的三水园，价格在4万/平左右。

总的来看这几个二手房都属于体量比较大的楼盘，楼龄都比较高了，比较适合买来自住，如果是投资尽量选择楼龄较新的组团。

那么这几个楼盘怎么选呢？

如果从投资潜力来看：万科欧泊＞雅居乐花园＞锦绣香江。

从户型上来看，如果买两房首选万科欧泊，买三房可选雅居乐花园，买更大一点的户型可以看看锦绣香江。

从学校方面来看，这几个二手楼盘中锦绣香江中学不错，其他表现一般。

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