泉州和厦门房价，为什么相差那么多？

　　城市定位：厦门城市级别高于泉州

　　厦门，是福建省副省级城市、经济特区 ，东南沿海重要的中心城市、港口及风景旅游城市。是闽南地区的主要城市，与漳州、泉州并称厦漳泉闽南金三角经济区。21世纪厦门逐渐成为现代化国际性港口风景旅游城市。2017年金砖五国领导人在厦门会晤。

　　泉州，北承福州，南接厦门，东望宝岛台湾，是福建省确定做大做强的三大中心城市之一，是全国首个东亚文化之都，联合国教科文组织唯一认定的海上丝绸之路起点，是列入国家“一带一路”战略的21世纪海上丝绸之路先行区。

　　城市经济：泉州吊打厦门

　　作为地级城市，泉州并没有厦门耀眼的光环，但是并不阻碍泉州经济的发展，据悉，泉州经济总量已连续18年居福建省首位，吊打省会城市福州，当然副省级城市厦门也无法与泉州抗衡。纵观历史数据，2013年厦门与泉州经济差距仅2198亿元，2016年差距扩大至2862.38亿元。

　　据悉，2017年前三季度泉州GDP总量4957.6亿元，厦门仅2961.62亿元，泉州GDP总量是厦门的1.76倍。值得注意的是，近几年泉州GDP增速一直保持在8.0%以上的高位，并增速一直比厦门高。

　　数据来源：两地统计局 中商产业研究院整理

　　泉州和厦门房价为什么差这么多?

　　10年前，泉州房价7000元，厦门房价9000元；如今，泉州房价12000元，厦门房价48000元。在这10年里，泉州房价上涨不到1倍，而厦门上涨了近5倍。

　　是泉州经济没厦门好？

　　2019年，泉州市GDP总量9946亿元，厦门市GDP总量5995亿元。泉州GDP总量在福建省内连续21年排名第一。

　　泉州常住人口874万，人均GDP11.43万元；厦门常住人口429万，人均GDP14.58万元。

　　从泉州与厦门的人均GDP来看，厦门经济是要好一点。但泉州经济比大多数省会城市还发达。

　　泉州房价之所以比厦门低，是因为泉州自建房比较多。有人说：泉州有钱的人都建别墅了，没钱的人才会买商品房。

　　市域即泉州市管辖范围，面积为1.1万平方公里。规划区范围包括市辖4区（鲤城区、丰泽区、洛江区、泉港区）和晋江市、石狮市、惠安县全部辖区，以及南安市的12个乡镇和街道，是泉州城市化最主要的地区和城镇最密集地区，总面积约2980平方公里。

　　泉州的房价也是从2015年的7366元启动一路向上，到了2018年达到了13108元，涨幅为78%。

　　在当下泉州楼市环境下，期待房价下降的可能性完全没有，一旦泉州存量房源消化完毕，就意味着严厉的限价政策所带来的红利也将随之消失。总的来说，多数在泉州主城开发的房企，已经没有可供开发，或所剩无几，低土地供应量叠加限价定向放宽（针对新拍土地），必然造成土地争夺激烈，成本上涨房价放宽，因此，中心城区新出让地块限房价破2万元，东海、城东板块新出让地块限房价奔2万元就已经成为板上钉钉的事情了。

　　另外，厦门作为全国有名的旅游城市，居住环境还是不错的。厦门吸引了不少外地人在厦门买房，包括部分泉州人。需求多了，房价自然就上去了。加上大众买涨不买跌的心理，总认为厦门未来房价会涨到10万一平。就这样，厦门房价被抬高了。

　　厦门的房价从2015年开始，趋势一直都向上，稳稳地排在全国前五名，波动很小。

　　厦门的房价从2018年的39723元涨到了2019年的46679元，涨幅17.5%。

　　厦门岛内过于稀缺，导致房价明显高。厦门岛200w人口的上限，面对漳州、厦门、泉州三地共1500w人口的购买力，何况还有北方土豪来养老的需求。

　　厦门以厦门岛为核心，准确来说以厦门岛筼筜湖为核心，房价层层向内陆散开。

　　△厦门房价六环图

　　因此，厦门的房价上涨，绝对不是经济推动，而是由其他因素的作用构成。

　　第一个因素便是厦门的岛状地形。由于岛屿地形，厦门岛不能像成都一样摊大饼，很容易产生土地稀缺的感觉，进而产生“宁要岛内一张床，不要岛外一幢房”的岛内情结。而厦门市政府在这种封闭的状态下无法将房价核心要素往岛外 “引流”，比如高崎国际机场，厦门大学等（别的城市都是将机场或大学城放在郊外），使得厦门楼市格局始终围绕岛屿核心发展。

　　此外，此前岛内错误的执行大户型政策，导致厦门岛内144平米以上的大户型占了大多数，这使得岛内成为富人的聚集地，既推高了岛内的房价，更加重了本就拥堵的岛内交通。

　　第二个因素是厦门的汇聚效应。在厦门购房群体中，泉州、漳州、龙岩、三明、莆田等周边县市为购房大军主力，而这些县市，民营经济很发达，所以，在福建整体经济向好的情况下，厦门楼市会获得越来越多福建人的看好。

　　第三个因素是政府刻意压低土地出让面积，有严重的捂地情节。最近5年（2011-2015）厦门住宅成交面积一共约1807万平方米，而由土地出让的存货面积仅为800万平米，这意味着最近5年厦门住宅用地供应的缺口高达1000万㎡！

　　从人口流入的角度来看，厦门从2000年到2016年共流入人口180万人，按照户均人口数量2.58人/户，相当于厦门16年间增加了70万个家庭，与此同时，厦门新增住宅面积约为3000万平米，以户均100平米计算，仅可容纳30万个新增家庭。这多出来的40万个家庭，便是推动厦门楼市上涨的刚需。

　　福建的层层山岭，将厦门与内陆地区分隔开来，厦门空有天然良港，却无足够的经济腹地，厦门原本拥有的电子、石化、机械三大支柱产业，因此始终没有清晰的产业发展方向，也没有像邻居泉州那样由庞大民营企业形成的产业集群。即便曾经最具代表性的厦华电子，也在2014年初黯然停牌，沦为一个“壳”公司。

　　人口吸引力：泉州人口增量小 房价缺乏人口支撑

　　泉州经济持续发展，人口吸引力大，2016年泉州常住人口858万人，人口增量7万人。厦门常住人口392万人，人口增量6万人。2012年以来，泉州人口增量持续稳定，并且一直比厦门多，相反，厦门近两年人口增量有下滑的趋势。

　　另据百度地图《2017年第三季度中国城市研究报告》，2017年第三季度主要城市人口吸引力排行榜，泉州排名31名，厦门排名34名。据悉，虽然泉州人口吸引力比厦门大，但是两城吸引力均下降3名，不敌杭州、成都、重庆、武汉、郑州等城市。

　　数据来源：两地统计局 中商产业研究院整理

　　但是总的来说，泉州并不是移民城市，人口吸引力仅比泉州大一点，对比深圳，泉州人口总量可谓微不足道。为吸引人才，泉州出台人才“港湾计划”和《泉州市高层次人才享受工作生活待遇暂行规定》，文件明确泉州市高层次人才能享受资金补助、安居补助、子女入学、进修培训等20项工作生活待遇。高层次人才的，按照第一至第五层次分别给予200万元、100万元、50万元、30万元、10万元生活补助和工作经费。生活补助和工作经费各占50%。确认为引进高层次人才团队的，根据团队和项目评估情况，给予100万—300万元的经费支持。

　　泉州人口吸引力不足，重金求才，刺激人口总量增长，进而购房需求增长。但是目前还看，泉州还未取得突破性效果，因此，泉州房价缺乏人口支撑。

　　结束语：

　　泉州经济高速增长，泉州GDP总量是厦门的1.76倍，但是厦门房价是泉州的4.5倍。但因厦门城市面积小，可建设的面积小，人口密度大，深受投资客青睐，厦门房价比肩一线城市。

　　然而泉州城市面积大，并非移民城市，人口增量小，楼市调控严格，因此泉州房价涨势不及厦门。

　　来源：中商产业研究院