楼市观察|济南VS郑州 谁家房价“钱”途更广阔？

继“学深圳、赶深圳”在青岛形成激荡全市的发展强音之后，2020年6月，济南市也组团赴郑州开始学习考察，在山东省掀起了一轮城市比学热潮。山东双子星城市管理者端正的态度、放下的身段与务实的精神，老百姓给予了热烈的掌声，也期待着“比学”之后能够结出硕果。

作为房产领域的专业研究团队，对此首先想到的是济南的房价与郑州相比如何？比学效果尚待以后展现，当下而言，房子价格无疑更加贴近普通民众的生活。

今天，我们以旁观者的姿态和客观的态度，对比济南与郑州的房地产市场及未来城市房价潜力，给大家和两城百姓提供更好的购房参考。

NO.1 房价水平差异

我们从房天下发布的《2020年4月百城新建住宅样本平均价格指数》表中看到，郑州市新建住宅样本价格中位数为13860元/平，比济南的每平13200元仅高660元。看下图：

8月份，在国内某著名房产平台上两城的平均价格则存在较大的差异。虽然济南2020年以来房价持续向下小幅调整，郑州年初上扬后高位震荡；但前者全市平均房价仍在15667元/㎡附近，而后者均价只有13552元/㎡，郑州较济南低了2115元。

在绝对房价水平没有官方数据的情况下，我们综合参考以上两组数据，济南的房价水平相对于郑州，明显甩开了后者。

【小结】

就上述房价水平与城市地位对照，济南市与郑州相比，当前略逊的城市地位和目前较高的房价水平，应该超出了人们的可接受限度范围；如果以济南为比价基准，郑州房价则明显偏低。

NO.2“钱”图基础之城市地位：

济南与郑州两市，同为人口大省首府，都具有深厚的文化底蕴，均是全国重要交通枢纽城市，现代医疗、教育水平基本相当，具有较强的可比性。

但也存在着一些差异：

1)国中城市：郑州市在2017年初得到国家的正式复函，明确支持郑州建设国家中心城市；而济南创建城市的层面尚在省级支持层面。

2)城市层级：郑州市位列第一财经发布的15个新一线城市榜单，而济南归属二线城市序列。

3)经济首位度：郑州市2019年GDP占全省的21.36%，列全省第一位；济南2019年GDP则占本省的13.29%，列本省第二位。

可见，从城市地位上讲，郑州大大强于济南，应无争议。

NO.3 “钱”图基础之宏观经济

城市的宏观经济状况是住宅市场的基石。根据《2018年郑州市国民经济和社会发展统计公报》（下称2018统计公报，以此类推），郑州市于2018年底正式加入GDP万亿城市俱乐部，并在2019年以6.5%的增长率实现生产总值11589.7亿元。

从人均角度，2019年郑州市人均GDP113139元，按照2019年末人民币汇率中间价折计16,207美元，较发达国家人均2万美元GDP相差3793美元。

(郑州2019统计公报节选)

再看济南。

(济南2019统计公报节选)

由上可见，2019年末，济南市完成GDP9443亿元，人均地区生产总值为106416元，折15430美元，距离发达经济国家水平相差4570美元。

【小结】无论从总量还是人均水平上，济南均弱于郑州市。但同时我们还注意到，从发展速度上，济南上年增长率为7.0%，比郑州市高0.5个百分点。

如果2020年下半年济南能够克服新冠疫情对经济的冲击，按照2019年发展速度，济南将于2020年末实现GDP10104亿元，也将跨过万亿俱乐部的门槛，并逐渐缩小与郑州的差距。

由此，从经济角度，两城房价水平与之基本匹配。

NO.4 “钱”图基础之教育、医疗与财政

郑州与济南作为人口大省、高考大省的河南与山东省会城市，高考难度往往影响着外省人口的流入，但对省内人口的迁徙影响不大。尤其是2019年末，河南与山东两省人口总量分别达到10952万和10070万人，两省省内人口均可满足城市发展的迁入人口需求。

对于省内人口迁入，很重要的两项关注指标即是当地教育和医疗资源状况。我们看下图：

从上表我们看到，郑州市的医疗产业发展胜于济南，千人床位数较济南更高；教育上郑州高校数量也多于济南10所，高校在校生是本地新增高素质人才的重要来源，此项指标济南仍然不敌郑州市；一般公共预算收入是当地经济社会加快发展的坚实财力保障，2019年末该项指标郑州以40%的差距抛开了济南。

NO.5 “钱”图三要素之人口

人口意味着经济活力，意味着住宅市场的刚性需求；流动人口则代表着未来住房市场的潜在需求。对比人口与人均居住面积可以使我们更加清楚地分析判断房价未来走势。

1）两城人口对比。据两市2019年统计公报：

2019年末郑州常住人口1035.2万人，比上年增加21.6万人，增长2.1%；2019年末济南常住人口890.87万人，比上年增加6.89万人，比上年末增长0.78%。

可见，郑州市无论人口总量和增量均较济南具有压倒性优势。这与郑州市在河南的城市首位度关系颇大。

从全省的角度，河南省上年末GDP总量为54259.20亿元，而山东省则达到71067.5亿元。省与省的对比中河南明显处于下风。再对比郑州与济南的GDP总量可见，郑州对于河南省其他地市而言，经济领先度首屈一指，无与争锋，在本省内可称“独孤求败”；而济南市在各地市相对均衡发展的山东省则明显失去了光环，导致城市对人口的吸引力下降。

2）城镇化率对比。据两市2019年统计公报：

2019年末郑州市城镇人口772.1万人，城镇化率74.6%，比上年提高1.2个百分点；2019年末济南常住人口城镇化率为71.21%，比上年末提高0.42个百分点。户籍人口796.74万人，增长1.46%。

从两城城镇化率看，济南城镇化率明显较郑州低且城镇化速度慢，从另一角度看则意味着济南具有更大的上升空间。

3)流动人口。我们首先看下表：

从表中我们看到，郑州拥有340万流动人口，济南为203万，两城相差巨大。济南唯一具有的优势是，5月28日济南市首先发布《济南市公安局贯彻落实全面放开落户限制实施细则》，全面放开了落户政策。这对203万流动人口落户敞开了口子，也就打开了封闭近3年的住房限购大门。人口红利有效促进济南未来经济发展的同时，也将对济南房地产市场形成有力支撑。

但郑州拥有的这部分潜力更大，只是在政策上稍稍落后一步。如郑州市不久之后也同样全面放开落户，其人口红利与对当地房价的推动作用将更加明显。

【小结】从住房需求角度，郑州的住房需求潜力远远大于济南。

NO.6 “钱”图基础之居民购买力

能够反映当地购买力水平的指标一般为居民可支配收入与住户存款两项。通过郑州与济南两市2019年统计公报，我们看到：

1)居民可支配收入

郑州：

全年城镇居民人均可支配收入42087元，增长7.8%；人均消费性支出27290元，增长3.9%。

济南：

全年城镇居民人均可支配收入51913元，比上年增长7.3%；城镇居民人均生活消费支出33439元，增长6.7%。

从官方公布数据上看，郑州城镇居民收入与消费水平明显低于济南，城镇居民人均可支配收入较济南低9826元，仅为81.07%。

2)住户存款

据两市2019年统计公报与统计年鉴，郑州上年末住户存款余额7957亿元，增长11.1%；济南上年末住户存款余额6438.1亿元，较上年增加14.2%。

按照郑州与济南上年末常住人口总量，上年末郑州市人均存款7.686万元，济南人均7.227万元。该项指标郑州则强于济南，后者为前者的94.03%。

可见住户存款这项指标虽济南稍弱于郑州，但两城之间差距并不大。

由于居民可支配收入较高时，人会具有更高的消费意愿，反之则更倾向于储蓄。故而，综合两项指标，济南市居民具有更强的购买力。

【小结】从购买力角度，郑州与济南相比则明显偏弱。

NO.7 “钱”图考量指标之房价收入比

房价收入比是一项颇受争议但又广泛使用的一项指标，用来反映房价与收入的背离度。但在全球，任何一个发达国家都经历过房地产高速发展到平稳发展的阶段，故而，发展中国家房价收入比普遍高于发达经济国家，见下图：

上图是易居研究院发布的全球80城房价收入比状况。我们看到，发达国家和地区房价收入比平均值为13，而发展中国家则平均高达22，全球80城平均水平也达到17。

我们再看2019年末全国50城房价收入比排名情况：

表中，郑州与济南的房价收入比分别为12.9和11，接近发达国家和地区房价收入比水平，远远低于发展中国家22的平均值，甚至远远低于全球80城平均水平。

【小结】

客观地说，两城房价水平泡沫程度并不大，长期看均具有上涨空间。目前就两城比较，济南以更低的房价收入比稍胜郑州一筹。

【结语】

各项指标相比之下，郑州对周边城市人口的虹吸能力强于济南，住宅市场的潜在需求量也大于济南市。就当前两城的房价水平，虽然郑州房价收入比高于济南，但鉴于市场对高速发展经济体的房价收入比具有较高的容忍度，综合看郑州的房价上涨空间应该更大于济南。

唯一郑州弱于济南的是居民购买力。

但作为华东发达经济省份首府的济南市，假如顺利完成新旧动能转换，实现新产业、新经济的凤凰涅槃，在未来实现反超郑州，也非难事。毕竟，城市经济均衡发展的山东，倾力提高省会首位度的城市扩张政策对济南也是不可忽视的有利因素。

因此，在未来的一段时期内，济南与郑州在城市经济携国中和准国中与省会城市地位之优势，借力国家倾力发展的城市群、都市圈核心城市之利好，实现经济的腾飞。

两城房价水平在此消彼长后逐渐拉平完成整个调整周期，未来将再次与经济发展、居民收入增长伴飞。