2931亿元的贝壳找房补齐了衣食住行的最后“短板”

撰文/ 富姐

编辑/ 东南

素有“领导变革之父”之称的约翰·P.科特，在他所著的《新规则》一书，以苹果、亚马逊和Facebook等为例，总结了具备高增长潜力公司所具备的两个“内在”要素：商业模式的重构和运营效率的提升。

从国内的情况来看，衣有淘宝，食有美团，行有滴滴，也分别暗合了这一法则。在住这一领域，随着贝壳找房的上市强劲表现，投资者对贝壳找房给予了更多期待。

根据独立研究公司灼识投资咨询(上海)有限公司提供的数据（以下简称“CIC报告”），2014-2024年，预计中国房产交易租赁市场将保持6.6%的增长率，至2024年，该市场将达到30.7万亿元。

来源：CIC报告

8月13日，贝壳找房（股票代码：BEKE.US）在美国纽交所上市，募集资金24.4亿美元，上市当天涨幅达87.20%，股价报37.44美元，市值达到422.1亿美元，约人民币2931亿。

贝壳找房上市当日市场表现

贝壳找房作为中国领先的线上和线下的房产交易和服务平台，国内几乎鲜有同类公司可以对标。上市即大涨，贝壳找房为何倍受市场关注？又是哪些因素支撑起了贝壳找房超千亿的市值？未来的想象空间还有多大？本文将进行深入解读。

01

商业模式的创新

致使规模“滚雪球式”增长

贝壳找房的发展速度，远比想象中更快。

过去两年中，贝壳找房不仅得到了华兴资本、高瓴资本等顶级股权投资机构的青睐，还时常能看到碧桂园、融创、万科等大型房地产开发商的助阵，资本一直对其保持着高度关注。

另外，从业务覆盖范围来看，贝壳找房覆盖全国超百个城市，深度影响着房地产中介行业的每环参与者。

据其招股说明书数据显示，贝壳找房业务囊括了房地产交易的全产业链，覆盖103所城市，链接265家地产经纪品牌，4.2万家门店，45.6万经纪人，手机APP月活达3900万，已是国内最大的房产交易服务平台。

来源：贝壳找房招股说明书

不光覆盖范围广泛，贝壳找房的交易额（GTV）的数据更是亮眼，2017-2019年GTV复合增长率达到44.8%。

据招股说明书数据显示，贝壳找房2019年的交易总额达到2.13万亿元。单以交易额计算，贝壳找房是所有行业中的第二大平台，仅次于阿里。

如果拿贝壳找房与典型的互联网公司对比的话，1个贝壳找房=1.01个京东=2.11个拼多多=3.13个美团。

此外，贝壳找房的已成交量超220万，其中，2019 年二手房交易超过 60.7 万笔、新房交易超过 53.2 万笔。

交易额和成交量的稳定增长，带来的是营业收入、交易服务收入和息税折旧及摊销前利润（EBITDA）的水涨船高。

如营业收入，贝壳找房 2019 年收入增长 60.6％，达到 460 亿元人民币（65 亿美元）——贝壳找房的收入相当于第二大房地产交易平台 58（安居客母公司）2019 年收入的 近 3 倍（包括招聘等地产外业务）。

如平台的交易业务服务收入，2017-2019年，贝壳找房通过房产交易业务获取的服务收入分别为255.06、286.46、460.15亿元，年化复合增长率达34.3%。

来源：贝壳找房招股说明书

再如贝壳找房的息税折旧及摊销前利润（EBITDA），2017-2019年，贝壳找房的EBITDA分别为10.71、6.07和29.17亿元，2019年实现381%的超速增长，这说明贝壳找房的主营业务在持续盈利，且增幅不断扩大。

（注：息税折旧及摊销前利润（EBITDA），是指挤去非主营业务收入和非经常性收入的水分下的利润，该指标在计算时将折旧从利润中剔除，方便投资者关注企业对于未来资本支出的估计，而非过去的沉没成本，对于处于迅猛发展期的企业，用EBITDA更能真实反应企业的主营业务利润。）

来源：贝壳找房招股说明书

贝壳找房为何会倍受资本青睐？又是什么因素导致了贝壳找房规模的“滚雪球式”?

在村长看来，贝壳找房之所以倍受资本青睐以及贝壳找房的规模得以呈现“滚雪球式”增长，跟贝壳找房的商业模式有极大关系：

贝壳找房通过技术驱动，重构了整个地产中介行业的商业模式，或者换句话说，贝壳找房的出现，使得房产中介行业的运行效率更高了。

贝壳找房独创ACN(经纪人合作网络)作为其平台底层操作系统，使得购房者、 卖房者、房东和房客在内的住房客户能够与房地产经纪品牌、门店和中介机构直接交易，对房产交易行业效率有显著提升作用。

同类型APP村长也用过许多，若单看用户界面，贝壳找房跟其他中介APP并无太大区别，都有房屋信息、历史成交价、照片户型图甚至VR，虽然详细程度有差别，但整体差异并不大。

贝壳找房相比其他APP，差别在于买房人联系经纪人，交易转线下之后。

大多中介APP是不介入线下交易的，并不对后续的销售负责，他们的主要业务收入是卖广告，如帮着开发商做楼盘项目的推销。但贝壳找房不一样，目前贝壳找房并不卖广告，它介入的是交易的后续环节，通过服务费及佣金获得收入。

根据贝壳找房的招股说明书数据显示，2019年，二手房交易和服务实现245.7亿元收入，占总收入超53%。新房交易服务实现收入为202.7亿元，占总收入比重为44%。

所以，从某种程度来说，贝壳找房为购房者从看房、找房、买房整体交易闭环都提供了服务，相比其他同类型竞品，大众对贝壳找房的信赖度会更高，毕竟整套环节贝壳找房都参与进来了。

当你看明白了这一切，你对贝壳找房上市当天高达87.2%的涨幅就并不会感到意外。以食为主的美团市值是1.2万亿港元、以行为主的滴滴市值已超过4000亿，补齐生活领域住的短板的贝壳找房，被市场看好也只不过是一致预期。

02

高运营效率背后

是科技的驱动

贝壳找房的规模能得以迅速扩张，离不开高效运营效率的支撑，而贝壳找房之所以能实现高效运营效率，在于科技的驱动。

我们不妨来看几个数据。

在所有判断企业运营效率的指标中，村长用得最多的是「总资产周转率」和「应收账款周转率」。

这两个指标，前者反映的是全部资产的利用效率，该指标越高，说明全部资产的经营效率越高，取得的收入越多。后者反映的是一定时期内应收账款周转速度，该指标越高，表明企业收账迅速，资产流通性更强。

根据Choice数据显示，总资产周转率：贝壳找房（0.39）、我爱我家（0.07）、房多多（0.06）、房天下（0.02）；应收帐款周转率：贝壳找房（3.02）、我爱我家（0.59）、房多多（0.13）、房天下（0.54）。在反映运营效率的指标中，贝壳找房均有着较为突出的优势。

在村长看来，房屋中介只不过是贝壳找房的基本盘，但贝壳找房真正的杀手锏在于它的数字科技。换句话说，正是因为贝壳找房对数字科技的重视与广泛应用，才使得贝壳找房的运营效率能位居行业前列。

贝壳找房以ACN网络作为平台底层操作系统，构建了“数据与技术驱动的线上运营网络”和“以社区为中心的线下门店网络”两张网。

贝壳找房对于数字科技的重视体现在两个点，第一点是贝壳找房对于科技的研发投入，第二点是其在数字科技在产品上的广泛应用。

招股书显示，截2020年630，贝壳找房目前拥有3080名专业研发员。研发支出方面，2020年一季度贝壳找房的研发费用达4.5亿元，这个数字已经超过2019年全年的3.12亿元。

贝壳找房表示增加的1.26亿元（1800万美元）研发费用主要是研发员资和相关费。而贝壳找房2017年以来的累计研发投入近30亿元。

目前，贝壳找房已扫描和重建VR房源500万套，楼盘字典收集房源超2.26亿套。

用户所有和“住”相关的需求，都能在贝壳找房这个新居住平台上得到高效满足。而这些是贝壳找房在行业中率先发起、后成为全行业乃至竞争对手都在all in的核心业务。

对于贝壳找房现在所做的一切，其实我觉得正是这个行业该有的样子，贝壳找房投入更高的研发费用，带来的是运营效率的大幅提升，而高效的运营效率带给客户更高的极致体验，再让基础服务变得更有竞争力。这三个齿轮是彼此咬合，震荡放大的。对此，亚马逊的创始人贝索斯，有一个比喻，叫“飞轮效应”。

你可以想象一下，有一个巨大的轮子，又沉又笨，你要是想把它转动起来，非常困难。但是没关系，你在这个轮子的每一个点上都使力气，顺着同一个方向转动它，刚开始会非常慢，但是每一次努力都不会白费，一旦转动起来，它就会转得越来越快。这也是贝壳找房重视科技，坚持研发的重要原因。

说到这儿，你就明白了，贝壳找房被一致看好的“内在动力”。它的终极野心是通过数字化科技，打造一家囊括居住所有环节的商业活动平台，只要跟房子有关，不管你是找房、看房、卖房，它都跟你息息相关。

在行业高速增长的背景下，具备了规模优势的贝壳找房，依托高效的运营效率以及数字化科技的支撑，激发的是人们对其未来发展高度巨大的想象空间。