从“1”到“13”， 从“面子”到“里子”， 梅州全面铺开老旧小区改造工作

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从“1”到“13” 从“面子”到“里子”

梅州全面铺开老旧小区改造工作 13个小区已进场施工

对于老旧小区的居民而言，幸福感的来源往往是具象的：有地方停车了，管道不漏了，垃圾不见了，孩子可以在楼下安全玩耍了……这些点点滴滴的方便、舒心和美好，让所居之地成为温暖的港湾。

作为全省城镇老旧小区改造4个试点城市之一的梅州，经历了从2019年开始摸索前进的试点改造，到如今全市推进遍地开花。群众也逐渐从“要我改”变成了“我要改”。截至今年6月底，梅州已完成老旧小区改造1处，已进场施工项目13处，遍布各个县（市区）。

从“1”到“13”，梅州老旧小区改造的思路发生了怎样的变化？如何把好的经验做法上升为制度机制？近日，笔者通过走访梅州老旧小区，实地了解改造过程，探寻城市从“面子”到“里子”的有机更新之路。

通过党建引领，凝聚多方合力，新中苑老旧小区改造一期试点项目已顺利完成。南方日报记者 何森垚 摄

●内外兼修

以党建为引领 试点先行开新局

崭新的柏油路，规整的停车线，粉饰一新的墙体，整洁的环境……谈起老旧小区改造的好处，居民杨叔连连点赞。

杨叔住在梅江区江南街道新中苑小区。社区建于80年代初，总面积约3.8万平方米，包括单位宿舍17栋352户住户，是个开放式小区。

同住新中苑小区的陈阿姨，一说起过去的小区环境，眉头就皱了起来：“小区脏乱差，水管老化、外墙破裂、路面坑洼，常常不是这里坏了就是那里破了。如果不是因为改造，我都准备搬家了。”

小区环境脏乱差，既是居民的“心事”，也是城市治理者的“心病”。在梅州城区，类似的老旧小区有不少。据梅州市住建局统计数据显示，全市共有老旧小区1448个5513栋74089户，占地218万平方米，建筑面积为923万平方米。

2019年8月初，梅江区在江南街道举行了“共同缔造·幸福家园”新中苑老旧小区改造动员会，吹响老旧小区改造工作“冲锋号”。新中苑老旧小区的涤纶丝厂宿舍、市工行宿舍等4栋楼房成为率先实施老旧小区改造的试点项目，总改造户数共83户。

“一开始，对于怎么改、谁来改、改后如何维系等问题，我们也是一筹莫展。”江南街道党工委副书记袁涛告诉笔者，在推行改造方案的时候，也会出现由于居民意愿不统一导致改造停滞不前的尴尬局面。

改造，先啃的是违建这块硬骨头。一开始，社区工作人员上门，对涉及违建的居民进行劝说，却遭到了拒绝。“修路、修下水道我都同意，可我家的东西不能拆。”

这时，已有40年党龄的杨叔站了出来，“一次不行就去第二次，我们都是几十年的邻里街坊，有什么困难都可以说出来一起帮忙解决。”看到多年的老邻居带着诚心一次次上门，这些居民也不好意思了，最终还是同意拆除违建，“都是为了这个小区好，我们也不能这么自私。”

发动老党员、成立临时党支部、发动社区“大党委”……通过党建引领，凝聚多方合力，新中苑老旧小区改造试点项目的进展愈来愈顺利。

探索还在升级。“党建引领不仅体现在老旧小区内，也囊括了其所在社区、街道甚至涉及改造的各个单位。”江南街道党工委书记卢小敬告诉笔者，从一开始的摸不着头脑、理不清流程，到如今形成市、区、街道（镇）、社区与各有关部门、单位统筹协调，共同推进老旧小区改造工作的局面，离不开党建这一剂良方。

经过改造，新中苑小区实现华丽“转身”，“老”住户过上了“新”生活。路面坑洼、水渠堵塞、管线交错等问题不复存在，居民感叹道：“小区改造后，灯亮了、路平了，环境好了，生活也更便利了！”

老旧小区不只是一幢幢房子，同时也是承载居民美好生活的社区。因此，老旧小区改造不仅包括对“硬件”的提升，还要实现社区治理“软件”的同步升级。“在对试点小区进行改造的过程中，我们发现，补齐老旧小区的治理短板对其他各项工作的推动，如在疫情防控和创文工作推进中也起了关键作用。”卢小敬说。

而今，新中苑老旧小区二期改造项目也已正式开工，涉及民航宿舍、海员楼宿舍等13栋楼共269户。“我们总结了先前的经验，结合创文实地考察了小区点位规范，探索以‘党员+社工+志愿者’模式，来激发小区群众参与小区改造和社区志愿服务热情。”袁涛说。

●点菜下单

聚民心汇民智 “改”出群众幸福感

夏日的虹桥社区，处处透绿。轰隆响的机器声打破了这个老旧小区昔日的宁静，几栋建于上世纪七八十年代的老居民楼外墙搭起了脚架。

“我们小区的居民多以老人和小孩为主，其中有不少是租户。”梅江区金山街道虹桥社区书记罗文宁告诉笔者，谈到小区升级改造，居民的意愿比较强烈，但因普遍收入较低，社区工作人员便对群众的改造需求进行梳理，列出了8项最为迫切改造的内容，将有限的资金投入到这些保障类项目当中。

老旧小区改造，动的是家，居民是主人，必须尊重居民意愿，让居民参与决策。只有从“要我改”变为“我要改”，才能让改造成果持续巩固，凝聚社区治理共识。

社区干部、小区改造工程项目部负责人和小区业委会委员、住户正围坐在崭新的党群活动室内，商讨着老旧小区改造事宜。梁诗婷 摄

同样，在西桥头小区，通过听民意、汇民智、聚民心，小区居民的积极性很快被调动起来了，或出谋划策，或出钱出力，或监督监管。

“书记，小区里化粪池管道隆起，不仅不美观，还容易绊倒老人，建议也改造改造”“这个建议不错！还有，大家觉得新建的花带种什么花好？”“桂花吧，比较香”“我觉得月季好”……

走进位于梅县区新城办事处西桥社区的西桥头小区，社区干部、小区改造工程项目部负责人和小区业委会委员、住户正围坐在崭新的党群活动室内，你一言我一语地商讨着老旧小区改造事宜。

眼前这座80多平方米的党群活动室，原本是一片种有三株木棉树的空地，虽然木棉花开格外俊俏，但也给小区居民带来诸多“美丽的烦恼”。“每到花季，木棉花絮满天飘，跌落的木棉花黏附在地板上‘滑溜溜’的，而且树根还把地面撑裂了。”西桥头小区业委会主任曾纪准说，经过居民、政府部门一致商议，决定将三株木棉树砍掉，平整地面打造党群活动室，今后供居民开展新文明实践活动。

在西桥头小区，老旧小区改造施工正在进行。梁诗婷 摄

“早在工作开展前，我们便先通过张贴宣传海报、挨户上门走访以及集中召开座谈会等形式开展意愿调查。在充分听取和收集业委会、居民意见建议的基础上，针对居民反映最强烈的问题，第一步组织拆除了小区首楼层违建铁皮瓦76处约380平方米。”西桥社区党总支书记温清华说。

目前，该项目已纳入2020年第二批老旧小区改造中央资金补助项目，总投资505.08万元，改造项目包括铺设沥青道路、划分路面停车线、清理公共排水系统、首层楼梯间增加树脂瓦雨棚，首层铁门和外墙刷漆以及公共供电、电信电缆改造等，已于6月30日开工建设。

就未纳入改造内容的照明线路等问题，当地政府部门联合小区业主委员会，通过张贴倡议书和党员、业委会成员带头捐款等形式，发动小区居民捐款，张榜当日就筹得捐款1500多元。

孩童在步道间玩耍，老人们在活动室里喝茶聊天，门外的工人则在紧张有序施工……小区一天一天发生着改变，一些离开的居民又回来了，还有一些人在这里买了房，成为新西桥头人。

●引入“活水”

推进全域改造 工作进度居全省前列

梅州被列为全省城镇老旧小区改造4个试点城市之一；梅江区梅龙社区、凤尾社区及梅县区西桥社区入选住建部第一批166个“美好环境与幸福生活共同缔造”活动试点社区；完成年度改造计划的54.56%，老旧小区改造工作进度位于全省前列……

老树开新花，旧房换新衣。

老旧小区改造不仅是群众最为关注的“关键小事”，也是政府高度重视的民生大事。一系列亮眼的成绩，是梅州市委、市政府积极践行以人民为中心的发展思想，加快推进老旧小区改造工作的最好注脚。

工作开展以来，梅州结合“两美”三年行动计划，建立由梅州市住建局为牵头单位的协调联动机制，设立了梅州市老旧小区改造工作专班，由市直相关单位、各县（市、区）住建局的分管领导担任专班负责人，形成统一协调管理体系，并围绕简化老旧小区改造项目审批办事流程，编制了《梅州市城镇老旧小区改造工作流程指引》。

“在实践过程中，我们逐步探索建立起党建引领、各方参与的‘共同缔造’机制、共建共治共享的‘存量资源整合’机制，并通过‘先行示范、以点带面’的方式，全面铺开老旧小区改造工作。”梅州市住房和城乡建设局相关负责人说。

如在五华县城下岗坝小区，结合之前梅江区试点小区的经验，五华县住房和城乡建设局在项目实施过程中经常召开协调会和推进会，落实解决项目中出现的各种问题。“我们还将老旧小区改造与乱搭乱建、铁皮瓦整治工作同步进行。这些做法也是我们在学习其他小区改造的过程中总结出来的。”五华县住建局相关负责人说。

截至今年6月底，梅州已完成梅江区新中苑一期改造，已进场施工项目13个，其中梅江区4个、梅县区1个、五华县2个、丰顺县2个、大埔县1个、蕉岭县3个。

民生改善没有休止符。根据梅州“两美”三年行动计划和2020年工作任务，2020年底前，梅州市梅江区、梅县区将各完成4个以上老旧小区改造，各县（市）城区各将启动3个以上老旧小区改造，即全市今年至少要改造26个老旧小区。

然而，地处粤东北的梅州市与珠三角地区相比，经济相对欠发达，改造资金从何而来？小区改造提升后，如何管理维系？

梅州面临的问题不少，但也未停止探索的脚步。笔者在走访中得知，结合全市推进新型智慧城市建设的契机，城区的一些社区也在探索融入一些“智慧”元素，如智能门禁、智能垃圾房、车牌识别、智慧养老等，巧借外力，为老旧小区插上“智慧”翅膀，建设智慧社区，提升社区管理服务水平。

对此，业内人士建议，根据不同老旧小区的特点，可以通过“向上争取一点、政府补助一点、社会赞助一点、居民自筹一点”等多种方式筹措改造资金，拓宽老旧小区改造资金来源。

政府的角色则从“台前”退到“幕后”，变身为工作的发起者和引导者，在改造过程中要多方听取居民的意见，评议改造项目，确定建设方案。改造前问需于民，形成共识；改造中问计于民，达成共建；改造后问效于民，实现共评，做到群众满意才通过。

“改”出幸福感，“造”出满意度。“接下来，我们将按照‘实施一批、谋划一批、储备一批’的原则，合理确定2020年城镇老旧小区改造任务。同时，建立激励机制，优先将居民改造意愿强、参与积极性高的小区纳入改造计划，高质高效推动老旧小区改造。”梅州市住建局相关负责人说。

对话

中山大学城市化研究院院长李郇：

老旧小区改造既要重“建”“修”,还要保长效

老旧小区改造不仅是房屋和环境的翻新，更是基层社会治理的一项重要工程。改不改、改什么、怎么改？梅州在不断探索和实践中攻坚克难，试图走出一条山区特色的老旧小区改造之路。梅州下一步的老旧小区改造需要注意哪些问题？如何才能实现更高效的推进？记者就此采访了中山大学城市化研究院院长李郇。

南方日报：目前，梅州老旧小区改造工作总体进展顺利，但也遇到了一些难题。您认为，梅州在推进全市老旧小区改造过程中需注意哪些问题？

李郇：老旧小区改造量大面广，关系千家万户切身利益，考验的是城市的治理水平。过去，一些地方在老旧小区改造中，面对差异化的居民需求显得“粗枝大叶”，这也是造成“政府做、居民看”局面的主要原因。

其实，群众在老旧小区改造中既是受益者，更是参与者。老旧小区改造好了，居民的房子本身的附加值会有一定增加，居住品质也得到了提升。在老旧小区改造中，要抓住让居民有切切实实获得感这个关键点，充分依托民意、民情、民力，才能得到居民的全力支持，许多困难也能迎刃而解。

同时，老旧小区改造还需要将各种问题考虑周全，面对局促空间，政府在改造过程中要梳理好现有资源，向室外、空中要地，活用资源对小区功能进行优化和增补；在涉及实施、审批、规划和管理等方面，也考验着城市治理与制度政策更新的水平。因此，老旧小区改造对于居民、社区、城市的发展而言，都有深远意义。

南方日报：山区市梅州市与珠三角地区的城市相比，在民生领域、社会领域投入相对有限。有哪些经验和建议，可以让梅州在下一步工作中走得更好？

李郇：在总结试点项目的基础上，新阶段的老旧小区改造工作也实现了一些突破，如改造内容的进一步拓展，对居民能动性重视的提高。同时改造资金筹措渠道也在进一步拓宽，由过去的单点改造，变为多点协调、点面统筹的联动改造。

值得注意的是，小区改造工作中的“建”“修”解决的只是基础条件的问题，更重要的是实施长效管理，维护整治成果。如果没有长期维护和运营管理机制，改造后的效果也难以长期保持。

一方面，除了政府投入以外，居民需要理解这是一种政府支持的商业行为，自己应有所付出；而企业也应变化盈利模式，从一次性的开发变成长期服务，导入更多需求，通过在社区增加养老、托育、健康等业态，获得可持续的受益。

从另一方面来看，老旧小区改造不仅可以有效改善居民的生活环境，也给相关产业带来巨大的发展机遇，对建筑设计、建材、施工、物业服务等行业产生新的拉动效应，在扩大投资、拉动就业、促进消费、推动经济发展等方面也将发挥重要的作用。

【来源】南方日报

【记者】黄思华 黄韬炜

【通讯员】孙一新 刘洪桥 陈雪芳

【实习生】梁诗婷

【作者】 黄思华；黄韬炜

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端