买了“不满五”的房子，该过户时房主反悔，律师这样说……

房价连年攀升，不少市民打算在二手房中捡漏。宋先生两年前低于市场价购买了一套权属登记未满五年的房子，合同约定今年6月过户，此时房子的市值已经增长了约50万元，房主反悔了，迟迟不愿出面配合办理手续。记者在调查中了解到，像宋先生这样被坑的市民并不算少。“不满二”、“不满五”的商品房在中介的引导和操作下屡屡上演，成为一种交易乱象。

事件：房价涨了50万元 房主反悔了

买过二手房的市民都知道，按照我市相关规定，房证不满两年无法上市交易，不满五年的房子要多交1%的个税。

2018年4月，家住徐州东区的宋先生盘算着购买一套三居室的房子，改善家中的居住环境，父母也可以过来小住。因东区房价较高，他看了很多楼盘都望而兴叹。后来又把目光瞄向了二手房，但价格也不便宜。一天，一名房产中介打电话告诉他，有一套房证未满五年的房子，120平米，房主急着用钱，仅售150万元。为了节省税费，可以先交80万元，剩下的房款等到两年后房证满五年过户时再支付。

宋先生一听觉得很划算，现场看了房子感觉也很满意，但他担心两年后房主反悔不愿交易。中介信誓旦旦地对他说：“可以签订三方合同，我们中介从中作担保，保证两年后顺利过户。”宋先生东拼西凑，总算将80万元一把交给房主，并签订了三方合同。

两年很快过去了，宋先生一直密切关注着房价，眼看着自己买的这套房子市值已经涨到了200万元左右，心中暗自窃喜。6月15日就是约定的过户日期了，他从5月底就开始联系房主和中介，但房主不是说在北京，就是说在广东了，以各种理由推托不见面，直到8月还是不愿配合过户。不但如此，还对宋先生说可以退还首付款，并支付违约金。

“房主明显是反悔了，肯定是看到房价涨了50万元，而且房证满五年好卖了。”宋先生气愤地说，他后来去找中介，但中介说他们也无法强迫房东过户，若要维权只有走法律途径。

调查：“三方合同”成为一种操作手段

记者在调查中了解到，对于不满两年或者五年无法正常交易的商品房，很多中介的操作方法都是签订“三方协议”，中介公司作为第三方担保人。然而一旦房主反悔，买主还是得拿起法律武器维权。

8月3日上午，记者以购房者的身份来到东南郡附近一家房产中介，表示看中恒大滨河左岸小区的房子，想买一套。工作人员告诉记者，像恒大（滨河左岸）这种上房不满两年的小区，可以交易，但要两年以后才可以办理过户。那么交易后不过户是否存在风险呢？“我们可以签订三方合同，甚至可以到公证处公证，绝对受法律保护。”工作人员说。

随后，记者又电话咨询了一家房产经纪有限公司，询问“自己名下的一套房子买了不到五年，可以出售吗？”一名中介人员回复，这种房子如果急售的话，因为交税高价格就要偏低一些。还有一种办法就是可以先交部分房款，买卖双方和中介共同签订一份三方合同，等满五年后再支付剩余房款，正式办理过户。

一位业内人士透露说，像宋先生遇到的这种“不满五”商品房房主反悔的事件屡有发生，甚至有人“一房二卖”。有的房主签订合同时只预收30%房款，然而等到过户时，看到房价涨幅较大，心理就开始失衡，找各种借口不配合过户，因此不建议客户以这种方式购买二手房。“不过一旦诉诸法律，卖方就必须按照合同执行。去年新城区有个房主卖了一套房子，合同上价格是120万元，买主交了5万元定金。没想到房主第二天就反悔了，而且以未给买主造成实际损失为由，不愿双倍返还定金。一直拖了快两年，买主将房主告上法庭，此时房价市值已经涨了153万元，结果法院判决房主除退还定金外，另外赔偿33万元。”

记者在调查中了解到，房产中介为了“帮”客户避税，常见的行为还有“阴阳合同”，即在中介签一份实际售价的合同，交易时再按税务部门指导价再签一份合同，实际售价往往比指导价高出十几万甚至几十万。

政策：“不满二”无法交易 “不满五”交个税

不满五年的商品房交易

到底要交多少税？

按照我市相关政策，房屋满了两年，就免交增值税，只需交契税和个税即可。按照首套房做计算，90平米及以下需要交1%的契税、1%的个税，总共税费为2%。也就是说，100万元的二手房需要交2万元的税费。90平米以上需要交1.5%的契税，1%的个税，总共税费为2.5%，100万元的二手房需要交2.5万元的税费。还有种情况是房屋满了五年，且是房东家庭的唯一住房，也就是所谓的“满五唯一”，这种房屋只需交契税即可。

记者从徐州市住房与城乡建设管理局了解到，依据目前政策，我市房证权属登记未满两年或三年的房屋不能上市交易，如果夫妻双方都是徐州本地户口且是唯一一套住房的，满两年可以交易；本地户口非唯一住房、外地户口名下住房的房证满三年才能交易，具体日期以房产证上面为准。

事实上，早在2018年5月31日，徐州市人民政府办公室就发布了《市政府办公室关于完善市区房地产市场平稳健康发展意见的通知》，其中关于“完善商品住房限制交易政策”中明确规定：

• 市区户籍居民家庭拥有一套住房的，商品住房(包括新建商品住房和二手住房，以下同)自权属登记之日起未满两年或新建商品房买卖合同网备时间未满五年的，不得上市交易；
• 市区户籍居民家庭拥有两套住房及以上、非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的，商品住房自权属登记之日起未满三年或者新建商品房买卖合同网备时间未满六年的，不得上市交易。

律师：买卖行为有效避税行为违法

江苏茂通律师事务所刘茂通主任认为，对未满五年的房子签订三方合同进行避税，这种行为本身就是违法的。然而从合同法的角度来说，合同双方的买卖行为是有效且受法律保护的，买方可以依据合同到法院起诉，要求卖方履行合同。卖方即使支持违约金也无权单方解除合同，因为在房价涨幅较大的情况下，违约金不足以弥补买方遭受的损失。卖方补齐了差价，且在买方同意的情况下，才能够解除合同；另外，通过“阴阳合同”以虚报价格来逃避国家税收的，也应该以实际交易价格依法补税。在这两种情况下，房产中介和买卖双方均要面临法律追责风险。因此，提醒购房者不要一时贪图便宜而入了中介误导的“坑”。

来源：都市晨报