房贷肯定会提前还款的情况下， 选择20年或者30年商贷有什么区别吗？题主这个问题是很多买房的人都会碰到的。首先我们假设房贷100万，房贷利率是5.3%（这是当前全国平均水平），按揭方式是等额本息，本文做一个分析：
1、哪种年限支付的利息更多？
在100万房贷、房贷利率5.3%、按揭方式为等额本息、房贷期限30年的情况下，利息总额是99.9万，利息总额和房贷本金几乎是一样的。
如果是房贷期限降为20年，那么利息总额就降低到了62.4万，也就是说房贷期限缩短了10年，利息支出减少了37.5万元。
从这两个结果来看，如果你将来一定是要提前偿还的，那么房贷期限自然是越短越好，这样支付的利息就会少不少。而且等额本息这种方式，在前期偿还的主要是利息，越是接近尾期的时候，利息是接近于零的，越早还越好。
但是我们需要考虑的另一个问题就是月供，因为在房贷期限30年的时候，月供是5553元，而在20年的时候，月供增加到6766元，如果增加后的月供也没有压力的话，那么选择20年自然是更佳了。
2、在哪一年提前偿还最划算？
有很多人都在问，如果是提前偿还的话，那么在哪一年提前偿还最划算？这个问题是没有答案的，如果有答案的话，那么就是你全款买房是最划算的，完全没有利息，或者是房贷一年就提前偿还了，那么你只需要偿还一年的房贷利息。节省的自然是更多了。
这个问题没有答案的原因是在于，无论是等额本息还是等额本金的按揭方式，每个月的利息计算方式都是剩下的本金使用一个月的时间产生的利息。从数学逻辑上来讲，如果提前偿还，那么在哪个月偿还都是一样的，不会显得“更省利息”，因为利息就是等于：本金*时间，每个月的利息就是剩余本金乘以月利率，而月利率是固定的（虽然有浮动利率，但是为了方便推理，我们假定是固定的）。结果不会显得更省利息，而显得更省利息的原因就是时间越短越好。
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