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变更房屋登记产权人，俗称房产证更名，有几种不同的方法，涉及到产权、债权、税费等各种问题，而且对于婚前、婚后，是否有贷款未偿清有不同解释，不同情况的办理费用也不相同。
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这些名字要分清
1.购房合同
写几个人的名字都可以，但是注意购房合同上填写的购买人是谁，房产证就登记给谁。
2.按揭贷款合同
只能写一个人名字，因为按揭购房只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理，保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一，其原因是规避银行的贷款风险。
3.房产证
上面只有一个人名字，要求是一人一证；若共有，第一业主持有，在占有房屋份额那栏填的是共有。
4.房地产权共有（用）证
房产其他共权人持有，同样在占有房屋份额那栏填的是共有，这个证在法律上标志着房产的共同归属，同时共有人约定各自的出资额或所占份额。
房产证改名有哪些方式？
在房产证上加名字，也就是增加这个房子的共有权人，共有三种方式：房屋析产登记、买卖或赠与。
1.房屋析产登记
房产析产是根据相关协议、法律原则和一定的标准，将共有房产这一财产分割，而分属各所有人所有的行为。一般发生于离婚、分家、继承和共买房产等民事关系中。公民死亡后，共同生活人或者财产共有与继承人就财产如何处理，根据最高人民法院的有关解释，一般是先析产后继承。
2.关于房产证减名字
类似于份额转让，流程和正常的房屋买卖类似，需要缴纳所占份额的契税。
（1）父母子女之间减名字，同样视为买卖交易，要收取契税。如果房产证办理时间不满2年的，还需要缴纳全额营业税。
（2）夫妻之间加名字或去名字，不收取契税。
房产证加名分哪些情况？
1.夫妻加名，婚前婚后各不同
婚前加名
按赠与、买卖不同方式依据双方申请办理。
（一）赠与：夫妻双方需先到公证处办理赠与公证书，夫妻一方赠与另一方一定份额（一般是一半产权），之后双方携带房产证、身份证、公证书到行政服务中心办理加名手续。
（二）买卖：双方需签订买卖合同，然后携带房产证、身份证、不动产完税凭证到行政服务中心申请办理。
婚后加名
这种情况属于变更登记，只需提供夫妻双方身份证明、《结婚证》《房屋所有权证》《房屋登记申请书》等申请材料，共同到有管辖权的房屋登记部门进行面签后，即可办理相关房屋权属变更手续。免征契税、个税和营业税，仅收取房屋登记费和印花税等。
【注意】如果是之前签订购房合同时没有写上两人的名字，办理两证的时候不能加名，需要在办理两证后，还清贷款的情况下才能进行。购房合同的名字和房产证的名字是一致的。
2.父母子女加名，选择赠与最合适
如果是父母、子女等直系亲属办理房产变更手续，可以考虑二手房买卖或者赠与。
赠与流程：
●赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠与书。按规定，房屋赠与一定要采用书面形式。
●房屋赠与的当事人(受赠人)凭原房屋所有权证、赠与合同，按规定缴纳有关契税。
●办理公证。根据规定，房屋赠与必须办理公证。
●办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠与书及公证书和契税收据。
赠与人将房屋交付受赠人。
直系亲属间赠与是不限购的，不需要做购房资格审查。
赠与手续：
（一）赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠与书。
（二）受赠人凭原房屋所有权证、赠与合同，按规定缴纳有关契税，办理公证。受赠人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠与书及公证书和契税收据。
3.兄弟姐妹加名，多数考虑买卖
虽然非直系亲属间房产加名也可以考虑赠与过户方式，但是由于税费比较高，同时限购未取消之前也要考虑购房资格，所以采取买卖方式比较合适。
买卖流程：双方或三方（中介）协商清楚后签订购房合同，之后在网上进行网签备案，去房管局办理购房资格审查，通过后，打印购房合同，办理过户手续。需携带双方身份证明、婚姻状况证明、房屋两证等资料。
4.按揭中房产加名字
【注意】上述前提都是房子贷款已经还清，否则需要先去银行还清贷款，注销抵押登记之后，再拿房产证去行政服务中心办理相关业务。
法律普及：婚前购买的房屋属于个人财产，婚后加名变为夫妻共有财产，房屋权属发生变更。由于房屋存在抵押贷款，借款人将由一人变成两人。《物权法》第191条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。
银行担心什么？
一、签订按揭贷款合同时，一般银行都会声明不能随意更改借款人；
二、签合同时抵押人是一人，银行只对这一个人的征信等进行调查。如果产权人变成两个，银行就要对另一个人进行重新调查，如果此人的征信有污点，还会影响到贷款合同；
三、房贷合同涉及贷款利率等问题，目前一套房和二套房的利率是不同的，原来银行只调查一个人的购房情况，现在加了一个人，如果这个人已经有多套房产，那么房贷利率还得重新计。
因此，在房产证上加名须经过银行批准，一般银行规定，房贷没有还完是不能加名的。
编辑：朱 琳
排版：孙 丽
审核：刘 畅
来源：“民商事实务”微信公众号
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