稀缺山海景观，你愿意为之付出2000万吗？

最新715新政后，有人欢喜有人忧，政府确实保护了大多数刚需群体——深圳的中坚力量，但也确实一万点暴击了改善的群体，尤其是双证的业主们。而对于改善客户来说，换房的步伐似乎被按下了暂停键，不过面临着家庭人数增多，孩子上学等问题，该换的总是要换的。

新政限购限贷升级（满2变5免增值税；深户3+3和非深户连续5年社保；2套普宅首付变7成，豪宅变8成；离婚3年内按照原有家庭套数计算），税收增加，豪宅线增加了总价750万，不满2需要全款付豪宅税。

接下来几年，对于有钱无名额的来说，名额比钱的问题更大。

所以，在名额越来越珍贵，房票成本不断增加的大环境下，珍爱名额，一步到位。

在价格合理的前提下，重点关注稀缺的满五年的二手房和无豪宅税的新房。

今天给大家介绍一个非常适合居家的前海新房：

香格名苑，唯一在售一本证的精装样板房稀缺放售，2160万，新房，无增值税，无个税。

位置：

香格名苑紧邻“前海深港现代服务业合作区”，位于南山区月亮湾小南山脚下，享有两大山六大公园；

独享棉山路作为“私家路”、小南山作为“私家公园”、登山道作为“私家登山径”等，生态环境非常不错。

小区距离5号线荔湾站约1.4km，走路20分钟左右，其实离地铁有点远。

基本指标：

学位：

小区所属小学是月亮湾小学，初中是深大附中，学校都不远，小学大约只有1.4km，就到深大附中开车仅10分钟。小区东北向500米左右就是深大附中高中部。虽然学位一般，不过接送还算方便。

购物配套：

距离小区比较近的有个兴海湾肉菜市场，大约步行5分钟；

步行约15分钟即可到泛海城市广场商业，约2.6万㎡，已引入人人乐超市和深圳泛海国际影城，以及乐凯撒、可颂坊等知名餐饮品牌。而且距离蛇口海上世界也不远，开车大约10分钟就到。

小区南边，原来的月亮湾发电厂已经搬迁，将由汉京集团在这块打造建筑面积100万㎡的大型产业综合体，汉京前海中心的建立，将成为前海发展的重要引擎，也将极大的带动佳兆业前海广场的升值。

（汉京前海中心）

外立面：

小区共5栋楼，以89-175㎡的3-4房为主，是一个改善型居住社区。小区楼栋是围合式排布，中间有个大园林。主入口做的大拱门非常高，很有气派。外立面是现代简约风，色调偏暖色，比较温馨。

但品质一般。去看房的时候已经出现部分裂痕。

园林：

小区绿化率高，设计以水系的泳池为轴线，依托自然地形，以花廊进行桥接，规划了以棕榈广场、特色喷泉及果园三大核心景观元素的自然生态景观体系。

小区里有凉亭、水景、棕榈树、大榕树、灌木、雕塑等，还有网球场、篮球场、儿童游乐区和游泳池，休闲运动一应俱全。但去看房的时候，小区水池和泳池都是干的，并没有开放。

小区里住着很多老人和小孩，小区道路很宽，适合遛弯散步。小区对面的兴海公园虽不大，但比较新，绿化好，人少，散步休闲都很较舒服。

小区物业管理是花样年的，还是不错的，小区维护的比较干净。停车位1:1.5，停车没问题。

景观：

香格名苑主要的景观就是南山（略近），高层还有远些的海景（妈湾方向）。但就山景而言，远景比近景更好看。但中低楼层景观就很一般。

D、E栋视野广阔，前边是月亮湾山庄的别墅洋房等低矮建筑，无遮挡直眺南山。

E、C栋靠兴海公园一边的视野更开阔，小区大门前的兴海公园规模虽然不大，实地看却也精致，乔木以黑叶为主，其实是荔枝的某品种。小南山公园登山路恰好在兴海公园和香格名苑间的棉山路尽头，以此作为“私家登山道”的确不假。

户型：

香格名苑户型面积为88-170㎡的3-4房为主，方正通透，带入户花园、景观阳台多，整个小区利用山体地形的排布错落有致。

受9070的影响，此小区B\C\D\E四栋都是双拼户型，D\E栋是2梯2户，B\C栋是2梯3户，A栋是2梯4户。梯户比还是很舒适的，基本不需要等电梯。

A栋都是89㎡的3房2厅2卫：

户型整体方正，东南朝向，看花园和大南山；客厅开间比较大有约3.8m，偶数层配置观景大阳台，采光好，进深开间比例比较完美，约3:2，卧室都在7-10㎡之间，对于小三房来说，均好性还可以。主卧套房设计带独立洗手间。双阳台设计，厅出阳台，厨房出阳台。

1单元A户型客卧景观不错，有山海景观，但是1单元B户型与2单元A户型客卧有对视。

A栋CD户型89㎡3房2厅2卫：

户型方正实用，西北朝向，朝向一般，会有西晒。高层看前海妈湾方向的海景；这个客厅比AB户型小，开间约3.7m，进深只有4.9m，不过此户型主卧偏舒适，除去洗手间，约有12.4㎡。也都是双阳台设计，厅出阳台，厨房出阳台。2单元C户型主卧视野开阔，看南山景观；主卧东南朝向，中低楼层视野有遮挡。

B栋A+B双拼户型：145㎡4房2厅2卫

户型方正，双厅在中间，东南朝向，3个阳台，采光通风很好，四个卧室有两个卧室比较大，卧室均好性强，都比较中规中矩。全落地窗。客厅开间有约4.5m，但是进深比较长，餐厅的采光比较一般。但是入户厅旁边也带花园。

B栋C+D/E+F双拼户型：133㎡3+1房2厅2卫

此户型是难得南北通透的户型，客厅餐厅都有阳台，而且偶数层主卧也带观景阳台，是非常舒适的。两个卧室空间也比较适合居住。唯一缺陷就是走廊面积大，有点浪费。

C栋A+B/C+D双拼户型：168㎡4+1房2厅3卫

西南朝向，而且也是通透的户型，通风采光很好。客厅开间有5m，比较宽敞。双套房设计，最大的优势就是奇数层阳台超多（卧室出阳台），有4个阳台，偶数层西南向有大观景阳台（厅出阳台）。

缺点：动静区域有交叉，双厅和卧室会有干扰。只有厅和主卧朝东北，三个次卧都是朝西南的。东北看花园和大南山，西南看小南山。

C栋是小区的楼王单位，整个小区超过90㎡的大户型都是双证，只有C栋18楼那套样板房是单证的，也是整个小区唯一一套单证大平层户型，在18楼偶数层，高层视野很不错，可以看山景和海景，带超大观景阳台，带精装修，总价2160万。但首付要6成起，大约需要1300万，单价大约12万/㎡左右。

总结下

优点：

靠近前海妈湾，享受未来前海配套；小南山脚下，生态环境好，紧邻兴海公园，过往车辆少，比较安静；园林舒服，绿化率高，空气好；户型舒适度较高，格局比较合理，视野开阔，有较好的山海景观；小区适合居家，性价比较高；2013年的小区，楼龄较新。

缺点：

目前地理位置有点偏，周边配套略少，学位一般，整体品质一般，大户型除了那套样板房全部是双拼，距离地铁站略远，对于不开车的来说，交通不是特别方便。

对比新世界临海揽山：

香格名苑的户型的确比他们更好一些，实用率也更高；

就小区花园而言，香格名苑的绿化率更高，活动空间大，新世界有一些别墅，活动空间略小；

但是新世界的高层海景会更美，自带商业配套，距离海上世界更近，目前位置比香格名苑略好。

从档次、用材、楼栋排布以及车位数上看，新世界品质更强，更像个豪宅，而香格名苑更亲民，很宜居。

新世界价格也会更高，中高层的大概率是225㎡的大四房，预计单价会超过12万/㎡。

对比附近的泛海拉菲二期：

泛海拉菲二期最大的是174㎡的5房，也都是双拼，而且很多都是只满2年的，看到网上一套毛坯房挂盘价2150万，需要交豪宅税；但泛海拉菲小区容积率比较低，舒适性强，园林也不错，车位1:1略显不足，小区略旧，2011年的小区，楼下就有自身的商业配套，生活较为便利。

对比佳兆业前海广场：

佳兆业前海广场的楼盘品质还不错，园林也漂亮，学位是一样的，而且两个小区靠的很近，周边资源和配套都是共享的，不过他们最大的户型就是136㎡的四房，大部分是89㎡左右的小三房，所以偏刚需一些。

对比旁边的汉京九榕台：

九榕台的确整体用材的品质上更好更高端，而且户型的采光和通透性非常强，采光面非常大，基本是三面采光。对比起来，九榕台偏享受，168㎡的只做了3房，低楼层报价大约是2100万左右，174㎡的四房报价大约2500万左右，也有巨额豪宅税，而且大多不满5年。

在网上搜索下，2000多万的160㎡以上的大四房，选择蛮多，但是筛选出热门的宝中和前海，宝中的宏发领域带好学位，但景观一般的，170㎡的四房总价约2380万左右，豪宅税就有约100万。不过宝中也有很多2000万以内的四房带好学位的，像凯旋城。

带南二外海德学位的漾日湾畔，180㎡四房低楼层最便宜的报价是2000万，但是公司产权的，加上土地增值税和高额增值税，大约2600多万（市场价），其他大概都在2500万左右。

如果不考虑一档好学位，纯养老自住，2000万也可以选择华侨城，但是论区位，的确前海南的区位更好一些，未来规划前景更强。

最后，香格名苑目前仅一套遗留的单证样板房新房，不需要缴豪宅税和个税，可以省下大约56-100万的税费。而且这套是现房，即买即住。

这里靠近前海，未来享受前海配套，方便爬山，在家可以看海景，你愿意为这些付出2000多万吗？