天津北辰正荣府：疯狂圈建的小院

文/收房帮，作者 王婉丞

近日，位于天津北辰区淮东路与潞江东路交口的正荣府业主联系《收房帮》，反映小区一楼业主占公共绿地圈建小院的乱象。

2020年7月1日，天津市北辰区小淀镇政府要求正荣府项目开发商在7天内将私自圈建的小院恢复验收时的状态。业主称开发商并未执行，反而一楼的业主却更疯狂的圈建小院。

正荣府一楼业主加快建小院

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据公开资料显示，2016年6月25日，正荣地产经过60轮竞拍，以18亿元竞得津北辰潞（挂）2016-008号地块，楼面价8245元/平米，溢价率43.2%，北辰区楼价再创新高。正荣地产2014年首次进入天津，首个项目是位于西青区的正荣·润璟湾，这是正荣地产布局天津第二子，命名为正荣府。

正荣府位于北辰区淮东路与潞江东路交口（现北辰车管所南侧），占地面积108000㎡，绿化率40%，推出34栋洋房和6栋高层，共计1913户。

正荣府沙盘效果图

业主告诉《收房帮》，正荣府交房日为2019年11月29日，当时一楼楼前有近100平米的绿地是用绿植围起来的。

刚验收完交房的正荣府

2020年4月开始，有一楼业主对楼前绿地圈建小院并硬化地面；2020年6月，建的小院数量逐渐增多。

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一楼业主正在小区绿地圈建小院和硬化地面

针对一楼业主私自圈建小院的情况，其他楼层的业主开始向政府反映情况。2020年6月30日上午，北辰区副区长胡学春带领区住建委、规划和自然资源分局、司法局、综合执法支队、小淀镇政府相关负责同志进行实地勘察。区领导指出："正荣府项目私自圈建行为胆大妄为，触目惊心。"2020年6月30日下午，小淀镇综合执法队下达《责令限期改正通知书》要求开发商整改，并要求开发商在7日内将私自圈建的小院恢复到房屋竣工验收时的状态。

北辰区小淀镇政府回复反映情况的业主

2020年7月4日，天津广播电视台新闻频道《都市报道60分》对此事进行了报道。强调镇政府没有同意一楼业主圈建小院，并再次重申了《责令限期改正通知书》的整改要求。同时，区相关部门和小淀镇表示加强巡查和监督，密切关注整改进度。

然而政府的整改令和当地媒体的关注，并没有制止圈建小院和恢复小区绿地，反而让一楼业主加快了圈建小院的速度。就在2020年7月1日至7月24日期间，新圈建的小院数量剧增。

一楼业主正在圈建小院

圈建小院背后的原因

《收房帮》发现，正荣府项目共推出34栋洋房和6栋高层，总共1913户，其中开发商销售时承诺带小院的洋房，一楼房源一共为150套。洋房户型分布为105㎡的50套、125㎡的80套、130㎡的4套、150㎡的16套。

通常来说，住宅项目在销售时，中间楼层最贵，两边递减，除非是一楼带小院或顶楼带阁楼，一楼的价格才有可能高于其他楼层。在正荣府售房合同中，一楼的户型中并未显示包含小院，而价格却明显高于其他楼层。

从目前销售情况来看，洋房的一楼价格平均高出二楼近8000元/平米，经粗略计算，洋房的总销售面积为18170平米左右，按每平米7500元的差价计算，正荣府洋房的一层至少要比二层多卖1.36亿元左右。

正荣府总体平面图

正荣府一楼业主告诉《收房帮》："买房时开发商承诺洋房的一楼赠送小院，所以会比其他楼层高，我们买一楼也是冲着有小院才买的。虽然合同中并没有体现出小院的面积，但在补充约定条款中，是允许我们使用自己门前的绿地围成小院的。"

一楼业主在明知政府要求拆除小院并恢复原状的情况下，还在抓紧圈建小院。有一楼业主向《收房帮》表达了自己的想法："媒体报道后，开发商正在跟进项目情况，仅让耐心等待。我们认为电视报道中的圈地完全是因为电视台记者对情况了解不全面的口误，既然开发商承认小院是一楼业主买的，搭建只是对自家小院进行硬化处理，加固围栏是出于安全考虑。我们自己家的地方，为什么不能施工，政府也不能让我们拆除。"

律师：一层业主可要求开发商赔偿，其他楼层可提请违法查处

北京金诉律师事务所主任、北京市法学会不动产法研究会理事王玉臣律师认为，根据物权法第七十三条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有。开发商卖房时承诺的买一层送小院、送花园，实际上是拿着大家的公共绿地做文章，用所有业主的公共财产来提高一层的销售价格，侵占公共利益。但是这种承诺毕竟是违法的，往往很少会写到合同里，在建委部门价格备案时更不会申报。

作为一层业主，小院没了，如果合同中有关于小院的约定，确实写了赠送小院，可以据此起诉开发商，要求开发商承担违约责任或损失赔偿责任。如果没有约定，只是宣传的时候有，则可以收集好相关的宣传资料，到相关部门投诉虚假宣传、欺诈销售。

其他楼层的业主可以直接针对这种私搭乱建向相关部门进行投诉，必要的时候甚至可以采用法律的手段，提请违法查处。这种行为主要涉及两种违法行为：一个是违规建设，也就是说这种建设是违反规划的。另一个是违法用地，改变了绿地原来的用途。还可以通过信息公开等方式调取这块地的规划图，进一步确认原本的规划用途，作为投诉或提请违法查处的证据。同样可以对开发商的虚假宣传提起相关的投诉或违法查处，毕竟影响到了楼上业主的利益。

既然开发商敢这么明目张胆地侵占业主的利益，利用公共财产二次挣钱，背后的开发手续是否完全合法合规呢？是否还存在其他侵占公共利益，或者违规违法的事情呢？业主还可以通过信息公开等方式调取整个项目的相关所有开发手续，进一步挖掘背后是否存在别的问题。

天津市住建委：合同中没有小院

小淀镇政府：每天去巡查 发现施工就制止

关于正荣府洋房一楼的价格为何明显高于其他楼层，是否与赠送小院有关系，《收房帮》致电了天津市住建委。住建委工作人员说："正荣府项目各户型的备案公示价格是开发商以市场价格为基础进行申请。住建委规定开发商合同价格需低于或等于公示价。而一楼房价是否可以高于二楼，开发商可自行设定，也有权在售楼时制定各楼层的促销力度。在正荣府的购房合同中，并没有体现买一楼包含小院。"

政府下达《责令限期改正通知书》后，一楼圈建小院问题不但没有停止，反而更加速了圈建小院的速度。关于这一问题，《收房版》联系了北辰区政府，截至发稿，区政府尚未表态。

而北辰区小淀镇政府回复说："执法队每天上午、下午，包括休息日每天都去巡查，如果发现抢建、施工等现象，都是第一时间制止，并进行教育。目前积极执行《责令限期改正通知书》的要求，并未接到区政府的后续通知。由于项目情况复杂，涉及部门众多，协调需要时间。特别是目前开发商与一楼业主存在争议，主要在合同条款、房屋出售时是否符合规划等问题上。"

关于正荣府一楼业主加速圈建绿地建小院的问题，《收房帮》将会继续关注。