深圳人懵逼：南沙、新塘、科学城该买哪个？

在大湾区，广深两兄弟一个稳重，一个猛进，肩并肩站在第一梯队，掌握着最优的资源配置。

资源在此，人才蜂拥而至，随之飙升的是楼市里汹涌的购买力。然而上周，疯传多时的深圳最新调控终于出台，斩断了万千购房者进击深圳之路。

深圳被堵，火力转战广州。

不知算不算巧合，上周末，广州增城、南沙几个项目面世，均直接爆场。

且近期，房产君收到关于转战广州买房的咨询，也是回到手软。

他提到的三个板块新塘、南沙、科学城倒是很有代表性。

南沙距离近，城市界面新，自贸区的定位深得人心；科学城站位广州市区，产业规划优势明显；新塘价格够“笋”，轨道交通排布犀利。

那谁会承接更多外来的购房需求？我们从四个维度综合pk一下。

Round1: 购房资格PK

新塘：隶属增城区，不限购，非广州户籍选手可以直接购买一套。

科学城：隶属黄埔区，限购，非广州户籍选手可以考虑人才购房政策，即本科学历+半年黄埔社保。

南沙：限购，非广州户籍选手同样可以考虑人才购房政策，即本科学历+南沙劳动合同。

购房资格方面，最简单是新塘，不费心思直接买。科学城和南沙稍有门槛但基本无碍，有中介或销售一顿操作猛如虎，基本都能搞定。

Round2：房价PK

对比深圳房价，光明四万八，前海、南山10万+。再回看广州，那真一个洼地连着一个洼地。

新塘板块整体均价在21000元/㎡左右。热门楼盘品秀星图、碧桂园云顶、招商臻园会高一些，均价25000元/㎡左右。

| 数据源自房天下

科学城核心区在售一手楼不多，大壮名城、品秀星樾、科城山庄、黄埔中央城都火得不行，均价在35000-45000元/㎡。

| 数据源自房天下

南沙各个板块发展阶段不同，南沙湾、明珠湾有较多项目可以选择，万顷沙刚刚起步。区域整体均价在2万-4万不等。

| 数据源自房天下

就三个区域的房价优势来说，新塘＞南沙＞科学城。

Round3：自住之交通/配套PK

接下来我们按照自住/投资两种需求继续分别来看。

响应房住不炒，先看自住。主要考虑下广深间的交通便捷度，以及区域内的配套成熟度。

新塘：

2017年，广东省发布《广深科技创新走廊规划》，将新塘、科学城及深圳空港新城等板块纳入其中。之后高速、城际、高铁、机场等都会围绕着这条走廊建设。

| 科技创新走廊

2019年，穗深城际开通，快速连起新塘与深圳机场，单程耗时47min-1.5h不等，直接刷卡乘车比较方便，不过票价要48元。

并且，上个月深圳机场至前海段工程开工，计划2025年建成，届时新塘直达深圳前海。不过站点密集、票价略贵，要看不同人的接受程度了。

另外，自驾的话可以走京港澳高速或者广深沿江高速。新塘立交-深圳机场，耗时1-1.5h。

配套方面，板块内已有大润发商圈、万达广场等，准备开的还有凯达尔广场、合生汇等；教育方面有省一级新塘中学。接下来还有一些楼盘会引进名校资源如华师附中等。

| 区域配套示意图

科学城：

科学城到深圳的路线，目前基本和新塘逻辑一致，可以自驾，耗时约1.5h；可以到新塘南站乘坐穗深城际，比新塘出发多耗时30min左右。

不过在去年，《广州市国土空间总体规划（2018—2035年）》草案对外公示，预计广深之间将再建一条高铁线路，最高时速或在600公里！黄埔站到深圳宝安机场将更快速。

| 路线示意图，以最终规划为准

而这个“黄埔站”预计就设在科学城扩容后的黄埔科学园内。不过此规划还未正式落地，一切静待官宣。

配套方面，科学城就厉害了。区域内汇集了奥园广场、萝岗万达、香雪城等多个商业中心，还有国际演艺中心、图书馆等。

教育方面有比较知名的东荟花园小学、广州市二中、广州科学城中学，部分楼盘未来还会引进华附等名校资源。

| 配套示意图

| 科学城璀璨夜景

南沙：

南沙与深圳隔海相望，从物理空间来讲离得最近，往来两地的选择也更多。

从庆盛站到深圳北站，高铁半小时，票价50元左右。

自驾可以走南沙大桥、虎门大桥，约耗时50分钟。

今年6月，广州南沙客运港-深圳机场码头航线开通，全程耗时35分钟，票价90元。

深中通道预计2024年建成，届时万顷沙-深圳前海大约30分钟。

配套方面，南沙目前比较成熟宜居的区域是蕉门黄阁板块，靠近区府，有万达广场、今洲广场等大型商业。学校有金洲小学、南沙第一中学、广州外国语学校等。

此外，广州市执信中学南沙学校、美国林肯中学等一批批名校正在落地，南沙未来的教育资源应该会有个小爆发。

| 配套示意图

| 南沙蕉门板块，广州房产@细鹏摄

所以自住的话，交通便捷度：南沙＞新塘＞科学城，现有配套成熟度：科学城＞南沙蕉门＞新塘。

Round4：投资之板块潜力PK

新塘：

板块被定位为融合高铁、城轨铁、道路、公交站等为一体的TOD交通枢纽，与白云机场、广州南站等级一致。目前地铁13号线、穗莞深城际轨道已经通车运营。

今年，与新塘相关的广州地铁13号线二期、新白广城际、广州至汕尾铁路等都是重点项目。

未来，这里会把广深两大机场、天河CBD、福田中心区、前海、琶洲等全部连在一起，价值不言自明。

受交通利好驱动，新塘已经迎来富士康、广汽本田、雪松控股、湾区产融等入驻，2019年，新塘规模以上工业产值就有200亿。

| 新塘，广州房产摄

科学城：

产业规划是这里最大的王牌。看一组犀利的数字：

2019年，科学城支撑广州开发区GDP、工业产值等总量位居全国开发区第一； 固定资产投资、进口、出口增速位列第一； 科技创新能力排名第一； 营商环境指数位列第一。

板块内已入驻的世界500强企业多达130家，诸如LG、三星、香雪制药、宝能、雪松控股等等，占全广州40%以上。

到2023年，科学城将打造新一代信息技术、人工智能、生物医药三大世界级的产业集群，目标总产值1万亿。

| 科学城，广州房产@细鹏摄

南沙：

广州城市副中心，粤港澳全面合作示范区，国家级自贸区。三个标签一打，就给南沙的未来树好了无限信心。

作为湾区核心，南沙通过庆盛站枢纽、南沙站枢纽多线路通达广州市区和湾区各城，努力打造半小时交通圈。

此外千亿产业集群汇聚南沙，仅在今年上半年，南沙就动工和签约了100个重点项目，总投资额近2200亿元。

大湾区精准医学产业基地、海芯集成电路等产业相继落地；科技园、创新产业中心等也将于下半年启动。

目前，蕉门区府板块已经比较成熟，明珠湾CBD金融+总部经济正大步落地，万顷沙虽刚刚起步但势头不小。当整个湾区都在向入海口发展时，广州南沙的潜力，本就该剑指深圳前海。

| 南沙实拍，广州房产@细鹏摄

所以就区域潜力来看，科学城和南沙相较新塘更凶猛一些，但两者发展阶段不同，科学城已经开始显现成果，而南沙的未来更充满想象。

那么，综合考量这几大维度之后，你觉得哪里更有优势？可以在评论区说说你的看法。