凯诺拆迁律师：房屋拆迁，价值百万的房子，评估只有二十多万？

　　我国法律上有明确的规定，给予被征收人的补偿要公平、合理，被征收房屋补偿的价值应不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的周边市场价。但在实践中，补偿不合理的情况却常常存在，且征收方也常会因被征收人不签订补偿协议而对此作出房屋征收补偿决定。

　　2013年，县政府决定对某区进行综合改造提升，并将综合改造提升的决定、范围等相关内容进行了通告。同年7月，县政府对某区范围内的房屋征收期限和安置方案进行了公告。丁先生的7间房屋也在综合改造提升的征收范围内，但是因拆迁评估太低，丁先生并没有与征收方就补偿达成一致。

　　2014年9月，评估机构为丁先生作出《房屋征收评估价格分户报告》表，该报告中载明，被征收房屋建筑面积为150.16m2，评估单价为1455.46元/m2，评估价格为218552元。

　　同年11月，丁先生以评估机构为其作出《房屋征收评估价格分户报告》确定的房屋面积与实际面积不符、评估价格过低等为由，向房地产评估委员会申请重新评估，后评估机构对其作出的《房屋征收评估价格分户报告》表中的部分内容进行了更正，建筑面积由150.16m2变更为160.65m2，评估价格由218552元变更为233819元。

　　2014年10月，综合改造领导小组对丁先生发出《限期签约通知》，限期让丁先生签订补偿安置协议并配合拆除。

　　2014年10月20日，丁先生出综合改造领导小组提交了拆迁补偿意见，称，对其被拆迁“临街商铺按市场价”重新进行评估，并出具正式评估报告；如协商不成，要求按临街商铺按同等面积进行兑换等。21日，综合改造领导小组给丁先生作出关于房屋征收补偿意见的答复，答复称，房屋评估是评估公司严格按照国家相关法律、法规以及某区综合改造征收安置补偿补充规定等进行评估的，符合国家相关政策，不存在不公平、不公正、不合理问题。

　　另外，综合改造领导小组还答复称，对于擅自占用、买卖土地建房的违法用户，凡积极配合征收改造的，已按照《片区综合改造征收安置补偿补充规定》进行了处理，不积极配合的，已由相关部门依法强制拆除。

　　同年12月，县政府对丁先生作出房屋征收补偿决定，丁先生不服，向有关部门申请了行政复议，但复议机关维持了县政府作出的补偿决定，后丁先生向人民法院提起了行政诉讼。

　　但一审法院驳回了丁先生的诉求， 丁先生不服，提起了上诉。

　　二审法院认为，土地管理法第四十六条第一款规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”《土地管理法实施条例》第二十五条规定：“征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告。”根据上述规定，集体土地上的房屋应当作为集体土地的地上附着物进行征收，县政府应当按照土地管理法的规定履行集体土地征收补偿程序。本案中，县政府对丁先生作出的房屋征收补偿决定，违反了土地管理法规定的征收集体土地及地上附着物的法定程序。

　　二审法院判决，撤销中级人民法院作出的行政判决；撤销县政府针对丁先生作出的房屋征收补偿决定。

　　丁先生不服，向最高院申请了再审。

　　丁先生再审称，二审判决未按评估结果作出判处，不符合法律规定，且评估费16000元是由丁先生垫付，依法应由败诉方即被申请人承担。但二审法院对申请人垫付的评估费用由谁负担未进行判决，损害了被征收人的利益。

　　针对本案，再审法院认为，二审法院虽然撤销一审判决并撤销被诉房屋征收补偿决定，但没有针对丁先生关于判令县政府重新进行补偿的诉讼请求作出回应。同时根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，人民法院判决撤销该行政行为的同时可以判决行政机关重新作出行政行为。具体到补偿类行政案件，如果行政机关负有具体的补偿职责，因涉及相对人的补偿权益，人民法院在撤销行政机关的补偿决定时，应当根据案件具体情况，一并责令行政机关履行对相对人的补偿职责。

　　本案，县政府作出的被诉房屋征收补偿决定因程序违法被二审法院撤销，如果不一并判决县政府重新作出行政行为，则可能会因县政府不再重新作出或不及时作出新的行政行为导致被征收人的合法权益得不到有效保护。

　　最终最高院指令省高级人民法院再审。

　　对此，凯诺律师认为，无论是国有土地上房屋征收还是集体土地上房屋征收都应当要根据相法律法规进行。而本案中，相关部门根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》作出补偿决定，明显属于程序违法。另外，二审法院在庭审中，并未对被征收人相关诉求作出回应，显然也与上述法律规定的基本精神不符。

　　关于房屋评估，凯诺律师认为，对被拆迁房屋价值的评估应当要考虑到房屋的使用面积、区位、用途、房屋质量等因素，参考相近的房屋市场成交价格，推算出一个价格区间，对不同情况给予赔偿。本案中，虽然对房屋进行了评估，但评估却存在很大的问题，160多个平方的经营性用房，却只有20多万显然也是不合理的。