南龙湖1/3是学校，1/3是绿化，1/3是地产开发，在地产开发中，龙泊圣地、兴龙湾、林溪湾、国瑞城……等一大批项目属于品质较高的改善型项目，而在改善产品中，别墅体量的占比也是相对较高。
上面数据让我注意到南龙湖的3个指标：教育用地的区域占比、绿化水域面积的区域占比、改善产品在开发量中的占比。仔细研究这3个指标，我惊奇地发现，放眼看去，在全郑州范围内都是遥遥领先。
可这样的南龙湖，为何总被我们称为刚需区呢？
01
南龙湖是郑州第一个真正意义上的城郊组团。早在2003年，建成区已20平方公里，同时有诸如中原工学院诸如升达学院等十几所高校入住。到了2008年，区域第一个楼盘龙泊圣地上市的时候，区域常住人口已近50万，居住氛围浓厚。相比现在大多数组团的“先有地产后有配套”，南龙湖可能是郑州过去、现在甚至包括未来唯一的一个“先有配套后有地产”的组团。同时，南龙湖还是郑州四环外第一个通地铁的组团，时至今日，它和港区一起仍然是唯一的一条已开通组团地铁。
这个阶段的南龙湖应该是典型的度假型地产。
4年后，到了2012年，郑州房价迈过7000大关，这个时候，郑州有一批刚需客户被逼外出，而第一个接纳他们的就是南龙湖，那时候龙湖的房价在3500元，依靠低价，南龙湖积累了他第一批客户。
这个阶段是度假+市区刚需+本地改善三者兼顾。
华南城进驻是大家认为南龙湖改变地产定位的主因。对于华南城，在这里不过多解读，他推广的方向让大家认为其就是一“大型物流集散地”，这样舆论下来，就彻底断送了南龙湖原本一片大好的刚需+改善+度假地产属性，而被冠以刚需的帽子。
然而，数年过去了，华南城回到“初心”，启动了房地产开发，以产业换地，以地带动地产，以地产富企业，是很多产业企业的惯用伎俩，华南城也不例外。
事实上，南龙湖并不适合做物流批发，因为物流产业的基础是交通，很显然，在交通优势上，未来是港区的天下，港区具备高速公路、高铁、机场三大核心法宝，而南龙湖的华南城片区不具备其中的任何一个因素。未来的华南城更多的是以一个配套的形式立于南龙湖，并且可以带来大量的商业，长线利好。
直到18年，南龙湖5块地王面世，正商连中三元，雅居乐、龙湖各得一块，无疑锣鼓喧天，鞭炮齐鸣！
全线封盘、明日涨价500、赶紧来买，各大楼盘、置业顾问统一口径，赶紧打电话给意向客户，趁着这波行情，为国家去一点点库存吧！
“哥，我跟你说，这5块地王一出，楼面价7000，房价至少超过1万3，要想趁现在，赶紧买吧！”
久旱逢甘霖，南龙湖终于找到了救世主，整个郑州的楼盘也找到了救世主，都在拼命抓住这根细细的救命稻草。
原先低眉顺眼的南龙湖，终于扬眉吐气了一把，看到没，我们这里也有地王了，明天就涨价，爱买不买。
“正商6号地面世，案名正商兰庭华府；雅居乐8号地面世，案名雅居乐天域；龙湖7号地面世，案名龙湖天宸原著；”
就产品业态而言，全部都是高低配，正商兰庭华府主打高层+洋房，雅居乐天域主打高层+洋房，龙湖天宸原著主打高层+叠加。
看得出来，三家至少诚意十足。
在南龙湖偏刚需的市场里，亮相的产品形态拿得出手。虽然高低配，虽然价格会贵，至少，为偏刚的市场中，注入了一丝丝改善的气息。
02
5块土地的楼面价均在7000元上下，当时人们纷纷预测，以楼面价计算的话，至少要卖到1万2、甚至1万3。
但是，仅仅9个月后，市场就来了180度掉头，一举击垮了南龙湖进击的信心。
上半年仅有华润悦玺、名门翠园等少量楼盘捡漏，到了下半年，整个郑州降价的口子越来越大，捂也捂不住。
“双湖片区的华润悦景湾，将片区的毛坯价拉低到11000左右，更有9字头的价格。要知道，周边万科城7期湖心岛都卖到13500-14500（精装），去除掉精装修，至少也有1500的差价；
平原新区的华润置地平原府、建业比华利庄园，直接以高层6字头、洋房7字头的价格双杀片区价格，再次探底片区价格；
绿博片区的金科天籁城，以高层9字头、洋房1万3的价格入市，引发降价狂潮，直接以2000元的差价，击穿片区底价；
滨河国际新城的融侨府毛坯15500、中海万锦公馆精装16500的价格，打破了片区高不可攀的价格；”
没想到，压倒骆驼的这一棵稻草，还是落在了南龙湖的身上，轻飘飘，却硬是压垮了这里的价格。
早在龙湖天宸原著之前，被称为价格杀手的郑州孔雀城，直接以高层7字头、洋房9字头的价格，打破南龙湖价格松动的第一枪。但是郑州孔雀城位置较偏、产品一般，价格略低并未引起市场重视。
但是龙湖天宸原著不一样，它是地王，更是龙湖首秀，大家都争相观看，现如今却以9字头的高层价格，给了南龙湖结结实实的一拳。
这一拳，打在了南龙湖的心窝上。
03
南龙湖在郑州各区域的地位，仍然跌落到了“食物链”的底端
甚至会有人说，在南龙湖购买房产的人，都是刚需中的超级刚需，对郑州房价彻底无望，倾全家三代之力勉强可以入局。
直到如今2020年初
红星天悦：首付1万网签，剩余首付分期6年10次，一年半后开始还款……
九珑台：0首付（维修基金）网签，剩余首付分期3年6次，半年后开始还款……
喧嚣过后的南龙湖，仍旧尘归尘，土归土！
目前区域内由于部分项目的建设导致大货车源源不断，教育、医疗资源相对来说有所欠缺。
或许等新郑划区才能解决，否则哪怕是10环也没意义！但是，一旦划区，区域内货车或者配套等问题，都会迎刃而解。
最后想说，在市区上班的朋友，如果垫垫脚尖能买市区的话，尽量还是买四环以内的楼盘，每天通勤时间太长，长期来说是很痛苦的事情。
其次南龙湖的教育和暖气也是一大劣势，南龙湖的学校大部分是村办学校居多，教育资源很一般。还有南龙湖的大部分楼盘并没有暖气，不适宜冬天居住。
但是如果你的预算确实有限，有意选择南龙湖的朋友，一定要挑自身相对配套齐全的楼盘是很重要的。要看是否有地铁，是否有学校配套，都是要重点考虑的因素。
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