北京东城区小升初政策出炉 北京的“学区房热”还能持续多久？

2020年北京市东城区的小升初政策出来了，今年亦然实行三批次电脑派位。与2019年相比，今年第三批次派位中，一定比例对口直升派位改为定向名额派位。别让孩子输在起跑线上，今年4月30日西城区发布的《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》的新政显示，2020年7月31日后落户西城区的家庭，其子女上小学将不再按照就近登记入学的方式进行，而是通过多校划片被随机分配到该学区甚至相邻学区。

不同学区意味着不同的教育质量，多校划片政策更是一次价值重构，高价学区房可能走低，低价学区房可能走高。因此，7月31日被称为“731”大限。此前落户西城的家庭还可享受单校划片的老政策。

趁机割韭菜

在政策刚刚出来以后，网上传来一张图片：某房产网站挂出金融街学区宏庙小学对口小区丰汇园一套39.1平米的房源，单价26万元，总价1020万元。

虽然不清楚这个价格真实与否。但众所周知，宏庙小学是北京百年名校，可以直升北师大附属实验中学与北京八中，这两家都是西城区最好的初中，2019年西城区中考成绩综合排名前二位。

丰汇园的房子，其中1期13号楼是回迁房，户型最小，单价高达22万元，但总价偏低，所以成交最活跃。

当地的中介说，430新政出台之后，确有一波客户看房潮，“需求一下子就上去了”。

与此同时，一些业主希望趁机“割把韭菜”，报价最高25-26万元/平方米。

“平时可卖可不卖的业主，想趁着这波行情卖个高价，房源供给一下子上来了。”中介表示，当供求同时上涨，导致房价并未大幅跳涨。

他掌握的成交数据显示，包括丰汇园在内，宏庙小学对口小户型学区房的平均交易单价在20万-22万元之间，视不同户型与小区环境而异，“与430新政出台之前相比，总体略有上涨，涨幅大概在2-3%。”

另一个平抑房价的因素是政策的不确定性。

中介称，西城教委只是指出多校划片的方向，但具体执行，还需看明年乃至后年的情况，“是严格执行多校划片，还是不了了之，现在都不好说。”

北京市朝阳区最早实行多校划片政策，规定自2017年6月30日之后，在朝阳区新购置的房屋，无论新房还是二手房，均参与多校划片。

这一政策不了了之。

北京学区房研究人士闻风称，朝阳因名校与普通校差距太大，一旦多校划片，原来可以上名校的家庭，可能被随机分到学区垫底的“差校”，“这一刀下去，动了不少家长的蛋糕，因此遭遇巨大阻力。”

北京市东城区与海淀区均自2019年起实施多校划片。

中介表示，实施多校划片之初，东城与海淀的学区房价格确实略微下降，例如东城牛校史家小学学区房单价降了两万元左右，海淀上地附近的学区房也降了一万多元。

在多校划片的具体执行上，东城区通过电脑派位的方式，对新落户的家庭严格实施多校划片；海淀则政策实施走形，目前依旧是按照就近、按照落户年限等条件顺位入校。

中介说，“落户年限是顺位中的一个重要因素，落户早的家庭，比落户晚的更有资格入校。因此，购买学区房越早越好。”

目前海淀学区房价格又有所回升，例如上地东西里片区房价在2019年1月1日大限之后一段时间降幅达10%左右，目前已经回升5%，一些小面积低总价的房源甚至已恢复到大限前水平。

二手优质房源骤减

北京地区新房供应加速，与近期二手房市场成交回暖有关。机构数据显示，5月份二手房实际签约接近2.1万套。

多位业内人士指出，北京二手房市场5月全面升温，很大原因是新盘供应量少，前期积压需求释放。从目前情况看，优质新盘供应放量，会稀释二手房需求。6月首周，二手房成交量比5月首周明显下降，市场出现高位回落的迹象。

记者调研北京二手房市场发现，4、5月份成交量显著放大，前期业主售房意愿强，报价贴近市场价的房源在5月份基本出清。所剩房源中，报价比成交价高出不少，业主观望情绪较为浓厚。

“我们门店年初制定的年度销售目标是佣金达到1500万元，5月底就超过了1200万元，基本上都是4、5月份成交的。即便如此，我们门店依然在整个大区排名靠后，可想而知北京地区二手房市场的热度。”位于南五环某新房片区销售人员对中国证券报记者表示。

“进入6月，成交量出现了明显下滑，主要原因和房源较少有关。现在各个门店经纪人的主要任务是出去找房源。”上述销售人员指出。

挂牌的二手房优质房源骤减，客户将眼光转向价格更为透明的新房市场。“新房市场开发商统一定价，不像二手房市场需要和中介、业主反复沟通斡旋。此外，很多新房楼盘开盘时间较早，目前临近交房期，实际上买的是现房。用期房的价格买现房，对客户来说还是有很大的吸引力。”多位新房销售人员指出。

多位销售人员对中国证券报记者反映，二手房市场成交价要看业主的心态。很多业主前期是为了卖房换西城学区房，随着西城学区房落户时间点临近，赶不上进度的客户取消了销售计划。换房客户骤减，也是近期二手房成交下滑的一大原因。

开发商看好后市

截至6月8日，34家房企披露了5月份销售业绩，前5月合计实现销售额21997亿元，同比微跌2.5%。整体看，销售业绩逐渐拉平。

机构统计数据显示，5月份全国楼市持续复苏，基本已经回到2019年疫情前水平，市场已经走出低迷状态。

中国恒大、合景泰富、旭辉、荣盛、金地、建业、禹洲、德信、金茂、绿城、世茂、龙光、中骏等多家房地产企业前五月销售业绩不同程度上涨。其中，中国恒大前5月累计实现销售金额2727.9亿元，同比增长17.8%。

业内人士表示，企业之间分化加剧，部分房企的销售额水分较多，存在透支销售额的情况。2020年全年销售额上涨难度依然不小。

业内人士称，2月市场基本冰冻，3月市场恢复50%，4月逐渐回到80%，5月市场恢复至100%。从全国市场看，活跃城市较多，特别是宁波、南京、成都、杭州等城市明显复苏。值得关注的是，武汉市场明显企稳，环比上涨明显。从土地市场看，高价地高溢价率地块成交频繁，开发商看好后市。同时，房贷利率逐渐下调，优惠增加，疫情积压的需求基本释放。这些都推动5月全国市场恢复性上涨。6月份市场有望继续冲高，特别是供应量增加后，成交量有望继续上行。

住宅市场成交量降价稳

另据机构数据，“五一”期间，西城区成交套均面积61平方米，套均价格749万元，每平方米均价超过12万元，交易量同比和环比增长均超过100%，其中金融街和德胜片区成为热门。

根据中指研究院《北京商品住宅新开盘监测报告》数据显示，6月初（6月1日-6月7日）北京住宅成交量为9.77万平，环比下降20.65%；成交均价为50843元/平，环比上涨4.60%。

5月19日，针对前段时间北京学区房价格暴涨等问题，教育部教育督导局局长田祖荫在新闻发布会上表示，如果都均衡了，都优质了，自然就不择校了，那就是家门口有什么学校就上什么学校。

机构数据显示，5月份北京二手房成交量达2.1万套。换房购买西城学区房客户带动了整个二手房换房链条进程。随着落户时间点临近，家长换房意愿减弱，优质挂牌房源骤减，叠加新房项目加速入市，二手房市场遇到较大阻力。6月首周二手房成交量比5月首周下降明显，市场高位回落。对于未来的市场走势，业内人士表示，随着新取证项目的开盘，成交量将随之上涨，预计出清周期将小幅回落。住宅市场成交量降价稳，与项目集中取证、购房人等待开盘有一定关系。