混杂空间！俊发彩云城、螺蛳湾项目实地踏勘

本文描述的区域为彩云北路以东，广福路以南范围的地块。俊发观云海项目也属于彩云城的一部分，这个单独写了，请看这篇文章超高层才能观云海，俊发观云海项目实地踏勘

01 项目回顾

中豪螺蛳湾国际商贸城，自2009年启动后，规划为规模超过义乌国际商贸城的巨舰型现代商业综合体。2014年以来，云南中豪集团因为不可描述的原因，破产倒闭了。此后几年时间，堵断道路交通、扰乱市场经营秩序的事件经常发生。到了2018年9月16日，俊发集团携手奥斯迪实业，全面接手螺蛳湾国际商贸城，中豪螺蛳湾国际商贸城正式更名为俊发新螺蛳湾国际商贸城。

2019年7月份，俊发将新螺蛳湾片区11宗约980亩土地收入囊中，并将俊发观云海、俊发星湾俊园、俊发澜湾俊园三大项目纳入其中，取名俊发彩云城。彩云城与螺蛳湾国际商贸城的关系，简单说就是片区内的商业功能的载体就是螺蛳湾国际商贸城，片区内的生活居住功能的载体就是彩云城。彩云城面积大约有9010亩左右。是个超级大盘。北有俊发城，南有彩云城。

中药材市场实景图

澜湾俊园实景图

03 土地拍卖

2019年07月26日，俊发91.98亿元斩获新螺蛳湾片区789.42亩土地，出让的11个地块编号KCGD2019-2-A3、A5、A6、A8、A10、A12、A13、A14、A15、A18、A22，容积率4.38~8.0，面积合计526279.5㎡（约789.42亩），含616.16亩住宅用地及173.26亩商业商务用地，楼面价约2303~3694元/㎡，土地单价约830~1516万元/亩，成交总价打破历史记录，成为昆明新总价地王。

土地交易文件显示，该宗地开工时间为土地移交后一年内开工，竣工时间为开工后三年内竣工。土地竞得人须承担螺蛳湾项目内的回迁安置义务。协议包含土地竞得人须在官渡区矣六街道办事处KCGD2019-2号地块范围内建设175132.29㎡的回迁安置房（住宅150000㎡，商业及办公用房25132.29㎡及110个车位）；建设176199.58㎡公园绿地和10336.76㎡防护绿地；建设3座垃圾转运站；建设5542.32㎡的1座消防站；配建48171.81㎡的社区服务中心、老年人服务站点、生鲜超市等；建设市政道路1640㎡；建设5266.04㎡的1座派出所、79970.11㎡中心湖公园的建设及验收、一所500床位总建筑面积120694.55㎡的综合医院。在教育资源方面，地块须配建9所共152班幼儿园、3所共144班小学及2所共159班中学。具体的可以看下面图片中的内容。

从项目容积率、配建内容来看，属于外挂成本很高，然后只能给高容积率才有人干，所以片区内超过600亩的住宅容积率达到5.0以上，而建筑密度又限定在25%，意味着这个片区未来建设的住宅将基本是30层以上密集排列的塔楼为主，这种大面积整个区域的高容积率开发，造成大量人口密集居住在一起，对交通组织会带来巨大压力。加上螺蛳湾国际商贸城本身车流量、人流量就特别大。老聂对于整个片区的交通组织非常担忧。交通混乱、人口混杂是片区发展的必然趋势。

04 地块分布

A3地块，面积为30687.74平方米。用地性质为零售商业、餐饮、旅馆、商务金融用地，容积率≤8.0，建筑密度≤60%，绿地率≥25%。本地块北侧规划的是消防站和带状绿地。南侧为A6地块，西侧为规划道路，东侧为规划道路。

地块分布图

A5地块，面积为40895.20平方米。用地性质为住宅用地，容积率＞1且≤5.54，建筑密度≤25%，绿地率≥40%。本地块北侧规划的是环卫站和带状绿地。西南侧为派出所，南侧为规划道路，西侧为规划道路，东侧为昆洛公路。

A6地块，面积为49972.11平方米。用地性质为住宅用地，容积率＞1且≤5.31，建筑密度≤25%，绿地率≥40%。本地块北侧为A3地块，西侧为规划道路，东侧为规划道路，南侧为规划的18班小学。

A8地块，面积为91467.11平方米。用地性质为住宅用地，容积率＞1且≤5.0，建筑密度≤25%，绿地率≥40%。本地块北侧为停车场，西侧为商盛路，东侧为商海街，南侧为商城大道。这个地块就是彩云城辰湾项目。

A10地块，面积为84949.11平方米。用地性质为住宅用地，容积率＞1且≤5.25，建筑密度≤25%，绿地率≥40%。本地块北侧为商城大道，西侧为商海街，东侧为商博街，南侧为规划道路。

A12地块，面积为85538.24平方米。用地性质为住宅用地，容积率＞1且≤5.2，建筑密度≤25%，绿地率≥40%。本地块北侧为规划公园。南侧为杜家营路，西侧为商海街，东侧为商博街。紧邻地铁四号线塔密站。

A13地块，面积为60076.80平方米。用地性质为零售商业、餐饮、旅馆、商务金融用地，容积率≤4.92，建筑密度≤45%，绿地率≥30%。这个就是螺蛳湾国际商贸城三期项目。

三期在建实景图

A14地块，面积为22540.61平方米。用地性质为住宅用地，容积率＞1且≤5.27，建筑密度≤25%，绿地率≥40%。本地块北侧为规划道路。南侧为规划商业，西侧为商博街，东侧为昆洛公路。紧邻地铁四号线塔密站。

A15地块，面积为19222.38平方米。用地性质为零售商业、餐饮、旅馆、商务金融用地，容积率≤7.97，建筑密度≤60%，绿地率≥25%。本地块北侧为A14地块，南侧为杜家营路，西侧为商博街，东侧为昆洛公路。

A18地块，面积为35410.31平方米。用地性质为住宅用地，容积率＞1且≤5.5，建筑密度≤25%，绿地率≥40%。本地块北侧为规划道路和36班小学。南侧为规划医院，西侧为规划道路，东侧为昆洛公路。

A22地块，面积为5519.89平方米。用地性质为零售商业、餐饮、旅馆、商务金融用地，容积率≤4.38，建筑密度≤60%，绿地率≥25%。本地块北侧为商粹街，东侧为商营街。

这几个住宅地块中，A10地块、A8地块、A12地块相对位置好一点，A6地块、A14地块相对位置一般。A5地块、A18地块相对位置比较差。

05 项目配套

彩云城项目东西向约有2公里。南北向约有2.5公里，所以项目宣传中的3地铁、5大生态公园、15所优质学府、60万方商业生活中心啥的。因为项目范围太大了，所以很多地块只在部分设施的辐射范围内。比如说彩云城辰湾项目距离地铁1号线距离约2.3公里。距离就很远了，很明显在日常生活中这条地铁线路指望不上。

区域总规划图

交通方面：区域交通还是比较便利，但是到了每个地块交通条件就相差很大，具体的以地块周边交通为准。

在建地铁四号线站点

教育方面：规划有8所幼儿园、4所小学、3所中学，据说是要引进XXX附小，按照俊发的项目运营套路，一般都是引入知名度高的学校，整成学位房，然后提升产品价值，卖个高价。

项目整体模型图

现状片区内已经开学的学校有北京八十学校，北京八十学校规模为108班中学，设计容量为初中66班、高中42班，学校包括初中部教学楼、行政办公楼、报告厅、图书馆、风雨操场、实验楼及地下车库；高中部教学楼等，是一个民办学校。

北京80学校

医疗方面：现状距离比较近的就是昆明市第一人民医院星耀医院，在A18地块的南侧规划有一处500床位的医院，这个医院也是需要俊发代建的。

公园方面：现状售楼部的位置就是规划的公园，只不过被售楼部占用了，估计要房子卖的差不多了，才能开放。

公园周边的商业综合体模型

公园一角

其他方面：有部分购房者认为项目距离跑马山很近，心理排斥，这个就是不同人不同想法。

06 混杂空间

根据资料，螺蛳湾市场现经营面积约310万平米，目前经营户近4万户，每天流动人口约20万人。根据规划资料，片区内可以容纳约4—5万人左右的居住人口，片区面积约4.5平方公里，在这样一个区域每天20多万人的人群流动，交通压力山大。人群构成也比较复杂，居住人群、购物人群、工作人群等。

项目规划落位图

混乱的街道

在2018年新螺蛳湾片区进行了控规调整，在控规没有调整之前，商博路以东、以南地块为住宅区、商博路以北和以西地块为商业区，两个区域分割的比较清晰，这样的好处就是商业的交通和运营与居住区的生活相对影响比较小。2018年调整完之后，约300余亩的商业用地改为了住宅用地，同时还大幅增加教育配套，然后整个片区的用地就变的非常混杂，商业和住宅相互穿插，后期会造成商业的交通流线和日常生活相互干扰。也就是造成整体上的混杂空间。

07 老聂综合点评

1.整个片区的生活氛围会被螺蛳湾国际商贸城的商业功能割裂。造成外部居住环境一般。部分住宅地块好几年都需要生活在工地周边，规划的配套设施能满足日常生活需求，但是也需要时间。

2. 因为紧邻螺蛳湾国际商贸城，项目每个地块内部有可能租户会比较多，造成居住品质一般。

3.项目应该还是会以学校来带动产品销售。另外以价取胜也是项目有竞争力的一个重要手段。

4. 混杂的空间会对区域产生长期影响。