新物业进驻原物业不退场，南京一小区"划路而治"到何时？

现代快报讯（记者 谢喜卓 刘遥）位于南京鼓楼区的育才公寓小区，自从一年前被老物业公司占着东区，不让新物业进驻后，该小区以一条公路为"楚河汉界"，分成了东、西两个区域，一直到现在都没能"合"回来。现代快报记者调查发现，造成该小区乱象的主要原因，是小区物业管理委员会与老物业公司存在合同解除纠纷，还有小区东区部分业主成立"临时管理委员会"，想让东区"自治"。

△育才公寓东西两个片区被一条马路分割 谢喜卓 摄

【"分治"影响】一条马路成了小区的"楚河汉界"，业主称东区脏乱无人管

5 月 19 日上午，现代快报记者来到了育才公寓，该小区分为东、西两个区域，分别位于清江路的左右两侧。记者注意到西区门口管理比较严格，行人车辆各走其道，而且设有门禁卡，陌生人员进入小区之前，都要进行登记和体温测量。相比之下，东区就没有那么严格了，门口虽然有人值守，但只有车辆进出时，工作人员会上前问一声。陌生人步行进出，几乎无人过问。

△双缘物业在东区发放的停车牌 谢喜卓 摄

来到东区，门口看门大爷给记者换了一张"育才公寓车辆计时出入证"，落款是"南京双缘物业管理服务有限公司"。现代快报记者看到，东区车子乱停乱放比较严重，尤其是地下室里，很多业主将其分隔成块，自行安门上锁。里面除了堆放杂物之外，有的地下室还住着人。尤其是在 65 号楼下，这里不仅有人居住、做饭，还私拉了很多电线，有人拉上接线板给电动车充电。此外，个别角落里，还有电线头裸露在外，存在一定的安全隐患。

△东区垃圾乱摆放

65 号楼下贴着一份《物业管理服务合同》，记者注意到，该合同的甲方是育才公寓小区东片"临时管理委员会"，乙方是南京双缘物业管理服务有限公司（以下简称"双缘物业"）。甲乙双方就育才公寓东片的物业管理事宜，自 2019 年 10 月 1 日至 2020 年 6 月 30 日，签订了共计 9 个月的合同。

"西区是有物业管理的，不像我们东区，现在就是一个烂摊子，原物业不走，新物业进不来。"业主胡女士（化姓）住在东区，她告诉记者，这种情况已经持续快一年了，门口经常因为车辆进出的事情吵架。"双缘是老物业，合同早就到期了，现在又和临时管委会签订合同，可是这个合同在签订之前，连我们业主的意见都没征求。"

还有一名东区的业主告诉记者，东区以前绿化本来就少，现在有些绿化场地还被划分成了车位。垃圾桶也是乱放，经常有邻居因为垃圾桶摆放位置的问题吵架，后来有些垃圾桶一夜直接消失了，垃圾被随意堆放。

【谁才合法】老物业不走，新物业进不去

现代快报记者了解到，2019 年 6 月，育才公寓小区召开了业主大会，选举产生了新的物业公司——广东宏德科技有限公司（以下简称"宏德公司"）。2019 年 7 月，宏德公司按照合同约定，准备进驻育才公寓，可就在进驻当天，出现了变故。

"原物业只向我们移交了西区，他们仍然留守在东区，不让我们进驻。"据宏德公司在该小区的项目负责人张先生回忆，当时他们就将相关情况反映给了街道，同时也向当地派出所报了警，"派出所和街道都建议我们暂时先进西区，进驻东区缓一缓再说。"让张先生意想不到的是，这一"缓"就是近一年时间。时至今日，宏德公司仍然只在西区开展工作。

△ 2019 年 7 月社区在小区公告栏张贴的"临管会"不合法告示图

据悉，宏德公司与该小区合同约定从 2019 年 7 月 4 日开始，至 2021 年 7 月 3 日结束，服务时间为两年。"前任物业在我们进驻之前，已经预收了西区物业费、停车费及公共用房租金，总额超过了 30 万元。"张光进说，现如今，老物业还占着东区不让他们进入，而东区每年的停车费加上物业费有 60 多万元。依张光进所言，他们已经在育才公寓损失了近百万元。

双缘物业负责人杨先生则否认预收的物业、停车费没有退还，他告诉记者，现在的育才公寓业委会已不合法，"那边的业委会现在只有 4 人，可按规定（业委会）成员至少要 5 人，这就说明现在的业委会已不合法。现在东区业主的 60% 同意罢免原来的业委会，我这都有记录，是真实的。去年 7 月，我们在街道、派出所见证下退场了，可今年 1 月，东区的临时管理委员会又委托我们来继续服务。育才公寓东西两片本来就隔了一条马路，是可以分开（管理）的。"

△东区内的《通告》

育才公寓业委会主任彭先生告诉记者，业委会成员有 5 人，有一人确实于去年退出。

育才公寓小区的主要矛盾双方，是业委会和双缘物业。从解除物业合同开始，业委会和双缘物业纠纷不断，甚至对簿公堂。双缘物业认为业委会单方面解除了和他们之间的合同，应属无效，可该案经过了一审、二审、再审，法院都没有支持双缘物业的诉请。

5 月 19 日下午，南京市鼓楼区江东街道物管办一名工作人员告诉现代快报记者，育才公寓属于一个物业管理区域，这小区已存在备案的业主委员会，因此东片的临时管理委员会不属于街道认可或批准的自治组织。宏德公司是育才公寓的物业管理公司，其他任何单位或个人都不得违规违法收费，否则应当承担相应的法律责任。

【街道处理】物管办人员：临管会不受认可，准备先处理地下室乱象

江东街道物管办工作人员告诉现代快报记者，"育才公寓分东区和西区，虽然中间隔了一条马路，但是仍同属一个小区。"他说，更重要的是，这两个区域的所有公共设施和配套物业用房全部都集中在西区。街道物管办认为，育才公寓不可能分成两个小区。

现代快报记者了解到，宏德公司进驻育才公寓前，合同中的物业费是 0.95 元 / 平方米，但是业主们不愿意，后来街道出面协调，将物业费定在了 0.9 元 / 平方米。上述街道物管办工作人员说："这样的收费标准，在周围已经算是非常低了，有业主之所以不让新物业进驻，根本原因就是他们私自占用地下室，每年租金都能收到几万。"

"从 2018 年 3 月到 2019 年 6 月底，育才公寓两个片区的所有公共收益，全都被双缘物业拿走了。"街道物管办工作人员坦言，现在东区部分业主自发组成了临时管理委员会，还刻了印章，并私下与原物业签订合同，这一系列事情，街道物管办均不认可。"老小区物业费没有多少钱，双缘物业是想把停车位管下来，至于他们和这些业主之间有没有其他协议，我们就不知道了。"

现代快报记者了解到，现在小区东区成立了临时管理委员会，还有人在门口拦着业主收取停车费，因为此事，业主与收费的人产生过多起矛盾。有业主告诉记者，他们也曾多次报警，"派出所的人来了之后，说我们应该交停车费，只要我们交了钱就能进去，他们可以作为见证。"

对此，街道物管办工作人员证实称，民警的确曾处理这类纠纷，而且要求业主交停车费后进入小区。随后，现代快报记者询问街道物管办工作人员，既然双缘物业和所谓的临时管理委员会，在育才公寓东区收取停车费的行为是不合法的，那为何没有人管呢？对方表示："经济类（违法行为）肯定不是我们街道来管，我们也建议（业主）拿出盖有双缘物业章的收据去报警，这个凭证就可以报警，但是没有人愿意出这个头。"

育才公寓混乱了近一年，街道后续有没有处理办法？街道物管办工作人员称，他们下面打算先把东区地下室的私自占用、违建、住人等问题处理掉，其他的处理办法，他暂时还不知道。

【专家出招】遇到此类问题，可对老物业行政处罚，业委会也可诉至法院

南京城市治理委员会公众委员、南京市物业专家库成员王兴宏告诉现代快报记者，物业管理区拆分和合并是有明确规定的，不是想拆就能拆的。以育才公寓为例，拆分的前提是看东西两院的消防、监控等设备设施是否共用。若没有共用设备设施，就具备拆分条件，要征求业主意愿。业委会或者百分之二十以上的业主可以提议拆分业管理区，业委会组织召开业主大会会议，只有征得东西两院的业主"双过半"同意，才可以拆分。

双缘物业负责人杨先生提出，育才公寓业委会成员已减少至 4 人，已不合法。王兴宏称："这并不是问题。育才公寓本届业委会总人数是 5 个人，那么按照规定，只要这届业委会成员还有半数以上，也就是 3 个人以上就可以。所以他们虽然现在少了一个人，但业委会仍然能够正常履职，人数只是出现了缺额，可以增补。而且，只要先前和原物业解除合同、选聘新物业公司进驻等程序合法，也不会影响到先前业主大会的决定。目前，想要解决这个纠纷，可以申请行政主管部门对老物业拒不撤场进行处罚，也可以走法律程序，由业委会将老物业诉至法院，要求他们撤出。如判决后老物业仍然坚持不走，可向法院申请强制执行。"

（除特别注明外，其他图片均由受访者供图 ）