司法拍卖遇到这些问题怎么办？这场网络访谈给出权威解答！

5月29日上午，无锡中院举办网络访谈直播活动 ，该院执行局实施处副处长姚震宇、宝光税务师事务所所长缪虹、江苏金宁达房地评估规划测绘咨询有限公司无锡分公司负责人陈仁 三位嘉宾围绕老百姓关心的司法拍卖相关的问题进行了探讨，并就在参与司法拍卖需要注意的问题做了专业的解读与提醒。

错过直播没关系，贴心的小编为您整理了直播的内容。

主持人

近几年，司法拍卖是一个非常热门的话题，很多老百姓对这个名词只是有所耳闻，具体情况并不了解。我们经常看到司法拍当中看到有些房屋会标注为公寓，那么公寓怎么理解，是住宅吗？

陈仁

公寓能否定义为住宅无法下定论，我们在平时看到的公寓有的有卧室，有的有厨房，具有一种住宅的性质和使用的功能。目前大多数的公寓是属于商业用地的，有的公寓是属于学区房的，有的不是。商业用地和住宅用地性质是不同的，年限短。具体的话要对每一个公寓进行一个调查了解才能判断。

主持人

刚才我们提到了学区的问题，这是大家购房当中都比较关心的一个点，司法拍卖当中涉及到的学区以及户口问题跟我们市场上遇到的是否有区别呢？

陈仁

一般对于户口来说，法院是不负责户口的迁入迁出的，分为两个层面，第一个是无锡本地的，第二个是外地的。无论是本地的还是外地的建议大家去咨询当地的派出所，因为很多政策是由当地属地性质来决定的。至于大家关心的学区的问题就更加复杂了，以无锡为例，无锡的很多学校对户口是有相关的学区问题的，我自己归纳了一个叫做有效学区的问题。为什么呢，因为在评估的时候会遇到有房子是某某学区的，把房子买下来了但是没有去相关的学校询问。但是有些学校对学区是有相关规定的，比如说六年内只有一个学区名额。所以对于各位网友来说相关的学区问题一定要去咨询相关的学校。对于外地的标的来说就更复杂了，请大家一定要去咨询相关部门。

主持人

所以说前期的调研是非常有需要的。

主持人

大家对司法拍卖的流程不是很了解，请您给大家说一下司法拍卖的基本流程是什么？

姚震宇

大家好，网络司法拍卖是法院在办理案件过程中对需要处置的查封财产进行处置的一个比较普通的流程。一般来讲，这些财产都是要经过拍卖的，用的比较多的是淘宝拍卖。大家可以登录淘宝首页搜索司法拍卖，就会直接进去相关页面。对于拍卖的标的物来说搜索可以分为两种方法。一种是通过搜索法院来查看它拍卖的标的，第二种是直接搜索财产标的。比如说我需要买一套杭州的房产，直接在拍卖页面上搜索杭州房产，全国各家法院挂拍的杭州房产都会在页面上集中体现，主要是通过这两种方法。

主持人

如果有兴趣参与拍卖的话具体的付款流程是怎么操作的？

姚震宇

首先你需要有一个淘宝账号，进入页面以后对于选中的标的物是要支付保证金的，点击缴纳保证金以后只要你的淘宝有足够的金额，就可以支付保证金。支付成功以后就会取得参拍资格。如果标的物价值比较大，你的淘宝账号余额不足以支付保证金的一般是通过淘宝绑定的银行卡。关于银行卡有一个值得注意的地方，不同银行每天转入账户的限额是不同的，有的是五万有的是十万，跟你个人在银行设定的限额是相关的。所以一定要提前交好保证金以免错过拍卖机会。交完保证金取得参拍资格到法院开拍的那一天你就可以参与竞价。如果竞拍成功，恭喜你这个标的物就归你了。

主持人

那我们尾款的支付是一样从淘宝平台支付吗？

姚震宇

尾款的支付每个法院都会在公告当中明确出来，他会给一个期限，只要你在期限内付完，通过淘宝支付也可以，或者根据公告里面给的银行账户直接从银行转账。这两种方式都可以缴纳尾款，只要缴纳完毕，那么这个标的物就真正被你拍下来了。

主持人

在付款当中有一个网友很关心的问题，如果我有贷款需求这个跟普通的买房贷款操作流程上有什么区别吗？

姚震宇

基本上跟普通的购房贷款是一样的操作，在淘宝网页上你看中的标的打算购买但是又没有足够的钱，那一定要在报名参拍之前向有关金融机构进行咨询，一定要按照相关银行或者金融机构的规定提交相关资料，让金融机构进行审核，包括你的贷款资质，他可以给你的贷款额度，明确以后再决定是否参拍，以免拍下来以后再找银行贷款因为资格额度等方面的原因导致最后贷不成导致悔拍。

主持人

据我所知，悔拍的话会造成保证金的没收。

姚震宇

悔拍的话保证金是会予以没收的，特别严重的还会给与一些法律上的惩罚措施。

主持人

网友这一点一定要注意了。如果你有贷款的需求的话一定要及早跟银行确认好以免造成严重的后果。

主持人

刚才姚处也提到一个拍卖公告的问题，我们看到这个拍卖公告是在淘宝页面上有显示的，那这个拍卖公告当中有什么是需要我们着重去注意的吗？

姚震宇

拍卖公告是对拍卖标的物的一个介绍，详细的披露了拍卖标的物的基本情况，特别是瑕疵告知和注意提醒等地方，以不动产为例，如果是一个房产，大家首先要了解到这个房产是否闲置或者是有租赁，这个租赁是否可以去除，这些问题在拍卖公告当中法院都会一一予以明示。有些房屋可能是带租赁拍卖，租赁期限可能还要过段时间，比如说会到年底或者是还要两到三年，租金是多少，租金付到什么程度，你后期是否能取得剩余租金，这些都会明示在公告当中，所以一定要详细的阅读。第二，对于房产的性质和用途，大家一定要关注好，你可能想买一套房子是居住用的，但是房屋的性质可能是商用，这样就不满足你的拍卖需求了。所以大家对房屋的性质以及用途都要关注。

主持人

刚才我们聊到了司法拍卖当中一个付款的流程，那么不可避免的会提到一个税费问题，就让缪总来回答一下。那司法拍卖中一般会涉及到哪些税费问题。

缪虹

在司法拍卖过程当中由于拍卖物的不同，再加上被执行人的情况它所产生的税费和税种都是不一样的，具体分不同的情况来进行处理。通常会把司法拍卖分成三大类，一类是股权交易，一类是动产交易，这两类相关的税费可能会比较简单，还有一类就是今天主题不动产的拍卖，那么这类拍卖更多人会关心税费是如何缴纳的，数额应该怎么样来进行计算。具体的话相对于买受人而言会比较简单，主要涉及到契税和印花税两方面。那对被拍卖人也就是卖方来说，涉及到的税种会比较复杂，主要有增值税，增值税是流转税的一种，那么说起增值税有增值税的附加，主要的税种就是土地增值税。房屋土地在流转过程中和原始土地的差额部分有这么一个土增税。那么第三个就是一个个人所得税，这个在交易过程中是暂不增收的，但是在交易完毕后被拍卖人是需要自行到税务部门去缴纳的。这个是根据不同的交易标的而产生的税费，被拍卖人的性质不同，税率征收方式也不同。比如说被拍卖人是个企业，那么这个就要根据在税务部门的登记状况有可能是小规模企业，那么增值税税率就是百分之五。如果是一般纳税人，税率会达到百分之九，那么自然人也可能会产生税费，大家最常见的一种就是契税。比如说买首套房九十平米以下税率就会比较低，大概有百分之一。如果达到三套房以上契税就可能达到百分之三。所以这些就是我们买受人需要了解的，特别是在拍品当中不动产会有一手房和二手房的区别。一手房一般就是房地产开发商出售的包括商业用房和住宅，那么二手房当中也包含商业用房和住宅还有一些就是工业厂房，那么一手房和二手房在土地增值税上计算方法是不一样的，特别是我们采用了百分之三十到四十的四级累进税率，所以我们要根据不同的拍品提前做一个预估，以免出现一些不必要的纷争。

主持人

对司法拍卖有兴趣的意向竞买人有一种担忧，就是税款缴纳以后，如何获取相应的增值税发票，能给我们简单介绍一下吗？

缪虹

这个增值税发票对于买受人特别是一般纳税人而言会有一个抵扣，小规模纳税人就不存在这个问题，要获取这个增值税发票是根据被执行人被拍卖的标的的情况来进行区分。如果被拍卖人在税务部门登记的时候是一个正常户，现在正在正常经营，可以要求他配合我们来开具增值税发票，当然在实际操作过程中可能会发现有些被拍卖资产会给银行抵押，被法院查封，它有可能会不愿意来配合开具发票，我们也可以使用权利自行去税务部门协商或者是请税务部门监督来督促纳税人帮忙开具发票。还有一种是拍品的主人或被拍卖人消失了，或者是没有正常经营，已经注销了，你找不到这样的人，在这种情况下，理论上在税法当中是很难取得增值税发票的。因为他的纳税主体已经不存在，那这样的话买受人应该提前关注拍卖公告获取相关信息，那这种时候我们支付了相关的税费以后是不能取得增值税发票的，但是凭法院的判决书或裁定书可以作为企业入账的依据，将来在税前进行扣除，只是不能作为进项税额的抵扣。

主持人

那么就是少数存在主体消失的情况下才无法取得增值税发票，也不用过分的担心。一般情况下都是可以获得的，那刚才也提到了企业所得税的税前扣除问题，在拍卖公告当中我们也会看到有一句话写着由买受人承担交易环节的税费，那这些税款能否在企业所得税种扣除？

缪虹

在司法拍卖当中我们有一个规定是由买受人承担交易环节的税费，从财务和税务的角度会认为买受人支付的这些税款是代垫费用，因为从纳税主体来讲，纳税人也不是你，税务部门开具的税单的主体也是被执行人，因此在这些费用支付完以后买受人取得的票据或税单在财务上会确定为一个代垫费用，能否进行税前扣除要根据我们被执行人的状态来区分的。有一些被执行人最终会进入破产程序或者最终进行注销，在这种情况下，买受人可以根据企业所得税的相关规定按照资产损失类别规定的作一个备案手续，去税务部门做一个备案，同时进行税前扣除。

主持人

很多网友有担忧一个问题，如果我拍下这个房产有现存租赁或者是被执行人还在里面法院会不会帮助买受人去清场？

姚震宇

这个分两块，第一如果是被执行人占有，法院是一定会清场交付的；第二，对于其他人租赁的问题，法院在拍卖前对于租赁是否应当存续做一个判断，然后在进行拍卖，并且在公告中予以示明。如果对拍卖标的物的债权实现有妨碍，依照法律规定可以去除的话在拍卖过程中即使你的租赁是合法的也是要去除的。有的租赁权发生的时间比债权发生的时间还早，这种情况下就是我们通常所说的买卖不破租赁，那么就是带租拍卖，原来租赁合同是要继续履行下去的。被执行人占有的话是一定会进行清场的。

主持人

那关于这一方面网友就可以放心了。关于房屋的过户问题法院会不会协助买受人办理或者说是买受人自己去跟房东交涉？

姚震宇

不需要。房屋拍卖成交后付清全部款项，法院会立即出具协助执行通知书，通知有关不动产登记中心协助买受人办理过户手续，原不动产登记人即使不配合对房屋的过户也是没有任何影响的。

主持人

看房是生活中去购房的一个必经环节，那我们司法拍卖是否可以实地看拍品？

姚震宇

可以的。淘宝拍卖页面上有相关的预约看样通道，可以在网上直接预约。法院会有专门的拍卖服务机构组织大家集体看样。这些都是会有辅助机构完成的。

主持人

像我们无锡市是有二套房限购政策的，那我们问一下陈总，司法拍卖的房子是否也属于限购的？

陈仁

无锡大概在2016年陆续执行了一些调控政策，目前为止行业当中有四限，限购、限贷、限售、限价。对于限购来说我们无锡本地户口是两套房，两套以上就算限购。这是对于新建商品房来说的，对于二手房来说是没有这个规定的。对于外地户口来说，不管是新建住房还是二手房都是一套。2017年之后对于社保也进行了要求，需要有两年以上。但是司法网拍房是一种特殊的房子，以无锡为例，不纳入限购范围。但是法院拍卖的房子不一定是无锡本地的，那就需要咨询当地的住建局，询问相关政策。比如说据我大致了解，像苏州、上海跟无锡一样是不限购的，但是像南京就是纳入限购范围的。

主持人

房产拍卖当中必不可少有一个评估环节，申请人提交或补充的相关材料评估公司是否会采纳？

陈仁

在司法评估鉴定中，评估资料是一个难点，主要有两方面的原因，由于被执行人不是非常配合，对于资料获取非常困难。第二方面是法拍房可能年代久远，资料也是比较难获取。对于评估公司来说由法院转交的材料，评估公司是全部采纳的，对于申请人等相关人员提交的资料最好经过法院的质证。如果材料不公正的话会侵害某一方的利益。在几方全部认可的情况下才会作为评估的依据，但是如果直接提供给评估公司的话，评估公司是不会采纳的。

主持人

刚才我们也提到了房屋的性质要特别注意，我们会看到商业的房产也会成为标的物，那么对于这种性质的房产我们有什么需要特别注意的吗？

陈仁

商铺从本质来说是给大家进行经营的，所以大家拍卖商铺的话一定要注意一下所在地的商业繁华程度，交通是否便利等，商业氛围是否好，关系到我们能否把生意做好。就土地的权属来说属于商业用地，他的年限是四十年，四十年过后会如何处置法律上还没有新规定。以无锡为例，我们是在2000年过后是可以对商铺进行出让的，到现在来计算是话剩余的使用期限可能是二十年左右，请广大网友要多注意。还有一个非常重要的问题，姚处和缪总都提到了，就是租赁的问题，从历年商铺销售来说，大家从开发商那里可能会听到一个词语叫做反租，是什么意思呢？就是开发商从一开始就把商铺五年八年甚至更久的租赁反给了买房人，他把这笔租金的钱从买房款里扣除，扣除的同时跟买房人签订了租赁协议，在这个期限内买房人就可能没有商铺的使用权。就像姚处所说的买卖不破租赁，如果存在这种情况的话要格外注意。商铺还有一个方面就是土地增值税的问题，位置比较好的商铺现在市场价值比较高，所以相关的增值就比较高，可能对于部分网友来说买下的负担也比较大，有可能一个商铺买下来是十几万但是税费也是十几万。

主持人

如果标的物不是一个房产，比如说是车辆的话，有没有什么不一样的需要注意的地方呢？

姚震宇

车辆这个比较专业，首先有两点要注意，一般来讲法院在车辆拍卖之前会请专业的评估公司进行评估。但是由于各种客观情况的限制，对于有些车况呢他可能并不能做出一个非常准确的判断。比如说车辆有没有经过大修，有没有进过水，这些问题可能不会直观的在鉴定报告当中体现出来。这点也需要买受人在实地看样的时候最好带一个专业的、懂车的人一起来看一看，可能不一样的人有不一样的看法 。这是一个要注意的地方。第二个就是对于车辆的号牌也就是车辆的牌照。牌照是属于公安部门对车辆管理的一种行政手段，拍卖车辆的时候虽然可能标的物名称是车牌是多少多少的车，但是实际上这块车牌并不是在拍卖之列的，特别是像北京、上海这些对车辆限购的城市，那么可能你还是先要去取得一个购车的资格，在当地才能参拍。不然你就是买了一个裸车，也上不了牌照。第二个就是你拍下一辆车你需要异地上牌的一定要到上牌的地点去询问一下公安机关对于这种二手车它是不是对于车辆的排放标准有限制。某些地方它可能是二手车过户进来排放标准达不到就不允许上牌。所以这些都是需要买受人注意的一些问题。

主持人

那刚才呢我们注意到有一个网友他特别关心说拍卖过程中这个交税的问题，我们想补充问一下缪总，我们这个司法拍卖中会不会有一些涉税风险，如何避免这些风险？

缪虹

这个大家刚才在访谈中提到过最主要的在司法拍卖当中有这样一个情形，在拍卖完成之后由于司法拍卖税费的交割超出了我们原先买受人或者其他利益各方的一个预期，那这样利益各方就比较纠结的一个问题，是我们的拍卖不能顺利完成过户手续。这个主要是在于我们买受人或者是债务人或者是税费的承担者的一个不科学、不准确的判断造成的。那么当然有可能会出现被执行人或者是拍卖人虽然是一个正常在经营的企业，但是由于你把我的东西拍卖掉了，我心里不太愿意配合，不肯出具房屋或者是土地的原始票据，交易的时候就不能来进行一个合理的成本扣除。还有的也已经消失或者是注销了，即使我们买受人凭着法院的裁定书或证明文件去相关部门调阅也会出现年代久远、资料不全的情况。所以建议承担税费的一方事先在拍卖公告中了解或者调查相关情况，以防将来在拍卖中遇到的一些困难和障碍。当然也可以咨询税务部门或税务人士来合理的对拍卖的整个税费进行一个框算。不至于最后出现因税费的过高导致最后房屋不能过户。

主持人

大部分被司法拍卖的标的都是因为债务，有网友就会担心房产上面所负担的债务会变成买受人的责任。

姚震宇

请大家放心，这是不可能的。债务是属于被执行人的，不是房屋所背负的，只听过张三李四负债，没听过房屋负债的。房产只要按照法定的程序拍下，你就是合法的所有人。至于原房东所欠的债务，如果还要继续偿还的话是由他本人负责的，跟你没有任何关系。

主持人

有些司法拍卖当中我们看到的用词是变卖不是拍卖，如何理解变卖和拍卖的区别？

姚震宇

按照最高院相关规定，在财产处置过程当中首先采用拍卖的方式，当前两次拍卖没有人报名参加，这时候债权人又不接收以物抵债时，法院会对财产进行变卖。拍卖、变卖大体差不多，区别在于两点，在买受人拍卖过程中，买受人可以先交纳保证金，等到拍下后再交纳剩余款项。而变卖是需要买受人交纳全额款项才能参与变卖。第二，拍卖在公示期满后，必须在一个时间段内比如说房产会竞价24小时，今天上午十点开始到明天上午十点结束，虽然报名取得参拍资格也出价了可能现在你领先，但是必须要等到二天十点结束的时候没有人出价高过你才算成交。但变卖不同，变卖在缴纳全款并出价后就会进入24小时的竞价倒计时，并不会固定在某一天，只要在变卖期限内就可以。

主持人

还有一个说法，从拍卖进入变卖价格是会下降的，这是正确的理解吗？

姚震宇

这是不正确的，最高院的规定是一拍是在评估价的基础上不低于原评估价的百分之七十，如果流拍后在一拍的基础上再降低百分之二十，如果两次都流拍，变卖只会按照二拍的保留价进行，不会降价。

主持人

最后一个问题我们来问一下陈总，房屋的性质里还有一块是工业用房，那这方面有没有什么需要注意的地方？

陈仁

工业用房的土地性质是工业用地，工业用房严格来说在划分上是属于产业，具有产业投资的要求，就导致工业房地产有两种。一种是通用性的标准厂房，还有一种是专业厂房，所以大家一定要对拍卖公告进行了解，如果是属于通用性的标准厂房的话是大家都能用的，专业厂房有他的特殊性，拍下来也不一定有用，价格也是不低的。另外，厂房是有围墙和附属设施的，一定要关注拍卖公告和评估范围是否包含这些地方。

主持人

我们希望通过今天的直播，为广大对司法拍卖感兴趣的网友提供一些基础的常识和科普。就像姚处、缪总和陈总所介绍的，如果您有意愿参与司法拍卖，提前做好功课和准备工作是必不可少的，而我们的司法拍卖也会尽可能地保障买受人的合法权益。

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