300亿打造蓬江“新核”——南都15年老江门谈城市新中心

　　南都讯 历史上，蓬江区并非一直是江门城市的中心。古时候，五邑（四邑）地区的政治、经济、文化和交通中心是新会（冈州），江门建市后分设城区（江海）与郊区（蓬江）两个县级区，直至1994年郊区更名为蓬江区，真正成为江门城市的中心。

　　今年4月26日上午，江门市中心城区产城融合示范区首批项目集中动工。5月1日凌晨，江门市人民政府正式对外发布了《江门市东部城市带发展战略规划（2019-2035年）》。蓬江区有望在借产城融合示范区建设再迎发展新机遇。

　　蓬江从城乡结合部变身城市中心

　　南方都市报珠西事业部副总经理刘学2005年来到江门，见证了过去15年来江门城市中心的发展与变迁。他说，谈江门城区的发展，就不得不提江门市区蓬江、江海、新会三个区的历史渊源。如今的江门市蓬江、江海区最初系在新会县江门镇的基础上，不断扩大行政区域发展而来，因此可以说这三个区本来就是一家。

　　蓬江区里村地处江门市中心，历史悠久始于宋朝

　　新会作为县城的历史距今有1700年，一直是五邑地区的政治、经济、文化中心。江门的历史就比新会要短得多了，大致是在元朝末年出现的。最初是江门河边一冈地上的小墟集，因位于江门河北蓬莱山与江门河南一列山冈之间，南北山岗对峙，犹如江门河之门，故名“江门”。到了康熙年间，江门还是新会县东面归德乡下面的一个村，与外海、礼乐、白沙、北街等村并列。

　　促使江门快速发展的是清朝光绪三十年（1904）发生的一件在江门城市发展史上重要的事情，这就是江门被开辟为西江对外开放的口岸，清政府在今北街设立海关——江门关。江门关管辖着今五邑、两阳、中山、顺德的对外贸易，在粤西，仅次于广州海关，成为名副其实的西江流域的贸易中心。

　　江门人陈献章（白沙先生），明中期著名儒学家、教育家、诗人和书法家，于白沙村设馆教学，现存“陈白沙祠”。

　　1951年1月12日新会县划出江门镇成立江门市。同时划出水南、石冲、紫莱、白沙4个乡归江门市管辖。1951年6月郊区（后来的蓬江区，但行政区域有所调整）开始土改，并成立“江门市郊区办事处”，领导白沙、紫莱、水南、石冲、滘北、滘头六个乡。后郊区范围不断扩大，到了1977年，江门郊区有环市、外海、潮莲3个公社共34个大队。

　　1983年，江门市升格为地级市，新会成为江门下辖县。1984年正式设立县级建制区，下辖江门市城区和江门市郊区；1994年3月调整管辖区域，8月份江门市城区更名为江海区，郊区更名为蓬江区。2002年，新会撤市变区，至此江门城区三区的格局终形成。

　　蓬江成政治中心 发展大势所趋

　　随着1994年蓬江区更名并调整管辖区域，蓬江区成为了江门市人民政府的驻地，也就意味着成为了江门市的政治中心，经济和商业发展也随之驶上了快车道。

　　作为经济发展的一个重要指标，楼市发展成为了近15年江门市区人们最关心的事情之一。刘学说道，“2005年，我从广州来到江门时，蓬江区房价平均不过2000左右，北新区的房价也还不到3000元/平方米。当时新会会城街道的房价也差不多这个价钱，相差也就是一两百块钱的样子。”

　　蓬江夜景

　　后来随着滨江新区的规划出炉，从2008年开始，蓬江区的房价特别是北新区的房价开始飙升。以北新区某天国际楼盘为例，单价三年时间就2005年的3000元/平方米飙升到了6000元/平方米。

　　至此之后，蓬江区和新会区之间的经济较量开始逐渐白热化。特别是在2010年左右开始，一大波的大企业进驻蓬江江沙工业园，让蓬江的经济增长提速不少。到2015年，蓬江区的GDP总量首次超过新会区，成为了江门地区的老大。

　　与经济发展同步，房价飙升也一发不可收拾，蓬江和新会的房价也相差不太大，多数情况下新会区的房价略低于蓬江区。但是大约从2018年开始，新会区的房价开始超过蓬江区。究其原因，主要有两点：一是新会区本地购买力集中体现在会城，地产板块特别集中；二是新会区的楼盘数量较少，供求关系影响力价格。

　　里村旧村改造项目区位示意图

　　在刘学看来，如果仔细分析，不难发现作为江门市的核心城区，蓬江区的未来值得期待。

　　首先，蓬江区作为市政府所在地，具有先天的政治中心优势。围绕市委市政府以及各职能部门，可以带动周边各种相关配套业务的产业发展。其次，蓬江区这些年已经逐渐形成了较好的产业配套，工业拉动力已经形成。第三就是随着人才岛战略的实施，为未来蓬江区的发展提供了强大的智力支持，科技创新将成为蓬江未来发展的另一张王牌。第四个就是蓬江区这些年已经形成了成熟的商贸、金融、生活、休闲、文化于一体的社区生态，已经成为了江门市主流人群的居住、生活的区域，这一地位已经成定局。“综上，我们不难看出，江门城市发展的中心，未来还应该是在蓬江区。”

　　作为江门市的中心城区（蓬江区）的中心，环市街是蓬江区政治、经济、文化中心。

　　三区融合发展 蓬江中心地位或更强

　　今年5月1日凌晨，江门市人民政府正式对外发布了《江门市东部城市带发展战略规划（2019-2035年）》，为东部三区一市的发展指明了方向。其中关于城区的发展，第一点就指出要全面提升中心城区功能。以做大做强中心城区为目标，加快推动蓬江区、江海区、新会区融合发展，统筹城市重大功能性设施布局，蓬江区定位发展成为金融商贸会展中心，江海区定位发展成为珠西现代科创产业中心，新会区定位发展成为综合交通枢纽中心，全面增强城市中心性功能，构建错位融合发展格局。

　　《规划》中还指出，在中心城区由内及外将逐步实施 “退二进三”空间功能置换工程，将中心城区的一般性工业企业逐步外迁至外围地区的产业新城，腾退空间重点发展商贸会展、金融科技、文化教育等高端服务业，增强中心城区的高品质服务设施供给能力，打造成为珠西地区快速崛起的中心城市。

　　广东珠西国际会展中心

　　刘学认为，从这样的城区发展定位来看，蓬江区作为中心城区的商贸会展、科技金融、文化教育等高端服务业的聚集地，将会是中心城区的中心。这一《规划》的出台，既是对江门市全局的发展谋划，也是对各区域发展的具体部署，为各区域错位发展竞争指明了方向。

　　产城融合示范区 东部融合发展的必然产物

　　4月26日上午，江门市中心城区产城融合示范区首批项目集中推杆动工，标志着东部一体化融合发展进入了实质性阶段。今年年初，江门市划定蓬江区、江海区全域以及新会区会城街道、司前镇、大泽镇，鹤山市沙坪街道、雅瑶镇、共和镇，面积约1000平方公里的区域为中心城区产城融合示范区，并以示范区建设作为统筹推进疫情防控和经济社会发展工作的重要抓手，加快推进。

　　从示范区的区域来看，涵盖了三区一市的重点发展区域，而最中间正是蓬江区。近年来随着江门市滨江新区的建设，已经形成了集商贸、地产、金融、文化等产业于一体的现代化城市雏形。但与之形成对比的是，老城区的发展升级没有跟上，导致城市发展融合受到了限制。

　　万科金域国际效果图

　　万科里村旧村改造项目首期万科金域国际

　　比如这次集中动工的里村改造项目，与周边的高楼林立、繁华商超相比，里村那片老村落已经格格不入，如何利用好这块处女地，为城市发展注入新活力，考验着开发商的胆识、战略和实力。

　　按照项目规划，万科金域国际将分5期开发，项目总占地17.54万㎡，总建筑面积约60万㎡。它将在里村打造四区两轴的生活场景，四区分别为社区居住空间、城市剧场空间，城市商业空间和城市公园空间，两轴为社区居住空间内部规划的归家礼仪中轴和生活功能轴线。

　　示意图

　　同时，万科金域国际又将部分里村人文元素加以改造保留，如村内的古树承载了几代人的记忆，该项目将围绕古树打造一个集互动、休憩、展示等多功能体验场所。

　　未来，还将以“商业街区+建筑体量布局+古树广场+行列式”相结合的规划，打造建筑群落式、地域社区性文化场所。可以说，万科金域国际是万科对于江门城市综合住区面貌打造及精神内核的浓缩和代表， 通过不同种类的商业植入以及社区智能安心的设计，建立立体多元的生活系统，让里村焕然新生，在未来城市蓝图中承担新的角色。

　　万科金域国际古树广场效果图

　　万科金域国际属于蓬江区双龙板块，地块紧临迎宾大道、江门大道等城市主干线，交通便利，出行便捷。该项目周边多为住宅、学校，商业，3公里范围内，配套5所大中商场，8所学校，4所医院，城市配套成熟，未来生活便捷。（备注：具体入读学校及政策以当地政府公布为准）

　　万科金域国际3km内周边配套一览

　　周边发展实体经济 中部是人居核心

　　结合《江门市东部城市带发展战略规划（2019-2035年）》，可以看出示范区的周边产业发展各有特色，且已经形成了一定规模的产业集群。那么示范区的意义到底在哪里呢？

　　按照规划，江门市将全面提升中心城区功能，以做大做强中心城区为目标，加快推动蓬江区、江海区、新会区融合发展，统筹城市重大功能性设施布局，蓬江区定位发展成为金融商贸会展中心。

　　江门市中心城区产城融合示范区首批项目集中动工

　　蓬江区谋划21项产城融合项目，总投资达335.47亿元；加快江门人才岛、滨江新区、蓬江产业园、文旅产业等“1+3”产业平台建设；加快推动教育、医疗、老旧社区改造等八项工作三年行动计划落地落实。蓬江区谋划打通三区一市区域快速交通，加强与新会枢纽新城、珠西物流中心、江门高新技术产业开发区、鹤山工业城等产业平台联动发展；推进城乡融合，深入推进乡村振兴战略，全面建设宜居宜业宜游美好蓬江。

　　刘学认为，示范区的首要使命就是要将这几个区域打通，形成一个完整的发展片区，产生一个大的核心辐射效应。示范区各板块一旦打通，最终将形成一个以周边六大产业园环绕、中间发展高端服务业的示范区域，宜居宜业宜游，蓬江未来可期。