深圳楼市：楼龄对房价影响有多大？超过这个房龄不要碰

问：十三兄，我在福田上班，刚需第一套买房，每月工资两万多，计划四百万以内的两房或小三房，目标定在福田的老破旧，学位还可以的，比如皇岗，景田片区的海滨广场，景新花园这种盘。请问您的建议？谢谢

答：都是95年的老社区，景田片区多以这种小户型、小社区、人车不分流的老房子为主， 整个景田片区，靠近莲花山，商业和交通已经相当成熟，最大的短板还是楼龄、社区环境和学位。 近两年的成交记录，整个片区的房价基本算是疲软、横盘，基本没有什么出彩表现。 皇岗板块可以重点关注

问：十三哥，经过考虑决定在罗湖片区买房，目前是深圳首套，预算总价在320-360万左右的房子。需要和父母同住，还有老婆小孩。这个预算买龙岗选择可能多一些，但是想想还是犹豫了，觉得买了那边以后换回市区难度可能更大。家人的工作地点离罗湖比较近，而且相对而言罗湖这边的教育医疗资源会好一些。我考虑自住长期持有并兼具升值空间（比如像您所说的还有上升空间的学位房），但是罗湖很多老破小，坑太多，麻烦请您帮我推荐一下，非常感谢您的帮忙

答：深圳优质的教育资源都在关内 如果是单纯的学校肯定买南山和福田.罗湖 如果是自住加学校加方便就买龙岗 给孩子更好的教育和圈层尽量还是在南山.福田.罗湖（毕竟同学圈都不同） 罗湖目前300-400W总价可选择面还比较广，15年之内的楼龄、塔楼，避免楼龄过老或者户型奇葩。 考虑投资，可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，增值潜力更大；

问：十三老师，龙岗的恒裕珑城好点，还是坪山的恒大城好点？我是刚需还想兼顾小孩读书。

答：你好，恒大城在坪山规划的中央居住区内。 目前来说坪山唯一值得投资的区域；短期看深圳往西不会改变，所以东部的发展会迟缓。房价也会是补张型；长期看，坪山储备用地很多，拆迁难度远远小于其他区，所以长持问题不大；至于说5年，我个人看法时间再拉长点会好点，至于是否适合自己看自身情况来定。 自住入手恒大城还不错。 龙岗名校，前三分别是深中龙初，龙岗外国语和龙城初级，龙城初级的性价比最高。考虑保值和学位，建议在这几个学校中选择。

问：1、基本情况：持有通业花园三房，自住，欠款160，桑达小区一房学位房，欠款80。家庭年收入100，目前手头能凑200。 2、关注过海馨苑的房产，想买4房解决将来自住，只是目前资金差距较大，想先买一套房投资3-5年后续再考虑4房改善住房。 3、问题： （1）已有两套房产都是我一个人名字，自住的是共同申请公积金贷款，还款都是我一人，这种可以JLH操作成首付3成吧？ （2）通业花园目前自住，周边配套都很便利，住的也不错，目前得到信息是在梅香学校的初中学区内，将来能增值？ （3）600万左右的投资房产有什么推荐？福田保税区的福田外国语南校区的楼盘？华富北村的旧改能否入手搏拆迁？沙井海岸城？

答：1.要看对方的征信和房查结果是否体现这套房，如果不体现，离婚后购买是首套。 2.通业花园对口的是梅山小学和梅山中学，比较普通的学校。属于跟涨区，未来涨幅随大盘。 3.福外南和福保都不错，海岸城也可以关注，比较难抢。 宝安 西乡碧海板块多关注下。 没有内幕消息不建议博拆迁。

问：十三房您好：我刚刚卖了自己名下龙岗大运一套房，手上有400粒，家庭年收入70，现考虑买一套学区房给两个孩子用，小学兼初中，大的明年读一年级，小的今年上小班，现在老婆名下还有一套房在西乡流塘这边自主，家庭五口人，老婆在光明上班，考虑了宝安中学集团外国语小学宝安中学，小户型放盘不多，海雅缤纷城小户型50平涨到600，怕现在入手会站岗，都市翠海要20一平。也考虑了宝安实验学校那边的房，好像投资价值更高，但是接送有点远，南山区也考虑过，但没有选到合适的房源，家里人多选在南山和宝中要面临租房。想请教下，该如何选择？如果自住加学位都能满足就最好。

答：你好，感谢赞赏！ 宝安实验去年已经排名在全市前30名内，在27左右，今年20名也是本身实力范围发挥的水平，不算是超常发挥。 名次一直有进步，说明第一生源好，第二学校管理水平师资水平等方面都不错。 宝中一直缺的就是好学校，这两年随着价格不断攀升，海韵海旺这两年的名次也是提升很快，去年两所学校名次还在六十左右，今年海韵考进了全市前三十，海旺考进了前五十，表现都不错。 未来还是会有进步的，持续看好宝中这几个学校。 经过金三银四，六月份史诗级土拍，818社会主义先行示范区，前海扩容和双11调整豪宅标准的轮番轰炸后，宝中第二梯队的改善型楼盘的价格也出现了分化。都涨了，但是带宝安实验学位的凯旋城涨得更多。 市场用钱投票，再次让价值回归。深圳持续快速增加的入学儿童和优质学位供应缓慢的矛盾以后只会愈加凸显。优质学区房与相对较次学区房的同档次楼盘的价差以后只会越拉越大。 都市翠海华苑，2004年建造，靠近灵芝地铁口，一点也没都市的感觉，独栋楼，靠马路，楼下是医院，户型以小户型为主19-25平左右单房、30平左右一房一厅、52到60平的两房、80平左右的三房。 新安湖商业城1997年建造，海雅缤纷城旁，两栋楼。 以上两个楼盘是电梯房，灵芝新村是多层楼梯房，这个学区范围内最大的楼盘，93栋，1983年左右，共2700多户，户型69-90平两房三房。 对于这类老破小学区房只能单考虑总价了，不能看单价。 站在现在看，现在的每一套学区房都贵。站在未来看，现在的每一套学区房都是笋盘。一直如此。 海雅缤纷城宝中学位不错，对你来说也是一个折中的选择。 但是需要看具体价格，最近涨了不少，依然更推荐带花园的大社区。

问：请问一下，御龙湾、华丰前海湾、富通城、广兴源，几个小区。以投资为目的的话，买哪个小区？

答：富通城 同一区域内入手单价最低的盘，5-10年后价格差距不会太大

问：你好，我想请问一下，我老公在没结婚以前按揭买了一套布吉的房子，后来卖了，7年前我们又买了福田的一套学位房，已二套房按揭买的，贷款已经还清，现在还想买一套香蜜湖的学位房，但是有几个问题想请教一下：1、因为我本人名下有两套东莞塘厦的房子，我老公深圳名下有一套深圳的房子，这样再在深圳买房可以做成首套3成吗？2、我们想在香蜜湖买一套学位房，如果可以做成3成首付的话，想买个1000-1200百万左右的房子，有没有什么好的推荐？

答：1.东莞的房子是全款还是贷款？如果是全款，不占深圳的房票和贷票。如果东莞的房子是贷款，你们在深圳就没有贷票了。可以全款抵押的方式买入，找垫资公司配合，最多可以抵押7成，相当于首付3成。 2.香蜜湖可以关注翠海花园，香格丽苑，1000左右够得上

问：感谢回复，选择问题比较清楚。细节上再补充问一下，实验初中二年级买是否来得及？龙岗实验近期情况是否了接？谢谢

答：理论上能来得及，但是具体需要关注最新入学政策，建议提前联系下学校。 龙岗实验没有最新成绩放出来

问：你好老师，手上150万，外地两套房，有房贷，想在深圳龙华或者坂田，买个小三房，请问怎么选择，还有请问还能操作三成吗？请老师帮忙推荐下！谢谢

答：你好，可以全款抵押的方式操作成首付3成 关注金地上塘道，潜龙曼海宁，信义嘉御山

问：星主你好，我目前在花好园有套两房在老婆名下，买的早贷款也没多少了。我在武汉还有一套明年才能套现。想要星主给点建议我，是把花好园卖了去坂田、龙中、南山改善一下呢？还是继续持有，等明年把老家的出了再来深圳买一套。因为我在外地还有一套在自住有贷款，我老婆深户我是非深户，满五年社保，像我这种情况能做三成首付吗？改善型房型预算总价在800-1000W这样的。

答：你好，改善自住首选南山，但是适合总价1000万以上的刚豪人群 只要有深圳房票，都可以操作成3成首付。 全款抵押或者5改3的方式，部分中介有渠道。 接触的投资者多了，大家最终的置换目标都是南山。如果在能力范围之内，更建议一步到位。深圳的豪宅和刚需盘是完全不同的2个市场。刚豪产品需要拿放大镜找，疫情期间有部分小老板破产甩卖，可以淘淘降价笋盘。 首付300万以上就可以拿下1000万左右的产品，如果月供能力不错，现在就可以开始关注了。

问：南山深航飞行员公寓三房750万，碧海泰华阳光海三房879万，或者沙井的西荟城700万四房。是否深航这个已经没有啥升值空间，最多跟着大势。南山的生活环境比碧海好很多，飞机还不吵。您觉得呢？

答：你的判断正确，南山中心区自住还不错，但是属于普涨板块，升值潜力一般 投资还是跟着规划走，碧海和沙井都是不错的选择

问：老师您好，请问前海丰泽园，新安宝海花园，豪城馨庭居这几个盘适合投吗？谢谢

答：您好，深圳老小区一直不太推荐，比如豪城馨庭居一直不大推荐，靠宝安大道、地铁稍远、楼龄偏老、车位紧缺。 深圳年轻白领居多，对居住条件挑剔，独栋老破大和老破小深圳一直都不怎么好，利空是必然。 香缇湾、汇一城次新、双地铁、大花园、大商业，成交活跃，价格稳中有升，更推荐。

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