市场观察|区域分析-伦敦金融城（City of London）

伦敦市（City of London），世界上最著名的一块区域内最核心的位置。为了与传统意义上所说的“伦敦”一词区别开（详见《热点研究 | 伦敦区域系列专题（一）：概念解释》），汉语中通常不按照字面意思直译伦敦市，而是采用一个更贴切的表达：伦敦金融城。诚然，这里伫立着世界闻名的伦敦交易所、英格兰银行，以及世界知名的各大金融机构的英国公司或者集团总部。在这被称为“一里之地”（One Square Mile）的方寸都市中，泰晤士河流出了最繁华的景致，大本钟则指出了最高产的时间。

今天我们就将由这一区域开始，逐步构建本研究院“区域分析”的系列文章，为感兴趣的读者们提供更多英国住宅房地产细分市场的信息。

基本信息介绍

伦敦金融城与西敏市（City of Westminster）一样，都持有“市（City Status）”这一级别。但与西敏市（是伦敦下辖的32个行政区，即London Boroughs之一）不同，伦敦金融城并不是32个伦敦行政区之一，且其官方行政主体也不是统管伦敦其他行政区的Greater London Authority，而是其独有的City of London Corporation；对应的其市长为William Russel，也不是常说的伦敦市长Sadiq Khan。

在地理位置上，由于伦敦金融城是最开始伦敦建城之地，因此后来的整个大伦敦区都是围绕着它开始建立的，伦敦金融城也就处于整个区域的中心位置。本区面积为1.12平方英里（约为2.9平方千米），内设25个小区（Wards），与之接壤的其他伦敦行政区为西敏市、Camden、Islington、Hackney及Tower Hamlets；伦敦金融城的南部边界为泰晤士河，河对岸为Lambeth及Southwark。

在经济产出方面，以现有数据来看，截至2018年，伦敦金融城的实际产值略低于西敏市，排在第二。我们认为这应该是伦敦写字楼均价最高的细分市场West End主要位于西敏市之内的缘故。但对比与2017年的数据，两区经济差值已经不太明显，证明金融城的产值增速快于西敏市。

同时，伦敦金融城既然是英国的金融中心，其金融业的比重必然也很大。实际上，根据City of London的统计，金融业占据了金融城内产值的46%。整个金融城内的雇员有34%直接工作于金融业，有25%的人工作于专业服务业，14%的人就业与商业服务业。基于伦敦金融城以金融业为支柱产业的情况，从事于专业服务业的人，比如会计、法律、咨询等行业的工作人口，其服务对象应当也以金融业为主；类似地，商业服务业的工作人口，比如办公室管理、清洁、人力资源等行业的从业者，其主要的服务对象也应该为从事金融行业的公司。因此，金融及其相关服务业能够占据大量的伦敦金融城的就业岗位，金融业公司最多可能涉及到80%以上的金融城总产值，以及70%以上的就业岗位。

我们知道，对于住宅市场来说，市场上的商品，住房，其主要的交易手段为个人购置，区别于商业地产的机构投资。而对于大多数个人来说，购买住宅的投资资金来源又主要为劳务所得，因此对于伦敦金融城的住宅来说，其市场基础在于服务业的发展情况，由于金融业在伦敦金融城的就业和生产总额上都有着举足轻重的作用，因此金融业与住宅房地产市场的关系非常大。

住宅市场信息

伦敦金融城虽然从名字来看几乎就是一个写字楼林立的商务区，但实际上在此地仍然保有一定数量的住宅，且存在一个完整的住宅市场。根据伦敦金融城政府的统计，截至2019年一季度，伦敦金融城内住宅总存量为7548所。这其中，有70%左右的住宅平均分布在被划归为住宅区（Residential Areas）的区内。在所有的住宅区中，Barbican Estate为最大的住宅区，其住房存量远超其他区域。

伦敦金融城的住房存量，对于普通投资者来说是非常有用的数据。这是因为在进行人口统计及未来人口数据的预测时所提供的数据能够很容易用于跟存量进行对比，从而对本区市场供求关系描绘出一个较为清晰的图像。根据伦敦金融城发布的关于未来人口数及计划住房存量的数据，我们可以看到，在2017年时，本区人口数为7400人。

由于这一预测为2018年所作（ONS的预测为2016年的总体预测），因此在2017年之后的数据均为估测。此处我们可以发现，国家统计局ONS和伦敦市政府GLA对于未来人口增长的预测出现了根本趋势上的分歧：在ONS的估计中，从2016年之后开始，伦敦金融城的人口就将会持续下滑，而且直到2026年都不会呈现反弹；而在GLA的估计中，伦敦金融城的人口则会一直上升，同样的直到2026年都不会出现下跌。

由于2016年是英国脱欧开始登上台面的时间，因此ONS的考虑可能是基于脱欧给金融城内带来的来自欧洲移民的减少和原本居住于金融城内的居民返回欧盟国家的情况。如果这种情况属实，则根据ONS的推测和2019年已经确认的住房存量，金融城内的住宅销售市场可能出现供大于求的情况。

然而按照2018年ONS实际的统计情况来看，伦敦金融城的人口并没有减少。2018年，伦敦金融城录得人口数8706人，相比于2017年增长1300人，相比于2016年增长2100人，即2017-2018年的年增长率为17%，脱欧进入主要日程后增长率31%。由此可见，脱欧对于伦敦金融城的人口增长没有造成预计的负面影响。换句话说，也就是没有对金融城住宅房产销售的需求端产生太大的影响。

而结合伦敦金融城政府基于其历史数据得出的住房供给与需求模型结果（即上图中对于住房存量的估计），我们可以看出在人口达到8700人时，其实际住房存量应该超过8000套。而既然伦敦金融城已经在2018年达到了原本预计将于2026年才会出现的人口数，即便2019年的人口没有增长，住房存量也有了8000-7548=452套的差距。

如果伦敦金融城政府对于人口增长与住房需求的预测合理（基于其长期的实践经验，我们认为在此类需求预测上其住建部数据应该具有较高参考价值），伦敦金融城在2019年应该有超过400套的需求缺口。基于目前情况看，2019年可谓脱欧情况最复杂的一年，直到12月以前，脱欧不确定性都居于3年来的高位，因此2019年伦敦金融城的常住人口没有增加是有可能的（伦敦金融城自然增长人口数非常少，几乎可以忽略不计），但基于2018年13%的人口增长率的情况看，这种情况只是小概率事件，从这个角度来说，伦敦金融城的住房缺口缩小也是小概率事件，反之住房需求缺口扩大为大概率事件。

房价是一个很好的供求关系指标，一般来说，房价上升的驱动力来自于需求的缺口（但这种需求需要进一步分析以确定究竟是哪类房产，以及哪种目的的需求），但由于受疫情影响，准确的2019年金融城房价数据目前无法在不统计疫情冲击的情况下获得，因此我们在此不专门对房价进行讨论。仅引用交易中介网站Zoopla的公寓房价数据作为参考。根据Zoopla的数据，2019年5月至2020年5月间伦敦金融城公寓年涨幅为1.08%，此处毫无疑问是受到了疫情冲击后的增长率，因此估计疫情前应该为更高程度的增长。如果实情与估测一致，则从价量两个指标来看，目前金融城的住宅市场是存在需求缺口的。

扩展：伦敦金融城的金融业能否持续坚挺

上文说过，伦敦金融城的支柱产业为金融业，金融业不仅涉及到大量的产值，也关系着大量的工作岗位。如果不考虑外来投资的影响，对于伦敦本土住宅需求来说，大部分人可用于购房的收入应该来源于劳务所得，因此金融业如果能继续坚挺，则表明伦敦金融城的住宅市场的“源头活水”能够继续为交易注入生机，房价和交易量能够进一步稳定。

我们认为，金融业作为伦敦金融城的支柱产业，其行业的健康度在新冠疫情中受影响并不算很大。根据OBR和GLA联合研究出版的各行业受到新冠疫情冲击的数据显示，金融业是受损最轻的两个行业（另一个是农业）之一，整个行业产值的影响估计仅将下滑5%。除金融业及农业外，所有其他因新冠疫情而产能下滑的产业其下滑幅度最少都达到了20%。因此从这一个角度来说，金融城是幸运的。下滑的少对应的是复原的理论时间更短，因此，金融城的住宅市场，在其建立与金融业的市场购买力方面也应该受损较少，并复原时间较短。

结语

对于伦敦金融城来说，虽然其一贯形象为高度繁荣的商业区，但实际上其中也含有一个完整的住宅市场。由于金融城内，金融业主导着本区主要的经济产出与就业岗位的需求，加之进行金融城内住宅的需求不来源于在此工作的人口的假设相对不合逻辑，我们认为只要伦敦金融城内的金融业能够保持其活力，则伦敦金融城的住宅市场就可以得到有力的支撑。在大概率供小于求的住宅市场情况下，由于金融城受到的新冠疫情相对较轻，因此我们认为金融城的住宅市场所受到的负面影响也可能较小，能够更快地复原。

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参考来源

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Londonist (2020) What color is your borough

ONS (2020) Subnational population projections for England: 2018-based

City of London. (2019) City of London Resident Estimates and Projections

City of London (2020) City of London Housing Stock

ONS (2020) Regional, sub-regional and local gross value added estimates for London

City of London (2020) London’s Economy Today Issue 212

City of London (2020) London’s Economy Today Issue 211

City of London (2019) City of London Jobs