年报解读 | 旭辉2020：拿地权益大幅提升，融资成本维持低位

　　在今年地产行业普遍被国际评级机构看空的背景下，有的房企却走出了不一样的轨迹。

　　国际市场上：5月11日，国际知名评级机构惠誉(Fitch Ratings)发布报告，确认旭辉控股长期本币与外币发行人评级为“BB”，展望稳定。此前，标普、穆迪已分别确认了对旭辉“BB”、“Ba3”的信用评级，以及稳定和正面的评级展望。至此，国际三大评级机构均在今年重申和保持了对旭辉较为积极正面的评级。

　　国内市场上：伴随着高速增长，集团已跨入头部房企行列，在中国指数研究院发布的“2020年中国房地产百强企业”榜单中旭辉集团位列14位。根据中指研究院数据显示，前11-30名的头部房企2019年销售额平均增速达到24.1%，为百强企业销售增速最高的阵营，而旭辉集团的32%增长更是位居前列。

　　2019年旭辉集团实现核心净利润24.69%的增长，达到69.03亿元。集团上市后核心净利润复合增长率高达33%。2015年到2017年成长期的旭辉维持着较高的净利润增长速度。

　　01

　　拿地篇

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　　土储情况：坚持聚焦深耕一二线

　　2020年1-4月，旭辉在全国范围内共获取土地16幅，总建筑面积277万平方米，总地价161亿，权益地价142亿，拿地权益比大幅提升至近九成。2020年1-4月，旭辉在一二线城市拿地占比近9成，体现了公司长期聚焦一二线城市的拿地策略。其中长三角落子上海、杭州、苏州、无锡、温州等一二线城市；中部地区获得重庆、长沙等城市项目，提升公司在核心区域的市场份额，区域深耕优势明显。

　　2019年旭辉总土地储备总面积6540万平方米，总货值9880亿，权益占比为65%，总土地储备布局均衡，土储规模适当。2020年公司可售货值3800亿元，其中89%位于有人口持续导入的一、二线及准二线城市，充沛的货值是完成销售目标的坚实基础。

　　2019年，在中央政府多次重申“房住不炒”主基调、落实“一城一策”的调控政策背景下，旭辉集团将发展重心从扩规模转变为重质量。下图为旭辉集团近五年新增土地储备及权益占比图。2015到2017年正值地产扩规模时期，企业以扩规模为主，尤其是2016年至2017年，新增土储实现翻倍增长，2017年新增土地储备达到1320万平方。2017年后由高速增长逐渐转变为以提高权益占比为发展目标的优质增长模式。

　　土地投资策略：以收定支，严控负债

　　一直以来，旭辉的土地投资都强调“以收定支，严控负债”的策略。对所关注的土地进行100%的探勘，并经过战略漏斗、市场漏斗、财务漏斗、经营漏斗四层模型的筛选，做到理性参拍，谨慎出价，坚决“不拿地王”，同时严控负债率，不放财务杠杆。提升投资的准确性，降低经营风险，为后续盈利的释放奠定基础。这样的标准始终没有改变。

　　2020年前四月拿地16幅，总建面277万平，总地价161亿，权益地价142亿。2019年前四月拿地23幅，总建面618万平（含太原252万平），总地价287亿，权益地价179亿。今年较去年同期土地支出有所下降。体现了旭辉以收定支，严控负债的策略。2020年前4月拿地平均销投比2.6，溢价率12.8%，土地价格合理。

　　拿地特征：多元化，低溢价，高权益

　　一直以来，旭辉的土地投资都强调“以收定支，严控负债”的策略。今年以来，更是以“稳”为主，体现出“多元化，低溢价，高权益”的拿地特征。

　　多元化：今年1-4月，旭辉多元化拿地项目七个，分别位于上海、青岛、长沙、重庆和洛阳，拿地权益货值占比超过七成，合计新增货值158亿元。多元化方式获取地块包括青岛即墨区一二级联动项目、洛阳一二级联动项目、长沙及重庆收并购获取优质地块等。

　　低溢价：旭辉今年以来获取土地平均溢价率仅为12.8%，其中7个项目都以0溢价获取。

　　高权益：今年四月以来，旭辉拿地权益比大幅提升至近九成，而去年上半年新增土储权益占比为74%，未来高拿地权益将有效带动未来销售权益占比提升。

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　　融资篇

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　　旭辉控股董事局主席林中不止一次表示，“旭辉不做‘偏科生’，而要做‘三好生’”。放弃负债率，降低利润率的规模扩张并不是旭辉想要的。旭辉始终关注规模与利润之间的平衡，始终坚守“财务铁三角”的策略。从2015年到2019年，五年的增长，如今的旭辉已经迈进2000亿房企大营。但是企业的资产负债率始终维持保持稳定；净负债率在2017年上升至67.5%后开始稳定并且一直维持在70%以下，在同等规模房企中依然表现出色。

　　2019年地产小阳春行情之后，政府加大对国内外融资渠道的管控，国内融资收紧尤其是信托通道的政策管制给了房企很大的压力。

　　凭借着多年来旭辉集团实力的展现以及友好的银企关系，旭辉集团在融资能力上展现巨大的优势。近5年综合融资成本呈明显下降趋势。受政策环境影响，2019年综合融资成本为6.0%，处于行业较低水平。

　　同时，旭辉一年内到期的短债占比仅为20%，管理层表示未来将向15%靠拢。现金短债比2.7，债务结构合理，偿债能力优越。

　　近期全球美元债市场出现回暖的迹象，高收益地产债的反弹更为明显。实际上，在全球利率走低的背景下，投资者对中资地产债的兴趣依然强烈。

　　春节后，旭辉发行了利率为3.63%的供应链ABS，属于民营房企的较低水平。

　　3月21日，旭辉完成2018年公司债券的票面利率调整，由原有票面利率6.5%下调至5.3%，并在债券剩余的2年续存期内保持不变，该笔公司债券的规模为人民币8亿元，票面利率调整后全部续存。

　　5月，旭辉已全部赎回于2020年5月到期的3亿美元6.375%的优先票据。在保证充足的流动性及现金储备前提下，维持健康的资产负债情况。

　　03

　　ESG篇

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　　ESG投资作为可持续投资中重要的投资理念正在逐步主流化，国际组织及各国都在ESG发面有了新的进展。2019年5月15日，香港交易及结算所有限公司全资附属公司香港联合交易所有限公司发布了有关检讨《环境、社会及管治报告指引》及相关《上市规则》条文的咨询文件，提出了关于ESG方面的部分修改建议。在完善ESG指引的同时，也为投资者提供更全面的投资指导意见。

　　旭辉集团在发布业绩的同时也对企业的ESG领域工作作出相关表述，这也反映出企业对于可持续发展的重视程度。

　　环境（Environmental）

　　环境治理层面

　　社会（Social）

　　公司治理（Governance）

　　公司治理（Governance）

　　结语

　　在今年的业绩会上，公司宣布了2020年2300亿的销售额，较19年实现15%的增长率的目标。随着近期疫情防控态势向好和公司推盘节奏逐步恢复，公司对于今年目标的实现很有信心。今年五一黄金周期间，已经实现销售同比翻倍。

　　中长期来看，旭辉正加紧推进组织变革区域深耕，通过“总部大平台+区域小集团+项目集群”的架构，提高项目整合、运营的效率。

　　去年至今，旭辉已先后成立西南、江苏和华北区域集团，并推动太原城市公司并入西北区域。未来，将总共形成十几个区域小集团，力求每个小集团平均的规模达到300-400亿，以支撑二五战略目标的实现。