深圳楼市：首付200万内买房，原来还有这么多选择

问：请问福田保税区有什么推荐的楼盘？希望找一套四房、有社区，以后小孩上福外南校区方便些！谢谢！

答：红树绿洲不错，但小学不带福外学位，双学位有朗庭豪园，丽港湾。

问：十三老师，目前家庭名下两套房，都在龙岗。一套中海康成的大三房，一套颐安都会小两房，目前挂牌卖康城，希望置换学位房。康城卖了预计340万在手。目前两个方向1，自住加学位，买个深中龙初的房子，还是在龙岗。2，置换西部500-600万小学位房兼投资。从长期来看哪个方向较好？如果是南山，这个预算，可以关注哪些学区，哪些楼盘，学位要九年制的，谢谢回复

答：你好，感谢赞赏！ 已经有一套龙岗的底仓了，接下来投资还是建议多关注西部热门板块。 南山考虑前海 科技园 南山中心区 蛇口等。 九年制推荐南二外海德，南外高新，南外科华，南海实验，麒麟实验对口的楼盘。

问：老师您好，计划首付160-170万左右，总价500万左右，考虑三房，刚需首套自住，目前在关注大运这个板块，请问在一路向西的大背景下，大运板块是否值得入手，另外之前有关注星河时代这个盘，请问这个盘学位怎么样，较阳光天健城等四大神盘相比如何？在总价相当的情况下，是否有其他楼盘推荐？谢谢！

答：您好，感谢大额赞赏！ 不能买龙岗已经成为一种政治正确，不推荐龙岗这个区域原因在于： 1.产业薄弱，高收入人群少 2.二手房存量大 3.距离主要CBD距离较远（主要集中在南山、福田） 第一高楼最快也要到2024年，大学城对房价的影响也微乎其微，因为大学生是不买房的，住宿舍的，地铁开通后对房价的涨幅也很有限，因为未来的中心依旧会是福田南山前海，特别是前海，对企业的吸附力很大，多中心格局规划虽好，但资源有限。 如果想买龙岗不跑输，推荐购买龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语 对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城 绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座 从小区来看，星河时代的综合指数最高，双拼房不好转手但是自用性价比高。 未来多条地铁交汇，旁边商业举步可达，学校虽然不会加分，但是也不会减分，大运为龙岗体制内人群竞相购置之地，生源肯定没有问题。 有这么一句鸡汤，身边有些人看似走在你的前面，也有些人走在后面，但其实我们每个人都有自己的TIME ZONE，我们都在自己的时区里成长，是不是有点像我们的房价呢？壹城中心一边倒不能买的声音还言犹在耳，今时今日它的房价已经起来了，而且涨得毫不输人。太古城涨的时候，华润城还是个小弟，而今也悄然跟上去了。深圳湾爆发的时候，宝中表现还差强人意，如今也借机崛起了。都说只能买西部的时候，上塘的500万也不知不觉变600万了，所以其实我们需要甄别的是产品坑，一些没有底层逻辑支撑的户型以及一些过气的老旧盘片区。 事实上，放在一个五年的周期里，大部分的房子，价格差并没有那么大。 一定要买适合我们的，一双鞋子我们穿得越舒服，我们越能走更远的路，房子亦是如此。

问：老师，你好！我打算入手一套六百万左右的房子，请问那里比较合适，工作在福田

答：你好，工作在福田，选筹重点关注以下几个方向： 两房就买 福田中心区 侨乡 三房就考虑 福田皇岗 梅林 华强南 另外龙华上塘板块也值得关注 深圳买房要结合你的实际情况来选筹 首付 房票情况 月供能力 自住还是投资 是否关注学区 对房龄是否有要求？ 细化需求再做具体的推荐

问：十三大大，你的星球分享已经成为我每天必看的信息，受教颇多。想请教你总价700-800万预算，需求三房，主要是自住，其次考虑升值空间。是买碧海的次新房不带学位，还是蛇口带育才学位的2000年左右的老房子呢？这个预算在蛇口买不到太新的房子，又觉得碧海近半年已经涨了30%以上了，很怕去站岗。 另外，如果是碧海的话，湾上六座，富通城，御龙湾，香缇湾，玉湖湾，幸福珺湾等几个楼盘之间怎么选，感觉都差不多。

答：挺难选，从地段上看，蛇口似乎要好过碧海，但是房龄对比上又差了些。 碧海学校不行，不能满足你的学位需求。 育才，这几年表现平平，学位因素不足以抵抗老小区的继续衰老。 我个人的意见是碧海>蛇口。 推荐碧海的理由是： 1.11和1号线双动脉； 2.大铲湾利好； 3.片区小，易炒作； 这几个楼盘从流动性上来看，最好的是富通城 湾上六座 玉湖湾。

问：老师好！我们一家三口目前自住景蜜村，唯一住房，我和老公都在福田工作，小孩7岁，老人要帮忙带小孩有时会过来一起住。房子老，无电梯，只胜在户型方正实用率高。因另外一套小两房前两天刚出手，想买一套福外初中的学位房，首付570万左右。本来考虑自住，万科城市家园和天健花园大三房基本都要1300万左右。馨庭苑和幸福家园虽然单价低，因为物业问题实地看后又不太想入手。现在犹豫是只买了学位上车，剩下的投资以后再置换，还是将就买来学位加自住的。也曾经动过卖掉景蜜村的念头，又因为实际自住舒适下不了决心。周围翔名苑去年也划入福外，华盛领寓港式建筑有考虑，紫薇阁和赛格景苑又太老。恳请老师给予指导，万分感谢！

答：你好，景蜜村这类老破大横盘3年终于盼来一轮涨幅，未来的趋势大概率也是易横难涨，当下最正确的做法是出手后置换。 1300万总价的物业一定要考虑你的房子为什么会涨到2300万涨到这个价格什么样的人来买这样的物业一定是置换的人群（他们对产品 学位 地段都会有要求） 总价1000以上，生活半径在福田，个人倾向在香蜜湖片区选择，圈层更存粹。属于福田人民的终极改善置业板块。 其次是学位，自住和投资分开的打法： 学位关注金茂礼都、群星广场这样的带一梯队中学学位的福田小区。 现代之窗、福源花园、紫薇阁这样带福田二梯队学位的小区。 投资关注南山和福田的次新盘。

问：老师您好，刚需上车，总价四百万出头，最近在看梅林的碧云天两房，皇岗皇御苑四期小复式两房及天泽花园两房。请问看的这几个盘如何。这个预算有没有更好的选择的片区。顺便问下老师线下荐盘怎么操作。刚加入的小白。

答：你好，总价400+，建议2种打法： 1.南山、福田学位30-40平1-2房； 2.沙井、光明、龙华60-70平两房。 如果考虑自住+投资，现在入手龙华是比较折中的选择。 福田无学位的老小区会逐渐跑输大盘。 这几个盘可以重点关注下皇御苑，但是不建议复式楼，正常户型的流通性更好。

问：新年快乐，鼠年大吉！老师好，请问下您怎么看北站附近的万科和风轩\\/和雅轩\\/和颂轩，其投资价值高不高？

答：你好，万科和风轩这盘价格上看比二手有些许优势，但长期看居家和投资角度都非最佳标的。 区域没有比较大的增量导入，一墙之隔的横岭旧改算一个小小利好，但是它的硬伤一直存在: 首先离地铁太远，除非公共交通非常完善的市中心，轨交是不得不考虑的因素，何况该盘处于"英雄难过梅林关"的尴尬位置。 第二，梅观高速噪音是居家大忌，一旦不宜居就会竞相抛盘，户型又不稀缺的话就卖不起价。 第三，小区地块太狭长，没有舒适大花园，生活也不是那么便利，试想想买个东西从南边跑到北边1000米，绕着操场走两圈是什么概念。

问：老师您好！ 1.有套贷款房写的是夫妻双方的名字，现在想删除一个人的名字，可以这样操作吗？如果可以，那做假离婚用删除人的名字再买房可以算首套吗？ 2.一个人可以贷款买两套房，如果这两套贷款的房都已经卖出，名下无房后再去买房是否依旧可以享受首套三成二套（深圳五或七成）的贷款买房的方式呢？ 谢谢老师！

答：您好，只有全款房可以去名，需要先还清贷款，房产证去名后再离婚。 深圳只要处女贷用掉了，都算二套。当然可以通过全款抵押和5+2的方式操作成首付3成。

问：十三老师，世纪春城四期99平复式三房，550万左右，金地梅陇镇89平三房，价格在530左右。五成首付，要求幼儿园，较好的小学，长线投资。老师远哪个楼盘合适？另外有没有推荐的户型？

答：1.金地梅陇镇 严格意义上讲是在红山片区的边缘，除了外观差了点，园林物业户型都还不错，住家其实来说应该是很不错的。但是离地铁远（脚程20分钟左右吧），学位不行是重大限制因素。现在深圳北站商务区没有发展起来，而红山片区主要的卖点来自于学位，承担不了就业需求，那自然通勤需求大量在科技园和福田，所以对于地铁的依赖度高。如果北站商务区发展的好，能在北站通勤的话，金地梅陇镇就能很快翻身。 2.世纪春城 共四期04年-09年的房子，四期属于区域内成交量大户，相比较红山区域单价低很多，四期09的房子外观较新，车位充足绿化率35%,容积率3，大户型居多，一二三期梯房居多，户型方正，得房面积大。 这几个盘比较推荐金地梅陇镇 89的3居还不错

问：今年新房从投资角度关注哪些？受益如何？

答：新盘重点关注价格是否倒挂，产品是否稀缺。 2020值得推荐的一手刚需盘（推荐秩序按照排名）： 沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）； 金融街华发融御首府 （热点片区、大品牌）； 电建洺悦府（热点片区、大品牌）； 宏发万悦山 （热点片区）； 合正观澜汇二期 （区域标杆、地铁口）。 华润城四期

问：十三老师您好！现有一套前海广场二期三房两厅两卫看海复式公寓，贷款还有200。老家一套房价值90，无贷款.。手中流动有300. 公积金50还未用过。 手中有名额，可首套。 想买一套自住改善且未来有保值增值的大房。现在纠结：1.前海广场二期公寓是否卖掉？现在买基本是保本。2.老家房子也卖掉。这个是想好了。3.目前我们适合买哪里比较合适。请老师指点迷津。

答：你好，感谢大额赞赏！ 公寓 写字楼 商铺 小产权 四五线老家房产，这些都不属于优质资产，建议出手置换成一线城市商品房。 如果纯投资的打法，2套会比1套涨幅更好 持有成本会降低，风险也会降低。进可以抵押或者置换，退可以出手套现。 最低总价涨幅最快，然后就是刚需，再是改善，最后豪宅。 2020年值得打新的楼盘：华润城，海德园，海岸城。 1100-1600可以考虑的参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性价比相对高一些，认可单价8万左右的标的。 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了） 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 宝安低价盘：宝中碧海花样年、君逸世家、白金假日、财富港、圣拿威、中信湾上六座、富通城三期、玉湖湾。其中富通城性价比相对较高。

很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。