最新！潍坊今年将改造116个老旧小区，规范停车秩序

近日，市住建局印发《住宅小区停车管理专项整治工作方案》，进一步规范全市住宅小区停车秩序，老旧小区停车难问题成为整治重点。4月19日至21日，记者走访城区十几个小区了解到，老旧小区停车问题仍然困扰着市民。那么，老旧小区停车究竟难在哪儿，如何才能行之有效地破解困局？记者对此进行了调查采访。

镜头

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五道庙小区路两侧停满车，中间只余一米多“过道”

4月20日下午2时许，记者来到潍城区西南关街道西南关社区五道庙小区看到，原本就不宽的小区道路一侧停满车辆。驾车行驶在小区内，要时刻保持高度警惕，因为一不小心就可能刮到旁边的车。

西南关社区工作人员卢洋说：“到了晚上，那车辆停得水泄不通，都停进绿化带里去了。”当晚8时许，记者再次来到五道庙小区看到，道路两侧全部停满了车，中间只余1米多的“过道”供行人通行，有的汽车甚至停到绿化带里。白天还能驱车谨慎驾驶的道路，到了晚上寸步难行。“平时这条道路白天也没法错车，晚上更别想有车能开进来。”该小区居民孙先生说。

卢洋告诉记者，五道庙小区是建于1993年的老旧小区，如今有500多户居民，车辆700多辆。在征求居民意见对部分绿化带改造成停车位之后，小区目前有约300个停车位，但远不能满足居民的停车需求。

最令人担心的，是车辆占据了消防通道。卢洋说，车辆堵塞成这样，大型消防车肯定无法通行，社区无奈之下购买了一辆小型消防车，以备不时之需。但小型消防车只能满足5楼及以下居民的需求，小区多为7层住宅，6楼和7楼居民的安全仍无法保障。

卢洋告诉记者，他们正多方研究寻求解决停车难的问题。“小区附近有个锅炉房，我们正协商先将这块地改建成停车场，能停100多辆车。”卢洋说，除此之外，他们还准备了多种方案，力求让停车难问题得到解决。

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新元小区居民私设地锁占车位，外来车辆“抢地盘”

4月21日，记者在奎文区新元小区看到，小区居民为了占车位，遍地都是地锁。在居民楼前的空地上，连着7个车位都装了地锁，有一个车位上甚至安装了三种不同的地锁。该小区居民李先生解释：“这是安装了地锁被邻居弄坏后，又重新安装的。”

除了地锁，还有的车位上贴了“此处不准停车”的牌子。该小区居民王女士表示，在他们小区停车得“拼体力”，每天都上演真人版“抢车位”。每天一到下班时间，她就飞车回家，停好车后才能放心地出去买菜。

“到晚上6点就没车位了，晚了只能在小区附近找车位。”王女士说，小区车位本来就不够，由于没有物业管理，其他小区的车辆有时候还来“抢地盘”。“我们小区对面是玫瑰园小区后门，他们小区车位也不够，经常有人把车停到我们小区。”王女士说，每到天黑，小区附近的新元巷和新华西路这两条背街小巷上都停得满满当当。

在该小区租房的市民刘女士则后悔不已。“孩子在中新双语学校上学，这个小区离得近，为了孩子上学方便，我们就暂时在这租了房子。”刘女士说，没想到住进来之后发现，停车是个大问题，严重影响了生活质量。

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槐香小区立体停车位废弃，居民当普通停车位使用

老旧小区停车难问题由来已久，各小区及相关政府部门多方探索，寻求解决方案。其中，搭建立体停车位是被认为行之有效的方式之一，然而原本美好的设想在现实面前却总让人无奈。2018年，政府投资为潍城区槐香小区建设了立体停车场，两年过去，这一立体停车场未曾使用过，被“废弃”在角落里。

4月19日，记者来到潍城区槐香小区，询问居民立体停车位在哪儿时，多人纷纷表示：“不知道”。在询问了五六位居民未果后，一位居民指着小区最北侧说：“在北头，但这个立体停车场浪费了，没用起来。”

记者在该小区最北侧看到了建成两年的立体停车场。这里共有17个立体停车位，每个上下三层，共能容纳51辆车停放。但由于一直没有启用，居民都把立体停车位当成普通停车位。停车场内，还有居民摆放的绿植和晾晒的被子。

该小区居民孟先生告诉记者，立体停车场利用不起来主要是因为小区没有物业管理，停车不收费，居民总能找到地方停下车。但立体停车场的车位每月都收费，居民们不买账，这是导致立体停车场没利用起来的根源。记者在该小区里看到，车辆停得满满当当，不少地方装了地锁。“来得早能停下，来得晚停不下，但可以出去转转找个地方停下。”一位小区居民说。

建设立体停车场的潍坊大洋自动泊车设备有限公司工作人员告诉记者，立体停车场后期的维护费用较高，需要更换老化零件，加润滑油，同时立体停车场还需要用电，这些成本要求必须收取停车费。

探因

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最初规划跟不上时代

记者调查了解到，老小区最初规划跟不上时代发展，地上空间有限，导致出现车多位少，是老旧小区停车难的症结所在。

建于1998年的奎文区圣荣广场小区，至今已有20余年的历史，共3000多户居民，最初规划车位只有500多个。2013年，小区绿化带改造成车位后，新增加了约500个地上车位和630个地下车位，目前，小区共有1630个停车位，而业主车辆有2000多辆，仍远不能满足业主的停车需求。

奎文区中和园社区南园东小区，14栋居民楼、539户居民共上报车辆122辆，但仅划设39个车位；南园西小区，13栋楼、620户居民共上报车辆119辆，仅划设车位49个；南巷子小区、中和街小区分别上报车辆83辆、147辆，居民停车需求均难以满足。

潍城区城关街道颐园小区工作人员表示，该小区建于1994年，共46栋楼、1980户居民，最初规划只有300个停车位。潍城区北关街道福寿园小区工作人员表示，该小区建于1996年，共有16栋楼、460户居民。“最初设计根本没有停车位，那个时候也没有几辆车。”该工作人员说。

潍城区西南关社区工作人员卢洋表示，想要重新规划建设老旧小区的停车位，谁来规划，资金从哪儿来，这些都是难题。“建停车场的资金不是个小数目，光靠小区居民自身是无法解决的。”卢洋说。

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没有物业入驻管理

老旧小区停车难，还有一部分原因是没有物业管理。物业公司来入驻收取物业费、停车费，小区居民“不认账”，这也导致停车难题迟迟得不到解决。

奎文区新元小区居民王女士表示，他们小区之前入驻过一家物业公司，但因为收不齐物业费，没过多久便退出了。最近，小区又要入驻新的物业公司，社区工作人员提供了每月16元和每月23元两档物业费选择，16元的不包括清理楼道卫生，23元的则包括，绝大多数居民选择了每月16元的那档。“老旧小区居民不愿意花这个钱，这16元还不知道有多少居民交。”王女士说。

山东信达物业有限公司负责人董亮告诉记者，他们公司运营着部分老旧小区，如苇湾小区、张面河小区等。在他看来，物业入驻老旧小区，最大的难题就是居民“不认账”。企业要做好头几年“赔本”的准备，否则无法干得长久。董亮透露，他们公司2016年入驻苇湾小区，当年只收齐了30%的物业费，第二年收齐了50%的物业费。“赔本”坚持了几年后，如今能收齐60%以上的物业费，才能维持运转。

董亮说，有的物业公司入驻老旧小区，第一年连20%的物业费都收不齐，第二年只能退出。“物业公司需要雇保洁员和保安员，没有物业费，这些人员的成本根本无法支出，支撑不下去。”

探索

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福音小区社区物业“兜底”，规划停车位

4月20日，记者来到奎文区工福街社区福音小区，小区内干净整洁，“消防车道，严禁停车”八个黄色大字在路面中间十分醒目，道路两侧规划了整整齐齐的车位，车辆有序停放在车位上。

工福街社区党委书记、工福物业有限公司负责人马丽丽告诉记者，福音小区建于1994年，有5栋楼、247户居民，由于多年没有物业管理，之前小区居民乱停乱放、私设地锁、僵尸车占位等现象突出，不少外来车辆也常到小区里“蹭车位”。

2019年，奎文区在充分调研的基础上，结合自身实际，起草下发了《关于成立街道物业服务中心及社区物业服务公司的指导意见》，提出街道物业管理服务中心及社区物业服务公司是在政府主导下成立，以服务小区居民作为工作宗旨，不以盈利为目的。

在这样的政策指导下，2019年7月，工福物业有限公司揭牌成立了。“我们第一时间对小区停车进行整治，规划出85个停车位，基本满足了小区居民的停车需求。为了更好地为居民服务，物业公司雇佣了保安人员和清洁员。小区内的每个停车位每月收取租金60元，用来承担物业公司的支出成本。这样就形成了一个良性的运转，收取的停车费刚好能使物业公司收支平衡。”马丽丽说。

记者从奎文区物业办了解到，截至4月2日，奎文区共建立“好管家”党支部155个，覆盖197个小区。

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颐园小区减少不必要绿化，增加停车位

在小区停车位捉襟见肘的情况下，“向绿化要车位”成了不少小区共同的选择。

4月20日，记者来到潍城区城关街道颐园小区看到，停车区域非常多，车辆井然有序地停放在车位上。颐园社区工作人员表示，未改造之前，小区经常出现停车难的问题。2018年，社区在征求居民意见后，缩减部分绿化带面积变成了停车场。

“以前，小区楼与楼之间有很大一片围墙和绿化带，但因为年久失修，不仅起不到美化环境的作用，反而占用了大片公共区域，给居民生活带来不便。因此我们征集意见后，将围墙、绿化带统一拆除，规划出了两排停车位供居民使用。”该工作人员说，2018年，小区物业入驻，每户居民每个月收取20元，包括10元的垃圾处理费和10元的物业费。“在业主委员会的同意下，每个车位每月收取60元的车位费，用来补贴物业公司的日常支出。”

记者在潍城区北关街道福寿园小区看到，这个已有24年历史的老旧小区并没有停车难的尴尬。社区工作人员刘海燕表示，他们把小区的荒地、垃圾坑等闲置土地统一填埋、再利用，改造成停车场，并引入物业公司管理。在征求业主同意下，每个停车位每月收费40元，用来补贴物业公司的支出。“每户居民每月只交20元物业费，如果不做适当补贴，没有物业公司能坚持运营下去。”刘海燕说。

据了解，“向绿化要车位”的小区不在少数。奎文区樱园小区、高新区潍大花园小区等也都将局部绿化带改建为停车位。

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齐家庄小区建立体停车场，引进物业

老旧小区停车难，规划建设立体车位也成为不少小区的选择。记者采访了解到，在引进物业管理后，有些老旧小区的立体停车位使用情况良好。

4月20日，记者来到潍城区齐家庄小区的立体停车库看到，地面上是20个汽车泊位，占用的公共面积并不大，每个泊位是三层立体车位，共有60个停车位，目前已出租50多个，使用率比较高。

为何立体车位在齐家庄小区能够行得通？这是因为该小区引入了物业管理，划出的普通车位每个月交80元车位费，立体车位每个月交120元车位费。“之所以立体停车位租赁费稍贵一些，是因为立体车位的维护成本、电量使用都要比普通车位高。”该小区物业工作人员说。

同样的情况发生在潍城区蔡家庄小区。该小区有1000多住户，因为楼房密度较大，建设较早，规划落后，长期以来，停车难一直困扰着该小区居民。2016年，潍城区政府投资100万元在蔡家庄小区内建起立体停车场，每个车位年租金1000元，与小区其他普通停车位收费差距并不大。所以，该小区立体停车位颇受居民欢迎。

律师说法

绿化带变车位需业主同意

老旧小区内的绿化带能否改成停车场？家住奎文区中和园小区的宋先生表示，老旧小区内的绿化带杂乱无章，一点都不美观；有些人利用绿化带种菜，公共绿地成了某些居民的“自留地”。他支持绿化带改成停车位。

但也有不少市民对此提出了质疑。市民刘女士表示，据她了解，相关法律规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有；对小区内附属设施的使用、管理、维护及费用的收取，应该由业主共同决定。因此，她对绿地改建为停车位是否应该收取费用产生了质疑。

山东王杨律师事务所律师王建华表示，根据《物权法》相关规定，绿地面积收益的确归全体业主共有。绿地面积转换成停车位，需要征求全体业主同意，同时得到规划部门批准，两个条件缺一不可。在业主委员会同意的前提下，停车费可作为小区物业的补贴费用。物业公司应对物业费收支情况进行公示。“如果收取停车费没得到小区业主的同意，那是不合理的，市民可以维权。”王建华说。

相关部门

4月21日，记者从市住建局了解到，根据《2020年全市老旧小区改造实施方案》，2020年全市共需改造116个老旧小区，包括奎文区8个、潍城区7个、坊子区8个、寒亭区24个、高新区6个、安丘市6个、高密市45个、昌邑市1个、昌乐县3个、临朐县8个项目。此次老旧小区改造，解决停车难题是重点内容。根据《方案》，我市将鼓励有条件的老旧小区增建、增划停车位，规范机动车停车秩序，修建自行车、电动车停车棚，集中建设电动车、电动汽车充电设施；增设体育健身、无障碍设施等。

为破解老旧小区停车难、难管理的问题，近期，我市将集中检查整治三个方面：一是列入改造计划的老旧小区是否有增建、增划停车位计划，征求了业主意见且科学可行；二是改造后的老旧小区停车难是否得到缓解，管理有序；三是车位实行出租管理，租金收入是否用于弥补物业费不足或纳入公共收益，收支账目清楚且定时公示。另外，对于小区内原有绿地改建停车位的问题，各区物业办会根据摸底阶段的实际情况制定相关整改方案。

“下一步，我们将继续结合老旧小区改造，在老旧小区增建、增划车位，有条件的统一建设综合停车设施。改造后的车库（位）纳入统一管理，做到停车有序、管理到位。”市物业办工作人员说，有相关问题的居民可以拨打各区物业办电话反映情况。

记者：李 楠