大尺度降息+房住不炒，背后的深意你细品！

意料之中的降息动作如期而至。今日早间，最新鲜的LPR数据出炉：

1年期贷款市场报价利率（LPR）为3.85%，较上月降低20个基点。5年期贷款市场报价利率（LPR）为4.65%，较上月降低10个基点。

上月底，央行降低了7天逆回购操作利率20个基点，当时S姐就预测了4月的LPR会降低，1年期与5年期具体降多少，其实是高层意志的体现。

4月LPR中，1年期与5年期降幅不一，是一次很典型的“非对称降息”，这其实已经表明了当前高层对于实体、楼市的态度，上周召开的高层会议中，又再次提及“房住不炒”。

面对降息、面对“房住不炒”，楼市该怎么走？

壹丨最大幅度的降息

这是自2019年8月LPR机制正式上线后，5年期LPR第三次调整，也是下调幅度最大的一次，前两次仅降低5个基点，这次直接下调了10个基点。

5年期LPR的降低最为显著的变化就是房贷降低，在加点幅度不调整的情况下，5年期LPR降低10个基点，以100万房贷、等额本息30年来算，月供能减少60元左右。目前5年期合计降低20个基点，也就意味着月供较之前减少了120元左右。

这个降息力度说实话并不大，还不足以对楼市形成实质性的利好。无论降息、还是加息，都是需要多频连续操作，才能显现出作用的，引用网友们都在说的一句话，“我缺的是60元的月供吗？”

本次降息还有一个重点是“非对称式降息”。

1年期降低了20个基点（累计下调5次，合计下降46个基点），5年期仅降低了10个基点（累计下调3次，合计下降20个基点），说白了这是实体经济利率与楼市利率遭到了差别化对待，实体经济是当前的重点扶持对象，并没有像以往一样，靠房地产来恢复、拉动经济。

LPR创设的初衷，就是为了将实体利率与楼市利率分开管理，为定向调控提供契机。这样做，避免了降息、降准的货币大水向房地产市场倾泻，抢走了本该由实体经济享受到的红利，也是对刚闭幕的高层会议中重提“房住不炒”的一种响应。

贰丨重申“房住不炒”

缺席了两个季度后，“房住不炒”重新被中央会议提及，这次似乎有了微妙变化，并没有提及“因城施策”，这是目前能看到的最大的政策空间，从近期的调控案例来看，各地对于房地产的管控力度不同，“撑死胆大的、饿死胆小的”，松动空间的越大城市，肯定越先转向。

对于“房住不炒”，每个人都不陌生，这是现在对房地产市场的直接定调，但如今的大环境已与过去完全不同。

疫情所带来的冲击前所未有，2020年一季度GDP增速同比下降6.8%，创下近40年的新低，后三季度的重点工作一定是放在恢复经济上。

正是因为这一点，许多人寄希望于拿出房地产这个老“夜壶”，激荡惶恐的情绪下，个别城市、楼盘出现了“局部过热”的个案，城市试图松绑调控的案例也有不少。

复工后，松绑楼市调控政策的城市基本可以分为两大类，一类是“N日游”型城市，如宝鸡、驻马店、广州、海宁等地出台新政后，面临着撤回或取消的命运；另一类城市则以青岛为典型，在撤销限售放松的政策后，成功降低了限购门槛，闯关成功。

从这些城市的遭遇足以看出，即便面临着疫情的冲击，经济下行压力，楼市调控的红线仍不允许被肆意突破，目前不是指望房地产盘活经济的时机。

但或许我们能从青岛的身上总结出一些经验。在青岛最早发布的刺激政策中，直接降低限售的门槛，由5年降至2年，最终惨遭撤回，但新发出的版本中，仍保留了对刚需、改善需求的支持条款。

大学生、人才购房还是拆迁等特定购房家庭，基本都是刚性自住购房需求及改善型购房需求，并不涉及“炒房”，而放松限售则有着炒作楼市的动机。

从“撤回”再到重新发出，青岛的案例告诉我们，支持合理地刚需、改善置业是可以的，但不能触碰到“房住不炒”的底线，也就是限售、限贷等。

此时，重提“房住不炒”并不是抛弃房地产，而是不刺激不炒作，要防范大涨，也要遏制大跌。地方政策冠以“刺激消费”的名号，满足合理地刚需、改善置业诉求，是可以被接受的。

叁丨还会看见降息+放松

不管是我们的实际生活，还是提振经济，房地产并不是唯一。为了提振经济，这次中央会议其实说了很多干货。

“抗疫特别国债”被提上了日程，未来仍要继续“降准、降息”，通过老旧小区改造、传统基建、新基建并重，来扩大内需和拉动投资是稳经济的关键。

此次高层会议首次提出了“六保”的概念：保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转。

无论是“保”还是“稳”，就业永远都是首位，保就业的关键在于保护中小企业，无论是税收还是工作岗位，中小企业的作用尤为关键。

所以，这也是政策多番呵护中小企业、实体经济的原因，通过政策定调与LPR机制实行分级调控，防止货币宽松的水被房地产截流。

房地产方面其实也很明晰了，楼市不是本轮提振经济的主力军，未来肯定还会接着降准、降息，但经过LPR过滤，除非累计都一定基数才会真正利好楼市。核心还是在政策，在重提“房住不炒”下，限售、限贷等核心政策无法放松，最多通过人才政策、刺激消费等来松动限购，肯定还会有城市复制“青岛模式”，但短期内难以撼动当前的基本盘，暴涨与大跌都是妄想。

2020年一定是政策多发之年，金融层面多多观察降准、降息和防范违规资金进入房地产的力度，毕竟降准降息对于一些人还是有心理预期的；政策方面，留意所在城市政策的变化，但凡有刺激需求政策闯关通过就果断下手。在非优质资产前，管理好自己的现金流，高层对于炒房等投机行为，仍是打压之态。