都在维权的时候，限竞房还能不能买？

　　昨天严肃君 后，后台被三类留言攻占。

　　首先是以洺悦湾为主的置业顾问，齐刷刷正装照，电话加微信，借平台打广告。

　　其次是电建前项目业主，借地维权。

　　相比之下，真正想买房的购房者，问题就很接地气，集中在项目细节和竞品对比上---

　　“一期开的是什么户型”

　　“89㎡三居有没有普宅？”

　　“洺悦湾跟中海寰宇时代怎么选？”

　　也有人在纠结：“这会不会是下一个维权的项目？”

　　就是这个问题，让严肃君想专门写一写，限竞房后半场的取与舍、得与失。

　　2020年是北京限竞房“交房大考”年，维权事件频出。撇开单个项目，严肃君看到的是，部分购房者在维权声中，变得越来越犹豫。

　　01.

　　先说限竞房的得。

　　作为“限房价，竞地价”的产物，限竞房准确来说，是被限制的商品房。不仅未来售价已定，90㎡以下房源占比7成，性质上就决定了社区的刚需属性。

　　可以说，热门限竞房业主，是以相对较低的价格，买到了同地段甚至更好地段的房子。

　　最近的例子就是大兴旧宫。

　　限竞房项目洺悦湾，五环内，距离地铁300米。限均价54715元/平，以89㎡三居，133㎡四居为主，还有部分86㎡三居，75㎡两居，普宅首套首付143万起。

　　而2月绿城重金67亿拿下的旧宫地块，五环外，距离地铁2公里。楼面价就在3.6万/㎡左右，业内预计未来售价势必超6万。

　　实际上，用绿城对标洺悦湾没有可操作性。即便绿城真的卖到6万一平，与洺悦湾的最高限价持平，也是改善户型为主，两者总价不在同一区间，客群的重叠性也很低。

　　限竞房里，得到的是实实在在的性价比。

　　02.

　　
有得，就必有失。

　　房子总归是商品，开发商本质上是商人，赔钱的买卖谁都不愿意做。售价已定，只能通过控制成本来提高利润，或者说赔得没那么多。

　　在限竞房上，常规操作就是减配。

　　对比商品房，尤其是第一批入市的限竞房项目，往往得房率偏低、精装约等于无、园林绿化缩水……不一而足。

　　而随着限竞房批量上架，刚需市场转向买方，倒逼开发商进行产品升级。

　　改进最大的是户型，甚至在空间排布上出现了89㎡三居最优解， 具体可以参考 。

　　但注意，开发商会通过设计提升户型吸引力，却绝少增加硬成本支出，比如外立面由真石漆升级为干挂石材。目前已知的限竞房里真正做到石材外立面的，也就西山锦绣府一个了。

　　因为真的“算不过来帐”。

　　03.

　　写到这里，严肃君作为刚需购房人群中的一员，也只能深深叹息。

　　然后呢？

　　不得不接受的事实是，当下的北京新房市场，五百万总价预算能买到的，可能就是减配版的商品房，也就是限竞房。

　　生活总要继续。要结婚，打算要孩子，二胎快出生……对于着急上车和换房人群来说，限竞房总是个机会。

　　这里面还有一个时机问题。

　　错过了洺悦湾，等绿城项目入市的时候，旧宫可能是买不起的旧宫，洺悦湾变成了买不到的洺悦湾。

　　就算正在被维权的电建前项目，2018年入市的时候，也是公认四环性价比最高的新盘。

　　与其被动摇摆，不如认真盘一下手里的钱。如果只能买得起限竞房，那就调整心理预期，正视买房这件事本身。

　　至于限竞房与商品房，就像经济舱与商务舱一样，本身就是不同序列的商品，可以比较，但切忌死磕。

　　经济舱的门票，上不了商务舱的客船，限竞房的价格，也难以买到商品房的品质。

　　当然，出了问题，该维权还是得维权。前项目的维权声音，能让后来者借鉴，也能让关注的人更谨慎得做决定，终归是好事。

　　04.

　　最后，再问一个问题，限竞房减配，你能接受减在哪儿？

　　就严肃君而言，买了经济舱，能接受喝的是牛奶或橙汁，但不能接受座位过于窘迫，毕竟飞行时间可能不止两三个小时。

　　所以来投个票吧~

　　互动时刻：

　　按下发送键前，严肃君很犹豫，在维权的风口浪尖上谈论旧宫、绿城、洺悦湾、电建，是一件蛮危险的事。

　　但对于买房，特别是刚需买房，很多人都是新手，希望能提供给你一个相对中肯冷静的视角。

　　就以严肃君跟龙女士的对话结束吧~

　　严肃君：“如果必须长一颗痘，最好长在哪儿？”

　　龙女士：“臀部？”

　　严肃君：“不，是长在别人脸上。”

　　龙女士：“如果只能长在自己身上呢，你选哪儿？”

　　严肃君：“那还是臀部吧。”