买房时支付的“电商费”、“团购费”能够退还吗？

“电商费”“团购费”是开发商一种促销手段，往往先支付一笔费用购买各种抵扣券、优惠券，用来抵扣相应较高数额的房款。在多数情况下，开发商与代理销售公司合作的方式进行操作。

结合我国房地产市场交易实际情况以及司法实务界的认定，分析以下开发商、代理销售公司、购房者的法律关系以及电商费性质。主要有以下几种情况。

第1种，也是一切本来该有的样子。代理销售公司为开发商、购房者提供居间经纪服务，代理销售公司与开发商、购房者之间是居间经纪服务法律关系。代理销售公司服务时，告知了购房者居间服务的收费项目、标准，以及相关房产的价格和信息，被服务的双方签了购房合同，代理销售公司已经履行了相应的义务，收取居间报酬理所当然，如果收费标准正常，这种情况一般也没有什么争议。

第2种，代理销售公司告知购房者可以参加团购，或支付电商费抵扣房款活动信息，购房者以团购费、电商费的名义向代理销售公司支付了款项。此时，代理销售公司为开发商、购房者均提供了居间服务。

如果销售代理公司和购房者签订了中介服务协议，就服务内容、价格做了约定，购房者再单独要求退还“电商费”、“团购费”依据不足。

如果购房者支付“电商费”“团购费”明显过高，虽然商品房买卖合同未将该部分款项计入购房款，但满足以下条件，购房者还是可以主张退还的。第一，购房者是否有损失，主要审查“电商费”和备案合同中约定的房价之和是否高于签订合同时的实际房价，即是否导致购房者产生损失；第二，购房合同是否已经解除，解除后将电商费作为房款的一部分予以退还。

第3种，购房者并不知道代理销售公司的存在，购房时一直与开发商接触，只是在支付房款的时候，应开发商的要求转账时将其中一笔以“电商费”的名义支付给代理销售公司。此时，代理销售公司并未向购房者提供居间服务，而是为开发商提供了服务，开发商与代理销售公司之间是委托代理关系，开发商应向代理销售公司支付佣金，而购房者不明不白支付的电商费，经常会以一部分或者全部作为佣金抵扣给销售代理公司。

在退还电商费案件中， 一般而言，作为购房者，基本上不会和销售代理公司签订中介服务协议，即销售代理公司收取“电商费”、“团购费”失去了法律和合同依据，部分法院也有认为销售代理方收取佣金之外的费用违反了行业规定，属于违法行为，购房者可以不解除购房合同的情况下，直接单独以不当得利请求退还。另外，在商品房买卖市场中的很多乱象，开发商和房屋中介是始作俑者，在相关案件中支持购房者诉求，也是对违法乱纪者以惩罚和净化市场环境的需要。

当然也会出现一种结果，之所以存在“电商费”“团购费”，是因为开发商为了规避房屋备案价管理、规避税收而采取的手段。不管购房者将上述费用支付给谁，最后大部分会流向开发商。鉴于上述实际情况，在电商费退还案件中，部分法官会查明电商费实际抵扣房款、电商费实际流向的事实，进而在购房合同解除的情况下，将电商费退还给购房者。

下面是一则非常具有参考价值的案例，即在原告舒某某与被告上海中原公司商品房预售合同纠纷一案（（2017）沪01民终15207号）中，法院就“团购费”的性质进行了分析，认为：第一，中原公司收取系争80,000元的初始法律依据在于与舒某建立附条件的预约合同关系。《预售合同》有效成立并达成合同价款折扣之后，系争80,000元维系预约关系的功能已经结束。根据《分销代理合同》约定，中原公司有向B公司转付部分款项的义务，但是该问题属于二者的内部结算关系，从中原公司与舒某双方的关系而言，依然是中原公司占有了系争80,000元。第二，所谓“80,000元抵160,000元”的“团购”方案是指购房者以80,000元换取《预售合同》的房价折扣，这一对价关系不仅存在于签约阶段，也贯穿于合同履行阶段。舒某对此是明知并认可的，因此其与中原公司达成“团购”合意即意味着承诺：如其能够以折扣房价获得系争房屋所有权，则中原公司有权占有系争80,000元。不论中原公司与B公司、A公司之间是否存在内部委托关系，《预售合同》签订后，中原公司与舒某之间的“团购”合同关系依然存续，并已经转化为辅助《预售合同》履行的从合同，系争80,000元亦已转化为舒某以折扣房价获得系争房屋所有权的履行利益对价。

最后，毕竟市场有点乱，奉劝各位购房者一定要谨慎签字付款。否则，什么手续都办完了，发现掉进坑里了再去解决问题，不太容易。

参考法条

1、《房地产经纪管理办法》

第18条 房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置表明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用，不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。

2、《上海市经纪人条例》

第27条 执业经纪人不得有下列行为：……（五）利用执业便利，收取佣金以外的报酬；……（五）利用执业便利，收取佣金以外的报酬；……

3、《商品房销售管理办法》

第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。