工改工大数据看最严新政：工改工市场有多大？未来怎么走？

农历己亥年腊月二十七，正值辞旧迎新庆祝新年之际，深圳市人民政府办公厅《关于印发深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法的通知》（深府办规〔2020〕2号）（以下简称《管理办法》）正式发布，算是提前给各位地产同行送上一份“别致的新年贺礼”，本文重点从工改工大数据、政策背景、核心内容及后市影响等方面，与大家探讨交流。

工改工大数据

一、计划立项大数据分析

根据合一城市更新集团即将推出的《2020城市更新白皮书》，截至2019年12月31日，深圳市计划公告项目合计839个，其中，工改项目总个数为486个，占总立项数量58%，城中村改造（村改）数量为266个，占比为32%。

工改类型计划立项项目中，工改工（含工改M1、工改M0及工改M1+M0）总个数203个，占工改项目比例为42%；工改M0数量最多，个数为137个，占工改项目比例为28.2%。

二、规划批复大数据分析

截至2019年12月31日，深圳市规划公告项目合计478个，工改项目总个数为289个，占总规划数量60.5%，其次为城中村改造（村改）项目，总个数为133个，占比27.8%。

工改类型规划批复项目中，工改工（含工改M1、工改M0及工改M1+M0）总个数102个，占工改项目比例为35%；工改商住项目数量最多，为106个，占工改项目比例为37%。

三、实施主体公示大数据分析

截至2019年12月31日，深圳市实施主体公示项目合计386个，工改项目总个数为249个，占总实施主体公示数量64.5%，其次为城中村改造（村改）项目，总个数为89个，占比23.1%。

工改类型实施主体公示项目中，工改工（含工改M1、工改M0及工改M1+M0）总个数89个，占工改项目比例为36%；工改商住项目数量为87个，占工改项目比例为35%。

通过以上数据发现，工改项目在城市更新三个阶段中均占主导（超55%以上），而工改工项目与工改商住项目基本各占半壁江山。

政策出台背景

经济转轨、城市升级下

促进产业要素重组优化的适时调整

背景1：外部国际环境趋稳

2020年1月15日，中美贸易磋商达成第一阶段经贸协议，这为中国稳定经济增长预期，深入推进供给侧改革赢得稳定的外部环境，目前IMF已把中国2020年GDP增速预测值上调0.2个百分点。

背景2：国内经济增长动能转轨

按照2019年12月中央经济工作会议精神部署，未来将坚持稳字当头、淡化增速、强调质量，并再次强调“房住不炒”的定位，新增“稳地价、稳房价、稳预期”的要求，房地产市场仍将受到严格调控。

背景3：深圳硬科技、强产业要求

2020年1月8日，深圳市市长陈如桂作政府工作报告，2019年全市GDP超过2.6万亿元，同比增长7%左右，地区经济持续高速增长。2020年将重点建设综合性国家科学中心主阵地，聚焦“六稳”以推动制造业提质增效和经济高质量增长，聚焦补链、强链、稳链以推动产业基础化和产业链现代化。

背景4：工改工回归产业升级，运营优质资产成大势所趋

合一城市更新集团整理的《2019年深圳工改工白皮书》数据显示，深圳市工改工城市更新申报主体与实施主体的实控人，均以来自原业主、实体企业等非房企为主，产业转型、企业扩产、空间升级、盘活存量资产是其介入工改工的核心动力，反映出工改工回归产业升级，运营优质资产，通过科技、运营为企业赋能已是大势所趋。

数据来源：《2019年深圳工改工白皮书》，合一城市更新集团

中美贸易战告一段落，国家层面工作重心更加重视经济增长质量，深圳坚持创新驱动经济提质增效，此次《管理办法》的出台，既是顺应上层政策导向、加速产业升级，又是释放市场活力促进产业要素资源重组的适时调整。

政策核心内容解读

本次出台的《管理办法》共有二十条，其中在分割比例、受让对象、二次转让限制、产业监管等方面相比之前的政策都更加明细化，主要内容对比如下：

重点政策内容解读：

（一）关于工业楼宇分割转让比例——

“第五条 通过拆除重建类城市更新出让的工业用地或者混合用地，项目实施主体可选择以下方式之一对其工业楼宇及配套用房的转让进行明确约定：

（一）工业楼宇全部或部分分割转让，所在宗地内配套用房可分割转让的比例不受限制；

（二） 整体转让；

（三） 不得转让。”

解读：“工业楼宇全部或部分分割转让，所在宗地内配套用房可分割转让的比例不受限制”，有利于工业楼宇权益人将其原本用不上的多余物业释放出来，增加市场产业用房供应，稳定产业用房租金水平，降低制造业企业运营成本，并在一定程度上减缓深圳企业外迁趋势，进一步夯实制造业根基。

（二）关于工业楼宇的销售对象——

“第九条 工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业。其中，一级工业区块线内工业楼宇的受让人还应符合我市工业区块线管理规定的有关要求。

区政府（含新区管委会）产业部门（以下简称区产业部门）可结合辖区产业发展实际情况制定工业楼宇具体的准入条件或准入产业目录，并在市产业用房供需服务平台向社会公布。”

其中，此处的“一级工业区块线内工业楼宇的受让人还应符合我市工业区块线管理规定的有关要求”，根据《深圳市工业区块线管理办法》“第二十三条 一级线内工业用地的转让或地上工业楼宇分割转让，受让方应当是从事制造业的生产、研发、设计等环节的工业企业或者生产性服务企业，并有3年以上合法纳税记录（或者投资方有合法纳税记录），由各区指定部门或机构对受让方条件进行审核并出具意见。”

解读：明确工业楼宇的购买对象为企业，由区政府产业部门结合辖区产业发展实际情况制定工业楼宇具体的准入条件或准入产业目录，严控一级线内受让对象的资质要求，有利于定向筛选、引进目标产业与目标企业，通过产业链分工、产业模块引导提升招商引资的针对性，科学规划补全片区产业发展链条，这是对《深圳市建设中国特色社会主义先行示范区的行动方案（2019-2025年）》“聚焦补链、强链、稳链，推动产业基础化和产业链现代化”的践行实践。

（三）关于工业配套用房销售对象——

“第十条 工业配套宿舍的受让人应是经依法注册登记且在工业配套宿舍所在行政区内持有工业楼宇不动产权证书的企业。其中，持有厂房的，其建筑面积不得低于1000平方米；持有研发用房的，其建筑面积不得低于300平方米。

符合上述条件的受让人购买工业配套宿舍后，其持有工业配套宿舍的建筑面积不得超过该企业在工业配套宿舍所在行政区内持有工业楼宇建筑面积的30%。”

受让人购买预售的工业楼宇，可凭该工业楼宇购买工业配套宿舍，但在办理工业配套宿舍不动产权登记时，该工业楼宇应已完成不动产登记。

除工业配套宿舍以外的其他工业配套用房的受让人不适用本办法有关受让人的限制规定。”

解读：

配套宿舍方面：进一步明确工业配套宿舍受让人的资质要求，并与持有工业楼宇面积挂钩，从需求端引导供应端流向真正有需求的产业实体，避免产业用地“房地产化”。

配套商业方面：根据2013年《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）实施细则》，工业楼宇配套设施的转让均需执行工业楼宇的转让，即企业购买。本办法明确除工业配套宿舍以外的其他工业配套用房受让人不受限制，即配套商业及其他公共配套设施受让人不受限制，意味着工业配套商业可由自然人进行购买，此举有可能引导企业在深标要求范围内配建更多比例的配套商业，后期再进行一定的商改居功能，用于缓解由于工业楼宇及配套宿舍受让限制而导致短时间内现金流回正难问题，或许能给予市场更多对于工改工项目的投资信心。

（四）关于预售、登记及二次转让限制——

“第十五条 按照本办法规定转让的工业楼宇及配套用房，可按照法律、法规、规章的规定进行预售。

第十六条 按照本办法规定转让可以分割转让的工业楼宇及配套用房，可以按栋、层、套（间）进行登记。按照本办法规定，宗地内工业楼宇及配套用房不得转让或者仅能整体转让的，以栋为不动产单元进行不动产登记。

按照规定可分割转让的工业楼宇，在本办法实施后转让（不含本办法实施前已经网签买卖合同的工业楼宇）的，自完成不动产转移登记之日起5年内不得转让，5年后按照有关规定执行。”

解读：允许预售、可以按栋、层、套（间）登记，有利于加快资金回笼，提升市场主体参与工业用地开发的投资热情；同时5年内不得转让的规定，降低了资产流动性，可在一定程度上起到抑制地产投机的作用，“一升一降”组合拳让工业楼宇及配套用房回归自用需求，回归为实体产业服务的源点。

（五）关于产业监管——

“第十七条 本办法实施后出让的工业用地、混合用地或者独立工业配套宿舍用地，用地单位应与区政府签订产业发展监管协议。

区政府应当制定相关履约考核标准和考核实施细则，并组织区相关职能部门对产业监管协议约定的内容进行监管。

产业、规划土地监察等相关主管部门或者机构应各司其职，对擅自改变工业楼宇及配套用房使用功能等违规行为依法予以查处。”

解读：产业监管力度加大，从土地出让到后期的功能使用，实施全过程全年期、多维度全链条产业监管，多部门紧密配合，全方位确保产业落地。

（六）关于政策过渡期——

“第十八条 同时符合以下条件的工业楼宇及工业配套宿舍，其受让人不适用本办法第九条第二款、第十条关于企业具体资格条件的规定，但须是经依法注册登记的企业：

（一） 在本办法实施前已核发用地批准文件或签订土地使用权出让合同的；

（二） 在本办法实施后第一次转移登记，或者登记至回迁户名下的回迁安置工业楼宇及工业配套宿舍在本办法实施后第一次转移登记的；

（三） 除城市更新用地、土地整备留用土地、非农建设用地及征地返还用地上的工业楼宇及工业配套宿舍外，其他工业楼宇及工业配套宿舍在本办法实施后没有通过签订土地使用权出让合同补充协议的方式改变产权限制条件的。”

解读：新旧项目以签订土地出让合同为界，即对于核发了用地批准文件或签订土地合同的项目按合同约定为准，对于未签订合同的项目按照本办法实施。

（七）关于增值收益收取——

“第十八条 本办法实施后转让的工业楼宇及配套用房不再收取增值收益。本办法实施前已签订工业楼宇或者配套用房转让协议但未办理转移登记的，不需缴纳增值收益。”

解读：不再收取增值收益是落实中央经济工作会议减税降费的政策要求，一方面有利于实体企业降低运营成本，聚焦业务发展主航道，加大研发投入促进技术升级，另一方面也可在一定程度上缓解制造业因成本压力外迁而带来的产业空心化问题。

（八）各类型工改工销售适用政策汇总——

结合本次《管理办法》及其他相关工业用地政策，我们也对各类型工改工的销售适用情形做了统计梳理，具体如下：

（九）关于工业楼宇及配套用房的产权分割面积——

“第十六条 按照本办法规定转让可以分割转让的工业楼宇及配套用房，可以按栋、层、套（间）进行登记。套（间）依据经批准生效的建筑设计文件确定。”

根据《深圳市建筑设计规则》，对工业厂房、研发用房及配套宿舍的分割面积规定如下：

总体来看，本次《管理办法》的出台是外部国际环境趋稳、国内经济转轨、深圳城市升级背景下，助力工改工回归产业升级的适时调整，内容上更具针对性、明确性，即以产业为核心、以实体经济为基点，通过调整供需两端资源配对激发市场活力，让产业用地、产业用房回归产业本质。

长远来看，政府夯实制造业、脱虚向实的决心异常坚定，以配套宿舍快销来平衡产业用房现金流的传统模式不可持续，工改工、产业园区建设运营将朝纵深化、精细化发展，以产业规划、产业招商、产业运营、产业投资等为核心的资源整合力将成为市场主体逐鹿工改工的核心竞争力，“回归产业升级+运营优质资产”双轮驱动的工改工3.0时代已经到来。

撰稿人：肖巍、蒲正财

合一城市更新集团，广东省三旧改造协会第一届副会长单位、前期工作委员会副主任，深圳市房地产租赁行业协会创始副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，国内首家且规模最大的一站式城市更新专业咨询服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业升级以及资产管理进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国城市化从增量开发转型存量改造提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问（投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购）、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，目前旗下拥有13家子公司，业务覆盖粤港澳大湾区五大城市。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。