终审判决：“违法建筑”的占有、使用、收益权受法律保护！｜深圳

违法建筑：所有权不合法，但使用价值不可回避，其占有、使用、收益权受法律保护。

▌原创：张茂荣 信荣（全国）房地产律师团队首席律师

▌主攻：房地产、小产权房纠纷，涉房家事，城市更新等

“违法建筑”，顾名思义就是没有准生证（建设工程规划许可证）或未按准生证建设的不合法建筑，根据《城乡规划法》、《深圳经济特区规划土地监察条例》规定，存在被强制拆除、没收的法律风险。

众所周知，违法建筑因身份不合法，非经处理并确认，没有办法取得产权证，其所有权不受法律保护，但可以出租使用，使用价值客观存在，其占有、使用、收益权是否受法律保护呢？答案是肯定的，以案释之。

真实案例：女儿起诉父亲所有权确认纠纷案

【案号：（2019）粤03民终13003号】

涉案房屋为家庭自建房，没有办理产权登记，2010年5月1日以父亲的名义申报历史遗留违法建筑。

2014年3月20日，父母协议离婚，同日父亲在《补充协议》上单方签字，声明涉案房屋归女儿所有（变更了《离婚协议》内容，未在民政局备案），现涉案房屋除由妻子和儿子居住外，其他楼层由父亲出租。

2017年，女儿以《补充协议》约定，父母离婚已将涉案房屋赠与自己为由，以父亲为被告、母亲为第三人向一审法院起诉，要求：确认对涉案房屋享有占有权、使用权、收益权、处分权，办理过户手续，并由父亲返还自2014年3月21日起的租金收益。

深圳市龙岗区人民法院一审认为：

《补充协议》的签名人是父亲一人，且没有到婚姻登记中心备案，不能作为父亲和妻子对婚姻存续期间共有财产分割的合法依据，其中约定的事项均未履行，涉案房产现在也并未发生使用权、收益权的转移，现父亲否定有赠予的表示，女儿以涉案房产是父亲赠予而主张确权没有法律依据。

一审判决：驳回女儿的全部诉讼请求。

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深圳市中级人民法院二审认为（原文）：

1、《补充协议》的效力问题。《补充协议》上确有父亲的签名，且妻子对该《补充协议》予以确认，系双方当事人真实意思表示，父亲与母亲应严格按照该《补充协议》的约定处理其夫妻存续期间的共同财产。依据该协议中的约定，涉案房屋产权归属女儿所有。但各方确认该涉案房屋系违法建筑，因此，在政府有关部门对涉案房产的所有权进行确认之前，女儿对涉案房屋不享有所有权，其要求过户的请求予以驳回，但可依据协议约定享有该涉案房屋的占有权、使用权、收益权。

2、租金返还方面。女儿确认涉案房屋租金为5000元/月，父亲确认涉案房屋每月共5000—5500元不等，该租金由父亲进行管理。因此，父亲应按照每月5000元租金的标准返还自2014年3月21日起的租金。

2019年10月24日二审判决：

一、撤销一审民事判决；

二、确认女儿对父母于2014年3月20日签订的《离婚协议书》中约定的涉案房产享有占有权、使用权、收益权；

三、父亲应按照每月5000元租金的标准返还涉案房屋的租金（租金计算从2014年3月21日起始，至父亲将房产租金交由女儿收取止）；

四、驳回女儿的其他诉讼请求。

一二审受理费共9750元，女儿承担880元，父亲承担8870元，应于本判决生效之日起迳付女儿，逾期女儿可申请强制执行。

历史违建，官方确认买受人为拆补权利人

信荣说：使用权与所有权分离，适用于新增违建，利好买家。

1、本案为违法建筑所有权与占有、使用、收益权相分离的典型案例，深圳中院没有因涉案房屋属于违法建筑不予受理，而是在确认产权不合法的同时，认可违法建筑的使用价值，并就占有、使用、收益权予以判决，非常接地气，值得点赞！

2、涉案房屋虽属历史遗留违法建筑，但深圳中院判决说理部分系针对于所有违法建筑，即按此判决，即便是非历史遗留违法建筑的新增违建，其占有权、使用权、收益权也受到保护；

3、推而广之，类似“小产权房”买卖，买卖行为虽不合法，但买受人占有、使用、收益权同样受到保护，遇他人侵占时，同样有权要求返还；

4、与“所有权”四权相比，“占有、使用、收益权”三权仅差一权——“处分权”，但处分权只影响转让不影响使用，有了三权判决后，将来违法建筑旧改，当事人自然而然成为搬迁补偿权利人，享受回迁物业完整“所有权”，即“三权”与“四权”差异并不是很大；

5、术业有专攻，历史违建、新增违建、绿本房、回迁房、法拍房、保障房、军产房、集资房、福利房等形形色色“小产权房”：规定散乱，政策性强，买卖、租赁、侵权、执行等纠纷、疑难杂症，司法裁判不统一，非一般法律人所能了解，却是信荣团队特色专项法律服务！