加州花园火灾背后的神秘地产大亨

1.

在重庆地产江湖，你认识龙湖吴亚军，金科黄红云，华宇蒋业华，东原罗氏兄妹。但是，你不一定认识张松桥。

即便你不认识张松桥，你一定知道，名满重庆的：加州花园。

今天，我们不但带你进一步认识加州花园，也一起探究，那个叱咤风云却又低调神秘的重庆富豪。

（加州花园在重庆最早提出“社区”概念。）

2.

加州花园由中渝发展于1997年建成，在重庆地产行业具有划时代的意义。当年，张松桥在重庆首次开发高级住宅，并组建重庆第一家物业服务项目，为社区配备了保龄球馆、学校、银行等基础设施。

张松桥提出了重庆最早的社区概念，挑战传统，敢为人先。

前几天，我们访问了如今的加州花园，那里共19栋、3761家住户，楼外步道宽阔，绿树环绕，好不惬意。据链家重庆首席咨询师之一叶经理介绍，经过这些年发展，小区周围遍布幼儿园、商场、医院、邮局、银行等，生活更加便利。

我们和他一同对附近楼盘进行了比较，在目前的二手房市场上，加州花园有100套左右的房源，单价约为8000-10000元/平方米，在新牌坊区域属于单价很便宜的，小户型投资尤其划算，加州城市花园相对稍贵。不过，这类年月较旧的经典楼盘，一般会随市场大势升值，行情比较稳定，投资风险容易控制。

21世纪以来，龙湖、金科陆续崛起，又有恒大、融创、保利等大批外地地产商相继涌入重庆，加州花园的风采似乎被掩盖了。尽管如此，加州花园是重庆第一个真正意义上的住宅小区。

（张松桥在渝港国际股东大会。）

3.

加州花园的名头在重庆如雷贯耳，而他的缔造者张松桥，却很少抛头露面。

张松桥1964年7月生于重庆，6岁进入了天原化工厂子弟校，1976年进入六中，1980年，高中即将毕业的张松桥拿到了赴港的单程证，移居香港过了两年半工半读的生活后，1982年张又返回重庆。

中渝发展创立以来，张松桥习惯于退居幕后，台前则由老搭档曾维才一手打理。张松桥在许多活动场合都是“缺席者”，他不张扬，不炫耀，总爱把露脸的事交给身边其他人。

追溯中渝发展的历史，张松桥涉足重庆地产之际，就一口气买下了2200亩的荒凉生地，用于开发建设北部新城。这在当时是一笔不菲的赌注，令许多企业家望而却步，张松桥却无丝毫踌躇。

初出茅庐的张松桥何以出手这么阔绰，外界众说纷纭。有人说他靠倒卖银元发家，也有人说他靠烧骨粉发家……

其实，在张松桥做加州花园项目的过程中，是一笔资金和一个亲密的搭档帮了大忙。

张松桥曾透露，“1982年我回重庆时，就已经完成了原始积累。”

1980年，高中尚未毕业的张松桥去香港投奔祖母（越南华侨），过了两年半工半读的生活，期间按照华人的传统，继承了祖母的大部分财产，接着采购了一批当时香港流行的电子表回重庆倒卖。张松桥能吃苦，商业嗅觉灵敏，他这一单赚取的利润，高达成本的十几倍。

正是在倒腾电子表的过程中，张松桥结识了在新华路附近经营电器生意的曾维才，后来，两人一起书写了重庆房地产行业的辉煌历史，并成为了彼此人生中最重要的事业伙伴，同舟共济至今。

不仅曾维才自始自终追随他，张松桥在婚姻上也以专一著称，相比许家印喜欢邀请女明星助阵，张松桥从未在娱乐圈沾花惹草。

张松桥的妻子是谁？

原来，这位女子名叫朱秋慧，朋友们常常称呼她的英文名Cecilia。除了全国两会，张松桥唯一活跃在公众面前，便是常常携妻子出席慈善、艺术品拍卖场合时，据说，这是他俩共同的爱好。可见，张松桥是个讲义气、念旧情的人，不吝啬陪伴家人朋友的时间。

张松桥的私生活极其神秘，但能看出他的人缘非常好。业内也评价张松桥左右逢源，在他背后，不乏海内外基金和银团的鼎力支持。

2007年，汇丰银行、JP摩根、东亚银行等金融大鳄为他押阵。同年5月，香港里昂证券带领一批境外基金机构代表深入考察中渝置地，其后，各机构纷纷增持该公司股票。

（两人产业，多处交集。）

4.

张松桥具体从什么时候开始盯上房地产的，不得而知。确定的是，张松桥这一代企业家，享受到了中国改革开放的红利。

1980年4月2日，邓小平发表《关于建筑业和住宅问题的谈话》，提出要改变一个观念——“建筑业就是赔钱的”，从此，房屋可以买卖，也可以自建了。1987年12月1日，中国土拍在深圳会堂敲定第一槌，土地商品化实现了历史性的突破。张松桥紧跟时代步伐，1992年6月，与曾维才创立了中渝发展，从时间上看，比许家印成立恒大还早4个年头。

上世纪90年代初，还曾作为上市公司渝钛白最早的发起股东之一，曾出任副董事长一职。

中渝发展凭借加州花园项目一战成名，接着，张松桥陆续开发了加州城市花园、重庆大学科技园、中渝科技楼等项目，哪怕数十亿元巨额投资，也不在话下。从他的得力助手中渝置地副主席林孝文的话，可以窥见张松桥锐意进取、不计成本的精神，“我们手上的资金充裕，融资问题不是我们主要考虑的因素。”

1997年3月，中央批准设立重庆直辖市，经济形势一片大好。张松桥带着支票簿四处奔走，在重庆买地，入股，合资，不一而足。

彼时，中渝发展一时风光占尽，无论龙湖还是金科，均难望其项背。

2006年11月，拿下重庆各大住宅及商业地产项目后，中渝置地将旗下地产业务在香港成功上市，一上市，张松桥就瞄准西部地区，开始大举进攻成都、贵阳、昆明等地。短短一年左右时间，中渝置地的土地储备便从400万平方米猛增至1000万平方米以上。若论对市场的反应速度，张松桥是内地最早一批地产企业家里的佼佼者，他因此摘下了“重庆首富”“西南最大地主”两项桂冠。

（2019年3月，与富力张力，参加全国政协会议。）

5.

香港，张松桥的另一个战场。

香港地产业历史悠久，上世纪60年代已成为本地经济支柱。1985年起，香港楼市逐渐攀升。1997年香港回归，中国房地产迎来黄金时期，香港楼市登上牛市顶峰。

90年代初，张松桥的投资重心便开始向香港转移，可谓极具远见。

之后受到金融危机、沙士袭击的影响，香港楼市坠入低谷，前后徘徊了7年之久。2004年，香港楼市终于复苏，之后，再无回头之意。这些，张松桥都看在眼里，他决定向香港进军。

2005年，张松桥在香港购置了金庸位于山顶道1号的豪宅、浅水湾85号和白加道22号豪宅，以及百年历史的何鸿燊祖宅何东花园。白加道豪宅单价逾136万港元/平方米，是香港单价最高的豪宅。何东花园耗资63亿港元，是香港最贵的豪宅。

在香港买楼，花费了张松桥100多亿港元。随着楼市看涨，张松桥的身价日增。商界难有常青树，张松桥是个例外。他自2007年起连续12年稳坐各大富豪榜，难怪业内人人称赞他的精明。

（张松桥手中香港最贵别墅。）

6.

据传，张松桥每周必和港商郑裕彤等人一起玩锄大D。

这是牌局，却不只是牌局。

现实中的香港地产圈，比牌局更精彩。

2009年10月19日，恒大上市投资推介会在香港举行，张松桥、郑裕彤、刘銮雄、何柱国、叶德铨、杨受成一致出席，中渝置地参与了投标。

2009年11月5日，恒大举行上市挂牌仪式及晚宴，张松桥、郑裕彤、刘銮雄再次热情捧场。

2015年12月23日，恒大宣布拟发行总额15亿美元的永久可换股证券，郑裕彤认购了其中绝大部分，新世界认购了9亿美元，周大福与另一独立投资者认购了3.3亿美元，中渝置地则认购了剩余的1.7亿美元。

这些人，都有一个共同的身份——香港大D会成员。

每个组织都有自己的规矩。

马云的江南会，人手一张只能使用一次的、有求必应的“江南令”。

史玉柱的泰山会，约定好不录音、不记录、不邀请当地领导、不对外宣传，缺席一次罚款20万。

刘强东和王兴的东兴会，按照公司市值及公司内职级排列座次。

而大D会的游戏规则，崇尚强强联合、默契配合。

（介入当年万科股权风云。）

7.

在内地楼市，张松桥一直在审时度势。

2013年9月23日，国土资源部要求，稳定土地供应，平抑地价信号，供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”。这一年，是李嘉诚大肆抛售内地资产的一年，亦是中渝置地预见到二线城市物业市场风险，决定自2014年起在内地实施“只出不进”战略的一年。

2013年11月，中渝置地以14.25亿元，将之前从保利等竞争对手夺得的、尚未开发的照母山地块转让。

2015年6月，中渝置地以55亿元，将总建筑面积约342万平方米、已竣工的物业卖给恒大集团。

2015年7月，中渝置地以32亿元将，将旗下位于成都的7个项目卖给融创中国。

2015年9月，中渝置地以17.5亿港元，将总建筑面积达150万平米的重庆御龙天峰项目25%的权益卖给恒大集团。

2015年11月，中渝置地以11亿元，将在贵阳的项目出售。

2016年11月，张松桥又将旗下西安项目全部卖给恒大。

张松桥明显改变了投资策略。

中渝置地2016年年报显示，其顺利完成了抛售计划，在内地已无任何土地储备。

截至2018年10月，中渝置地在内地的物业项目也几乎抛售一空。

退出内地市场后，张松桥套现近80亿元，中渝置地计划向国际化企业转型。香港无法满足张松桥的雄心了，这次，他要走向海外。

（伦敦金融城最高楼122 Leadenhall Street，张松桥高价拿下，自此坐实“重庆李嘉诚”名头。）

8.

2017年5月1日晚间，中渝置地发布公告称，公司的间接全资附属公司以11.35亿英镑（约合人民币101亿）现金买下英国伦敦金融城最高楼利德贺大楼的全部股权。在该笔交易中将还包括一项负债，金额约为1270万英镑。这笔交易是为国际投资史上的一项壮举，在尘埃落定之前就收到了中外的广泛关注，英国《金融时报》称，其为中国企业在英国房地产行业最大的收购案之一，引领了中国资本流入世界各地房地产的趋势。

这栋楼由British Land和加拿大地产公司Oxford Properties共同开发，高224米，造型新奇，酷似西方人常用的奶酪刨，颇得张松桥喜欢。2010年12月22日，利德贺大楼正式开工建造，历时三年多方建成，建设成本约为2.86亿英镑。目前，这栋楼的租金高达4.02亿英镑/年，在金融城无可匹敌。

2017年，张松桥还以2.92亿英镑（约合25亿元人民币），买下了位于伦敦帕丁顿火车站附近的写字楼One Kingdom Street。另外，张松桥还投资1.22亿港元，买下了澳洲一个写字楼项目34.55%的股权。

近年来，张松桥从重庆、西南一路扩张至内地、海外，不经意间，他早已蜚声香港地产圈，驰骋英国、澳洲地产行业。如果说当初提出高级住宅概念是大胆假设，在海内外市场明察秋毫是小心求证，那么，坚决抛售内地资产大举攻占海外，则是果断执行。2008年，张松桥入选《福布斯》25位知名华人之一。

不知不觉，这个神秘的重庆地产商，已经享誉世界。

（2019年5月，站台恒大造车。）

9.

张松桥在外打拼的这些年里，金科、龙湖、华宇、东原等企业超越了中渝发展在重庆的名望，然而，其在重庆地产行业的开创地位是无可替代的。

若论身世，张松桥出生于重庆，是地地道道的重庆人。若论城市发展，他对重庆地产的贡献已载入史册。如今，张松桥担任渝港国际、渝太地产、港通控股及中渝置地4家香港上市公司的董事局主席，以及确利达、银建国际等上市公司的执行董事。

如果不提醒，可能不会有人发现，今天这个世界级地产大腕，原本是从重庆走出的加州花园老板张松桥。

虽然张松桥离开了重庆，

但是，

你会经常路过加州花园，

他在重庆地产江湖的历史地位，还在那里。

（张松桥，刘銮雄，马云，许家印，香港大D会成员2019新年聚会。）

低调神秘。

你几乎看不到张松桥的原声发言。

媒体转来转去，就只有一句：

“一个成功的商人，不是社会来适应你，而是你去适应社会。”