过去10年VS未来10年，上海房价怎么走？

再过3天，21世纪的10年代就要结束了！

再过3天，第一代独生子女“80后”都将跨入不惑之年！

再过3天，“90后不买房的马佳佳”们，也将跨入而立之年！

再过3天，我的父辈50年代的“老三届”，已届古稀之年，可以享受全国旅游景点免门票了！

再过3天，我的下一代，出生在2008年的“奥运宝宝”们，将迎来了他们第一个本命年，坐飞机要买全价票了！

年终的文章写点啥呢？

再探讨嘉善、湖州、南通是不是坑？再探讨环沪花桥好，还是太仓好？再探讨2020年上海房价会不会涨？杭州房价会不会跌？这些老生常谈的话题，米宅长三角过往两年的250多篇文章中，其实早已给到大家答案。

在这“辞9归0”的年代更迭之际，不妨让我们把眼光放长远一点，来回顾一下过去的十年，以及展望未来的十年，从大视角上，对上海和长三角未来的发展有所判断吧。

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过去十年，上海年均常住人口增长，才10万出头一点！

本世纪初十年代，2000年，“五普”上海常住人口1608万，到2010年“六普”上海常住人口2302万，十年间增长了近700万，相当于每年净增约70万人，对比2018年常住人口增长最快的深圳49万人，上海在本世纪初十年代的人口增长，比现在的深圳要厉害得多！

然而，2010年以来，上海的人口增长明显放缓了，2018年底官方统计的常住人口2423万，仅比2010年增长了121万，年均增长才10万出头一点。这与2011年1月28日，上海在全国第一个实施楼市限购政策有关，且九年来，限购没有丝毫的松动过。2016年加码5年社保后，上海更是在2015-2017年，连续三年人口负增长。

未来十年，在新片区、示范区的加持下，年均常住人口增长20万有希望！

上海2018年初获批的2035年总规，对常住人口的限制是2500万人左右，但是今年临港新片区成立后，就没有再提2500万常住人口严控的事了。新片区的领导也实事求是的提出，临港未来十年，每年至少要引入10万常住人口。再加上长三角生态绿色一体化示范区、虹桥国际开放枢纽、张江国家自主创新示范区等体现国家战略的区域，保守估计，未来十年，上海每年新增约20万常住人口，到2030年，常住人口达到2650万左右是可能的！

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过去十年，上海轨交新增305公里！

十年前的上海，借2010世博东风，轨交通车里程突破400公里，跃居世界第一。

2019年，上海没有新增1毫米的新轨交，还是保持2018年底705公里的通车里程。

2020年，原计划新开通的14、15、18号线，只有15号线能按时开通，18号线将开通南段（御桥-航头），中段和北段跳票了，14号线则全线跳票，起码延迟一年开通。也就是说，2020，上海轨交迈向800公里的目标没有兑现，到2020年年底，累计通车里程772公里。

未来十年，上海轨交新增约449公里！

而上海新一轮2018-2023年的轨交三期新九线的建设规划，目前仅有机场联络线、轨交崇明线象征性的开了工，这两线预计会在2024年底开通。也就是说，五年后上海的轨交通车里程约941公里，就算加上浦东机场—临港新片区的新轨交实施可能会提前，总里程也不会超过1000公里。而此时，北京、广州地铁的通车里程都将超越上海，上海轨交的线网规模，在未来5年，一下子会掉到第三名。

除机场联络线、轨交崇明线以外的其他轨交三期上榜新线，如：19、20、21、23、嘉闵线、13号线西延伸等线路，看来要等到2025-2030年这个周期了。也就是说，十年之后，当我们迈入2030年的时候，上海轨交将达到27条线约1154公里。

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过去十年，上海房价涨了7年，平了3年！

据安居客数据统计，上海2019年12月最新二手房均价为50957元/㎡，同比去年同期，微涨了3.06%，纵观过去十年，很明显，上海房价在2010-2016年时连续上涨了7年，在2017-2019则是微跌盘整了3年。

过去十年，上海房价出现了2010-2012年，以及2017-2019年，2次各自长达三年的横盘期。

前一轮2010-2012年的横盘期，标志性事件是，2011年1月28日，上海在全国率先实施限购，当然也有从“胡温时代”走向“习李时代”的交班因素。2013年，交接班全面完成，上海自贸区初创，上海房价的势头就又上来了！

第二轮2017-2019年的横盘期，标志性事件是，2016年11月出台的“沪九条”，“非沪籍限购5年+二套房首付7成”，这是过去十年上海房价行情出现的最重大拐点。

2017-2018年，上海领导班子，实现了从“韩杨时代”到“李应时代”的交班，施政大方向上，也从2018年之前，紧跟帝都的“两个严控”，转向了2019年提出的新时代“三大任务（自贸区扩区—临港新片区；科创板—张江国家自主创新示范区；长三角一体化—长三角生态绿色一体化示范区）+一个平台（进博会—虹桥国际开放枢纽）”背景下的“两个扇面、两翼齐飞（东翼有大浦东+临港新片区，西翼有大虹桥+一体化示范区）”。

未来十年，上海房价稳中有升，但上涨幅度料比过去十年减半！

2019年，尤其是8月临港新片区官宣之后，上海新的“三大任务+一个平台”全面进入施工期，无论是新片区，还是大虹桥，房价抬头之势明显。由于不存在2022年的交班问题，目前的上海，发展态势有点像2012年末、2013年初的上海，上一轮是自贸区推动，而这一轮则是新片区+示范区，双引擎蓄势待发，预计2020-2021年的房价，最有可能走出一波类似于上一轮，在经历了2010-2012年三年横盘之后，进入2013-2014年的明显上扬行情！

2019年上半年上海的GDP增速仅为5.9%，预计全年保6%都相当困难。未来十年的GDP增速也能进一步放缓至前期5%—中期4%—后期3%左右，这跟过去十年，中国GDP从“保8”逐步降到现在“保6”是一样的。

过去十年，上海房价总涨幅为126%，未来十年，上涨幅度能有过去十年的一半，也就是说总涨幅63%（目前上海房价在51000元/㎡左右，十年后2029年底预计83000元/㎡左右），就已经是房价跑赢GDP的相当不错的成绩了。

具体房价走势，也很有可能也是“上扬2年，再盘整3年”的行情再复制两轮：

第一轮的峰值预计会出现在2022年初，房价站稳60000元/㎡，较目前上涨20%+，之后盘整三年，到2025年（这一年北沿江、沪苏湖、沪乍杭高铁、上海东站、机场联络线、轨交崇明线、临港-浦东机场快线料会全面建成，临港新片区核心区人口突破100万；这一年，上海有可能会申办成功2032年奥运会），然后再出现第二轮的上扬，第二轮峰值预计会出现在2027年，房价可能冲高到85000元/㎡，之后再微跌盘整三年。