文丨银昕
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爱琴海：我也没想搬
“爱琴海搬走之后我想的第一件事是，未来我要去哪儿买那些日用品，因为他家楼下的永辉对我而言地位宛如小卖部。”家住北京芍药居附近的小陈在获知太阳宫爱琴海购物公园即将搬离这座建筑后如是说道。
在小陈看来，对于太阳宫和芍药居附近的居民而言，去哪儿购物一直是个尴尬的问题。这里周围除太阳宫爱琴海之外，周边大型超市就只有濒临北四环的物美超市和华堂商场。
“另外两座的业态都很老旧，购物体验和爱琴海差距挺大。”小陈还说，位于爱琴海内的某电影院是这一片区内的唯一一家大型电影院，是周围居民看电影的唯一选择，所以他们“离不开”爱琴海。
值得注意的是，小陈的住处并不紧挨着爱琴海，而是在北四环附近，但他宁愿每次都开车穿过三公里的距离来爱琴海购物，而不去其他地方。“爱琴海要是撤了，周围居民买东西和看电影就真太不方便了。”
与现在相比，几年前的情况则大不相同。百盛与爱琴海“脸对脸”紧挨着的两座购物中心都紧邻居民区，他们从来不愁没地方买东西。由于位置“脸对脸”，两家商场的竞争之激烈可以想见。
对年纪不大的小陈来说，爱琴海毫无疑问是竞争中的胜者。百盛最终将整栋楼宇及相关物业转卖他人，而爱琴海依旧火爆的结果也符合小陈的心理预期。“说实话我都没去过百盛，我只逛爱琴海。”小陈告诉PropTech研习社。
爱琴海的“新零售”在与百盛的“旧零售”竞争中大获全胜。百盛的业态偏传统百货公司，以卖服装为主，但爱琴海却很多元，除服装外还有电影院、体验式的亲子乐园和DIY工坊，以及各种“网红”序列里的餐饮店。2016年12月，百盛集团将太阳宫百盛物业出售给深圳前海图蓝投资中心和上海长昆投资管理。
2016年的百盛百货可谓是流年不利。彼时传统百货业倍受电商冲击，2012到2015 年，百盛在上海、贵阳、石家庄等城市陆续关闭了 10 家店，2016年6月起又关闭了西安东大街、重庆大坪和重庆万象城店 3 家门店。
百盛改造前后的楼宇外立面对比
但谁能料到3年后，当年的老对手也步了后尘。2019年11月，太阳宫爱琴海对外宣布了关店计划：2020年2月29日前正式闭店，2019年12月31日起商铺陆续撤离。
至于闭店原因，爱琴海方面表示是业主决定将物业收回。
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爱琴海绝非“表面繁华”
从地理位置上，爱琴海和百盛都不适合聚拢人气。
如果坐地铁，距此处最近的地铁站是13号线上的光熙门，但该站位在北三环东路以南，与爱琴海相隔一条宽达百米的三环路；除光熙门站外，10号线上的芍药居和太阳宫两站都在爱琴海五百米开外，爱琴海的交通条件并不具备购物中心所需的“紧邻地铁”和“公交直达”。
但就在这个“憋死牛儿”的位置，诞生了在人气和好评度上都名列前茅的商业综合体。
隔着三环远眺“绿油油”的爱琴海购物公园
（来源：PropTech研习社）
在大众点评的朝阳区购物中心“人气”排名中，爱琴海位于第11位，在“好评”排名中，爱琴海则排在第14位；如果搜索范围缩小至太阳宫商圈，爱琴海在“好评”和“人气”上都是第一。
在经济实力和商业氛围都极高的朝阳区，以如此逼仄的地理位置获得这样的排名，爱琴海绝非“表面繁华”。
从交通条件来说，爱琴海吸引不到太多远距离的顾客，对它流量贡献最大的是附近几个小区的居民。然而，家住北四环的小陈甘愿克服将近三公里的交通距离，“情定”爱琴海，“抛弃”百盛，也折射出了这座商场的辐射范围之远。
PropTech研习社了解到，高和资本参与了爱琴海的改造，方向是写字楼。PropTech研习社向高和资本资本市场部董事总经理毛跃晖询问具体的改造计划，毛跃晖表示暂时不便透露任何信息，请等待官方消息。
在北京写字楼空置率上涨的背景下，太阳宫商圈的写字楼空置率似乎乐观得多。
根据好租晓楼数据平台提供的数字，当下太阳宫区域的办公楼价格约在10-12元/㎡/天之间，空置率普遍在10%和15%以下，该区域内的冠捷大厦和太阳宫大厦空置率分别只有9.5%和10.8%。较远处的另外两座甲级写字楼佳程广场和凤凰置地广场的空置率甚至只有5.3%和2.7%。
只看数字，爱琴海的“商改写”看似是个不错的选择。
3
跑赢了百盛，却没跑赢时间
门庭若市的爱琴海为什么搬走？
和硕机构首席分析师郭毅对PropTech研习社表达了她的意外感受：“绝大多数商业中心撤出楼宇并改造成写字楼都是因为商场做不下去了，但爱琴海目前显然不是这个情况。”
爱琴海方面给出的官方答复是：业主提出收回物业，爱琴海只能搬离。
PropTech研习社向爱琴海所在建筑的业主方双全房地产公司询问了该建筑未来“商改写”的具体计划和方案，该公司办公室的一位负责人表示不知情，“目前没有可以对外发布的消息。”
种种迹象表明，双全房地产收回物业是突然为之，爱琴海方面接到通知后再通知入驻商户，爱琴海和商户方面都有些措手不及。
小刘是一家名为“金兰郡”的南洋菜餐馆店长，餐馆在2016年与爱琴海签了5年合约，在2019年10月突然接到了爱琴海方面的闭店通知，这时离合同结束还有将近两年的时间。
突然的通知使小刘措手不及，“我一方面要与爱琴海协调提前解约事宜，另一方面要忙着给已经办理会员卡的顾客协商退款退卡办法，这次突然解约给金兰郡造成了一些被动。”
PropTech研习社在太阳宫爱琴海实地走访发现，已经有一些餐饮类企业从铺位中撤离，上述金兰郡就是其中之一。
金兰郡是在合同期内搬离，云南菜馆“滇草香”则是合同到期后不再续约。
“滇草香”的关店通知
（来源：PropTech研习社）
“滇草香”的萨店长告诉PropTech研习社，“滇草香”租用了面积300平米的铺位，每月租金七八万元，加上水电及其他成本为10万元，也就是说爱琴海的月租金不到9元/每平米/每天，算上其他成本，也不到12元。在商业氛围浓厚的朝阳区，这个价格很有竞争力。
值得注意的是，从太阳宫撤离之前，爱琴海已经在位于大兴区旧宫商圈的世界之花项目上建起了北京第二处购物中心，目前处于整体改造和招商中，明年正式开业。
世界之花项目的招商负责人王先生告诉PropTech研习社，世界之花项目的招商任务现已完成一半，十分欢迎老商户搬来大兴继续与爱琴海合作，“世界之花与太阳宫项目一样，由同一个管理团队操盘，经营思路和理念也会延续下去。”
商户们愿意跟着爱琴海去大兴么？
“滇草香”萨店长表示与爱琴海的合约已经结束了，所以不考虑去大兴；倒是身上还有不到两年合同的金兰郡有这个意向。
小刘告诉PropTech研习社，他正在与爱琴海方面协调此事，希望合同能够继续履行下去，“大兴的情况我不了解，但太阳宫这个项目的运营情况使我对爱琴海还比较认可。”但他同时表示，餐饮企业开新店需要花至少半年来“养养店”，以培养新的稳定客群，这对金兰郡来说也是不小的时间成本。
世界之花项目位于北京城南，旧宫商圈在商业氛围和租金水平上远不能与太阳宫相比，即便金兰郡愿意搬到大兴，租金价格显然也无法按照之前的合同走。
爱琴海方面一位孙姓负责人告诉PropTech研习社，爱琴海十分欢迎老商户搬到世界之花项目，但在租金问题上不会直接降价，而是会签一份新约。
“与太阳宫项目的合同中本来就有提前解约的补偿条款，这次的确是爱琴海方面提前解约，我们在这份合同上会对老商户依法补偿，然后与愿意搬到大兴的老商户按照旧宫商圈的租金水平再签订一份新的合同。”
世界之花项目的平均租金为10元/每平米/每天，根据楼层、铺位位置以及面积还会有浮动。尽管10元的价格仍有下降空间，但与太阳宫项目不超过9元每平米每天的租金相比，世界之花的租金着实不低。
百盛改造后已变身为大众汽车中国总部
（来源：PropTech研习社）
4
“商改写”是否都会成功？
这座建筑未来的命运如何？
一座城市改造业内人士告诉PropTech研习社，商业建筑和办公建筑对结构的要求有很大差别：
商业建筑的中心在四周，也可以理解为有多个“核心筒”，而办公类建筑的中心在中央，一般只有单个“核心筒”。 从采光来说，商业建筑不喜大量自然光进入，会干扰楼内的灯光效果，所以会将建筑四周封闭，尽量凸显室内的人工光；办公类建筑正好相反，希望多纳入自然光。在“商改写”过程中肯定少不了将四周“打开”的过程，并且将“核心筒”的位置移至建筑中央，形成办公建筑青睐的中央大堂。 此外，购物中心的纵深很大，即使两个方向的尽头处都增加了窗户，中央位置的采光问题也需要解决。
与其他传统百货公司相比，太阳宫爱琴海所在的这座建筑先天就拥有适合办公用途的某些元素。该建筑在一进正门的位置就是一处阳光中庭，走向建筑深处，又见一处非采光式中庭，这两个中庭就是该建筑被当做商业用途时的两个“核心筒”。这两处中庭基本符合办公建筑中央大堂的先天要求。
和硕机构首席分析师郭毅告诉PropTech研习社，即便在建筑格局上存在这种先天优势，中庭手法在坪效上却无提供什么帮助。
“中庭所覆盖的空间有大量面积都是租不出去的，只能用作公共空间，这对单位面积产生的租金收益并无益处。只能考虑将一整层整租给某一家企业，但中央大堂的面积仍旧只能被用作公共空间。”郭毅说。
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