招商蛇口：在杭构建从住宅到房地产全产业链的生态闭环

外来房企是推动杭州楼市发展一股不可忽视的力量。

经历2005年以来的几波入杭潮，外来房企在杭州的市场份额逐渐扩大。最为直接的表现就是在房企排行榜上的数量不断变多。不久前发布的《2019年1-9月杭州房企TOP20》，外来房企数量占比3/4，从数量看处于绝对优势。

而“招保万金”中最晚进入杭州的招商蛇口，是榜单上的常客。今年前3季度实现41.38亿元的流量金额，不但在《2019年1-9月杭州房企TOP20》榜单中榜上有名，同时也挺进外来房企在杭的前十阵列。

图一 招商蛇口在《2019年1-9月杭州房企TOP20》榜单的表现

对比去年全年的金额（58.46亿元），招商蛇口今年前三季度的完成情况在70%左右，最后一季度往往是房企的出货冲量期，由此判断，其今年在杭州的销售业绩很有可能创下新高。

面对商品房发展水平处于前列的杭州市场和行业不断激烈的竞争格局，招商蛇口在杭州的业绩之所以呈现不断增长的态势，与其在杭州一系列的运维战术有关，主要表现在进入板块的选择、产品的规划定位和产业链的布局方面。

PART 1

拓荒新兴板块+产品高适配性

2013年进入杭州的招商蛇口，虽然算不上早期入杭的一批房企，但纵观其6年来的发展，从最初的城东、城西双面布局（艮北、申花蓝孔雀）到触角延伸城东北（塘栖）再到跨江发展（萧山经开区），在杭州的布局已然全面开花。

图二 招商蛇口项目布局图

值得注意的是，在进入板块的选择上，招商蛇口始终把目标瞄准新兴板块。

• 2013年首入杭州打造雍华府和雍景湾项目时，两项目所在的艮北和申花蓝孔雀正处于刚开始建设的阶段，招商蛇口的进入大有拓荒的意味，并且于2015年开始持续在艮北开发项目，打造雍和府、公园1872、武林郡等；

• 2017年发力布局杭州城北和城西，开发打造中城汇MIDTOWN和星未来项目，继续投拓具有成长性的新兴区域；

• 2018年，塘栖土地市场时隔4年之后开闸推地，招商蛇口无论是自主拿地还是合作开发，在区域一举揽获两个项目，而这也是杭州城市骨架拉伸之后，塘栖迎来开发建设的新时期；

• 因亚运会而处于如火如荼建设中的萧山经开区，招商蛇口也适时进行土地储备，开发博奥路上的30万平米大盘闻博花城，目前已经进入销售阶段。

拓荒新兴板块之后，打造什么样的产品是招商蛇口紧接着思考的问题。我们通过几个典型楼盘的阐述说明，分析其在产品规划定位上的具体考量。

01

随塘和雍澜府

随塘和雍澜府是招商蛇口同一年在塘栖布局的两个项目。

首先，两个项目在定位规划上存在差异，雍澜府主打小高层，主要面向刚需客户；随塘规划洋房和合院，起步的户型面积较大，错开定位，避免同质化竞争。

图三 招商蛇口塘栖两项目规划情况

整理制作：克而瑞浙江区域

其次，对于新房空窗4年的塘栖来说，两个项目不仅做了新房的补充，相较于二手房，在户型、园区打造等方面均实现升级。

• 户型：将雍澜府110平米户型与区域次新二手房栖溪公馆107.3平米户型对比，尽管面积差不到3平米，但雍澜府比栖溪公馆在户型设计上，不仅多出一室一卫，还多出一个储藏间的空间；且雍澜府户型是多飘窗的设计，南向面宽也更大一些。

图四 雍澜府与区域二手房同面积段户型对比

整理制作：克而瑞浙江区域

• 园区：以随塘为例，项目是纯低密院落洋房墅区，三面环水，在园区打造上，融入里弄文化，讲究坊巷形制，这在塘栖也是全新的呈现；而塘栖挂牌的二手房以高层和洋房居多，建筑年代多在2011年前后，园区往往没有统一细致的设计规划。

此外，在外立面、物业甚至人车分流等细节打造方面，雍澜府和随塘项目都进行了升级。

从销售表现来看，尽管两盘的价格高于区域二手房的价格，首次开盘时间分别在今年的4月、5月，但两盘今年合计的销售额近10亿元。

02

公园1872和中城汇MIDTOWN

如果说随塘和雍澜府是对塘栖商品房的迭代升级，那么公园1872和中城汇MIDTOWN对所在板块的推进作用更大。从商品房角度看，近5年，两项目所在板块的房价涨幅分别为113%和132%，高于杭州全市商品房71%的涨幅，而公园1872和中城汇MIDTOWN正是板块价格体系的重塑者；从板块建设角度看，两项目为区域提供了更为丰富的配套。

公园1872作为总建筑面积近80万平米的大盘，为TOD综合体定位，共分三期开发：一期、三期为住宅，其中一期住宅12幢，已经售罄，三期还在建设中，暂未开盘；二期则是自持部分商业，规划了一座7万平米左右的商业综合体。

TOD住区、大型商业配套，是该项目的两大鲜明特色，也促进了项目的销售，中签率一度低于15%，一期开盘半年，675套房源全部售罄。

图五 招商蛇口在艮北的部分项目情况

整理制作： 克而瑞浙江区域

公园1872项目所在的艮北板块，是招商蛇口初入杭州的首选之地，已经深耕六年，如图五所示，其在区域打造的产品不断焕新。从雍华府、雍和府的住宅开发到1872的综合体开发，根据板块的发展阶段和相应的客户需求，设计打造不同定位的产品，进行户型面积规划和住宅到综合体的业态升级。

再来看中城汇MIDTOWN，项目所在区域正处于交通、产业以及城市界面的多重更新中，也需要与区域配套提升相契合的房产品更新，中城汇MIDTOWN就抓住了这一契机，与公园1872类似，定位为TOD高端综合体。

近30万平米体量，除了多面积段的住宅规划，还配以开放式街区、商办等复合业态。其中，住宅4万元/平米的价格虽然创下区域新高，但1000套住宅房源依然8个月内售空，流速可观，甚至带动项目酒店式公寓的销售。

图六 公园1872与中城汇MIDTOWN销售情况

数据来源及整理制作：克而瑞浙江区域

综上所述，拓荒新兴板块之后，招商蛇口致力于提供高适配性的产品，主要表现为根据区域的商品房发展现状，引入新的产品打造理念，实现房产品更新；根据板块的不同发展阶段，打造不同的产品；同时在同一板块的深耕中，注重多个项目定位的差异化。

高适配性的产品，不仅促进销售，也对新兴板块的发展起到带动作用，并且这种带动作用与杭州整个城市的发展进程相同步。

公园1872、中城汇MIDTOWN这类综合体项目，在一东一北两条城市发展轴线上，填补区域配套、构筑商业格局，同时提升整体居住能级和板块价值；而对于拥有运河资源以及地铁、快速路直达利好，但人居品质发展相对较慢的塘栖，招商蛇口的进入和成规模的开发，则是引入了全新的产品风格和产品打造理念，进一步促进区域更新发展。

PART 2

多元产业加速落地杭州

通过提供高适配性产品实现与区域与城市协同发展的模式，是招商蛇口作为央企承担社会责任的体现。

而支撑起这一发展模式的，是招商蛇口具备的房地产全链条开发的专业能力，尤其是在商办、产业地产开发等方面具有的竞争力优势。

01

商办运营：杭州落地首座花园城

包括写字楼、商场等在内的商办运营，招商蛇口都有涉及，打造过深圳·招商局广场、上海· 招商局大厦等知名写字楼项目和多个海上世界综合体。而在杭州，其商办运营能力也开始显现，主要表现为商业产品线——花园城在杭州的落地。

“花园城”是招商蛇口旗下区域级的商业产品线，已运营十多年，杭州的第一座花园城将在艮北的公园1872项目中呈现。

图七 杭州花园城四大生活场景示意

花园城总体量7.6万平米，涵盖地上5层，地下3层，将创新打造叶落长廊、廊桥观景、乐享星空和七色彩虹四大生活场景；入驻品牌经招商蛇口把关筛选，多以大品牌、优质品牌为主，比如盒马鲜生、幸福蓝海国际影城等品牌已经确定入驻，助力其成为区域的标杆综合体。

02

产业地产开发：产业园区+联合办公双双落地

产业园运营在杭走出第一步。今年5月，招商蛇口成功拿下杭州铁路北单元的创新用地，该地块位于城北杭州智慧网谷小镇，建面约14万平米，计划总投资超10.5亿元。招商蛇口引入了旗下的网谷产品线，旨在打造总部办公、独栋办公、联合办公以及孵化器等多元化办公产品，满足不同规模企业的需求。

项目将以大数据应用为核心方向，聚焦医疗健康大数据、高端制造大数据和教育培训大数据等应用领域。预计于2021年左右投用。

作为城市和园区运营服务商的招商蛇口，在产业园区开发与运营方面有自己独特的路径。1979年创办招商局蛇口工业区，开启园区开发与运营的同时，也打响了中国改革开放的第一炮，40余年下来，从产业研究到产城规划，逐渐形成了“前港-中区-后城”的发展经营模式，更好地为城市发展赋能。

率先落地联合办公品牌：招商创库。招商创库是招商蛇口旗下首个联合办公品牌，也是国家级首批企业双创示范基地，已于今年5月在杭州落地第一个项目。

从办公环境来看，该项目位于滨江区招商信雅达1号楼顶层，具有一定江景资源；整体的空间面积约3500平米，包含490个工位，9个会议室，1个路演厅，多种户型设计，流动工位打造。项目已吸引包括互联网+、人工智能、金融等多个领域的优质企业入驻。

图八 招商创库杭州项目

从资源扶持来看，借助母公司招商局集团雄厚的实力和强大的资源整合能力，入驻企业可以享受包括招商启航、招商创投、招商银行等知名金融机构提供的全产业生命周期服务，从而加速企业成长。

与此同时，招商蛇口杭州公司正加速更多产业在大杭州范围内的落地。例如位处杭州半山田园的养老项目观颐之家正在筹划建设中，将打造成为杭州首席医养融合国际银龄互助生活社区。酒店产业则在千岛湖落地，收购润和地产后，招商蛇口杭州公司成功接手运营千岛湖润和建国度假酒店。

PART 3

结 语

通过默默钻营，无论是项目布局还是产业布局，招商蛇口在杭州均实现了规模化的系列开发，构建起房地产全产业链的闭环。

而除杭州以外，招商蛇口杭州公司也积极开拓周边区域：2017年进入绍兴，目前布局2个项目；2018年进入温州，已经开拓4个项目；今年首入台州，拿下2个项目。

随着在浙江布局的逐步深入，结合区域特点，更多的优势资源和产业将引入，比如招商蛇口第三大业务板块“游轮产业建设与运营”，预计将适时在温州呈现，更好地响应国家提出的长三角城市群建设。