龙湖业绩会中报解读：长租公寓业务“冠寓”品牌指数排名行业第一

伴随着“房住不炒”长效目标进一步落实及“不将房地产作为短期经济刺激手段”的最新表述，市场不禁对房企们的业绩“捏了一把汗”。

8月26日，龙湖集团发布了2019年中期业绩报告，市场的担心并未发生在龙湖身上。

在盈利能力、财务健康状况、城市布局和明星业务等方面，龙湖今年上半年都有着不错的表现，交出了一份令市场满意的答卷。

盈利能力稳步提升 销售单价进一步增长

龙湖半年报显示，期内营业额同比增长42.2%，至385.7亿元。同期，归属股东溢利为63.1亿元，同比增长16.1%。毛利为125.8亿元，同比增长24.9%；毛利率为32.6%。今年上半年，龙湖的经营和盈利能力实现了同比持续增长，且增幅依然可观，并没有过多受到市场环境影响。

报告期内，龙湖合同销售额为人民币1056.2亿元，较上年同期增长8.8%。销售总建筑面积650.8万平方米，较上年同期增长3.5%。销售单价人民币16228元╱平方米，较上年同期增长5.1%。销售单价涨幅高于销售面积增幅，也说明龙湖在产品供应上稳步走向高端。

分区域看，长三角、西部、环渤海、华中及华南区域合同销售额分别占集团上半年总合同销售额的33.3%、26.1%、23.4%、10.3%及6.9%。

深度布局城市群的龙湖“秘诀”

在聚焦热点城市的同时，龙湖坚定看好城市群协同发展的前景。一季度，房企拿地积极性高，土地溢价水平抬升突出，龙湖则谨慎观望，集中在5-6月补充土储，避免了过度竞争。

2019年上半年，龙湖新增50幅土地，总建面为924万平方米，权益面积671万平方米，平均权益收购成本每平方米7761元。同期，龙湖拓展了漳州、咸阳、中山、茂名4个新城市，截至7月31日，集团全国化布局已拓至49城。

按地区分析，长三角地区、西部地区、环渤海地区、华南地区及华中地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的25.2%、19.9%、19.6%、17.8%及17.5%。截至2019年上半年，龙湖土储合计7093万平方米，权益面积4911万平方米，已进入49城的平均单方成本5632元/平方米。

发迹于重庆和成渝城市群的龙湖，似乎更懂得深度布局城市群的意义。

从其新进入的城市以及已布局的低线城市名单可以观察到，龙湖所进入的低线城市几乎都具备如下特点：位于全国或区域核心都市圈、位于城市群核心城市周边、人口净流入和农村人口城镇化。

以上半年龙湖拓展的四个新城市为例，漳州和咸阳分别受益于“厦漳同城”和“西咸同城”；中山则为粤港澳大湾区11城之一，与广州和深圳两个一线城市无缝连接；茂名是“北部湾城市群”的重要城市，也是串联前者与粤港澳大湾区两大城市群的关键节点城市。

上述这些低线城市能享受到大城市的辐射作用、城市群的协同效应，还能享受到低线城市发展的红利，让龙湖成功避开了进入“收缩型城市”过渡开发的陷阱。

龙湖的在全国的城市布局，足见其对城市协同发展的深刻理解和规划能力。

负债率进一步走低 财务状况更趋健康

2019年以来，随着防风险、稳杠杆一再被强调，房地产融资政策步步收紧，融资环境愈发严厉，房企在融资渠道、成本年期等维度的外部资源、内部能力等均出现分化。在谨慎拿地和稳步拓展城市的同时，龙湖也在稳步降低财务经营风险。

截至报告期末，龙湖净负债率为53.0%，同比降低1.6个百分点，这一负债率水平在房地产行业中也处于较低水平。期内，龙湖集团的在手现金为580.7亿元，流动现金较为充裕。

2019年上半年，龙湖在境内发行22亿元公司债券，票面利率介乎3.99% 至4.70%之间，期限介乎于五年至七年。7月，龙湖再度发行的境内公司债，票息更低至3.9%。截至6月底，龙湖综合借贷总额为1400.5亿元，平均借贷成本仅为4.56%，平均贷款年限5.69年。在今年行业融资难的背景下，龙湖的融资成本仍然保持在较低水平。

从债务结构来看，龙湖集团亦表现优异。有息负债中，一年内到期债务为人民币137.6亿元，占总债务的比例仅为9.8%，现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）为4.22%。而龙湖集团的经营性收入今年将实现100亿，明年达150亿，将完全覆盖全部利息支出。

得益于资本市场的优异表现，期内，龙湖收获了穆迪上调展望为正面，实力站稳投资级。目前，国际三大评级机构标普、穆迪、以及惠誉给与龙湖的最新评级分别为 “BBB-”、“Baa3”、“BBB” ； 此外，大公国际、中诚信证评、新世纪均给予龙湖“AAA”评级。因此，龙湖也成为行业内唯一的境内外全投资级民营房企。

期内，龙湖集团控股有限公司（00960.HK）被纳入恒生中国企业指数成份股，传递出资本市场对上市10年的龙湖集团，在良好的信用记录、审慎自律的财务表现、稳健业务发展方面的进一步认可。

多业务协同发展 长租公寓表现抢眼

在公告中，龙湖表示将继续坚守“空间即服务”的战略，以地产开发、商业运营、长租公寓及智慧服务为四大主航道业务，多维驱动，协同发展。

2019年上半年，集团物业投资业务不含税租金收入为25.8亿元，同比增长39.2%。商场、冠寓、其他收入的占比分别为81.8%、16.7%和1.5%。

截至2019年6月底，集团累计开业商场数量29个，建筑面积296万平方米（含车位总建筑面积为386万平方米），整体出租率98.0%，商业租金增长25.7%至21.1亿元。

近两年来，在“租购并举”政策的助推下，各路资本疯狂进入长租公寓领域。然而，难找到合理的盈利模式、租金收入远无法覆盖野蛮扩张的成本等问题，使得近期长租公寓成了“爆-雷”的重灾区。

作为龙湖的新兴业务，旗下主打“社群”文化的长租公寓品牌——“冠寓”目前已累计开业房间数量超6万间，上半年租金收入同比增幅达到了惊人的207%，至4.26亿元。

“冠寓”目前已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市开业运营，年度新增拓展量及开业量稳居行业前列，品牌指数排名行业第一，已开业房源及拓展规模位居行业前三。

经历了从顶峰到谷底的转变后，长租公寓行业中资本的热度开始下降。当市场逐渐出清，逐利的资本渐渐退去时，仍逆势保持高增长的龙湖冠寓或将为行业提供一个成功案例。

*本文内容由华尔街见闻旗下W品牌实验室基于品牌方营销传播诉求而撰写，不构成投资建议，请独立判断和决策。