踩盘｜三环内、离地铁约500米，还是洋房，值不值得拥有？

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凤凰山，以前在成都人眼头很荒，不过随着凤凰山公园、成都露天音乐公园等文化休闲场所的建成，区域环境得到大幅度的提升，开通多年的地铁1号线也终于往北延伸到了现在的韦家碾。随着公共配套设施的完善，城北似乎得到了更多购房者的青睐，房价也开始蹭蹭蹭的往上涨，各大开发商也开始逐渐向这块“价值洼地”发起了攻势。

今天，带你们去看的这个盘就是去年以10100元/㎡楼面价拿下韦家碾地块，现在叫旭辉·江山和鸣，这是旭辉开发的全国第十一个江山系作品，售楼部已于8月31日开放。

楼盘详情

项目名：旭辉·江山和鸣

类型：多层、小高层低密洋房

占地面积：102亩

总栋数：22栋（本批次开出3、4、5、8、9、10栋）

预计推出时间：9月底

装修情况：装修

梯户比：1梯2户、2梯2户

绿化率：35%

容积率：2.0

地铁：1号线韦家碾站

物业费：3.66元/平方米

交房时间：2020年底

本批次套数：310套

首先来看下大体位置。北三环金凤凰立交桥内侧，距离地铁一号线韦家碾站约500米。隔着一条三环路，外侧是成都露天音乐公园。

查下家底，旭辉怎么样？

▲旭辉地产成都项目

简单说下旭辉这个开发商，公开资料显示，2000年在上海成立，从2011年销售额几十亿规模到2017年的上千亿规模，是全国地产20强企业。2017年“正式”进入成都，实力不容小觑，旗下的永升物业也是全国物业15强。

虽然旭辉此前已经在成都开出了包括锦绣花城、锦绣广场、翰林首府、棠府等多个楼盘，但无一不是和其他开发商联合，此次亮相的江山和鸣也算是旭辉在成都首个独立开发的首个纯住宅项目，比较值得期待，毕竟一般来说开发商进军一个城市的首个项目一般都不会太差。否则后面也别想混了。

一批次推出300余套，参考总价约275万起

▲项目沙盘

江山和鸣是旭辉旗下江山系的第十一个作品，也是旗下的TOP系产品，从纯板式、大平层、地暖新风中央空调、电梯入户、酒店式归家大门，两梯两户（部分一梯两户）这些标签来说，一看就是TOP系产品的标配。TOP系落户城北，可能为城北未来品质生活注入新鲜的血液。但最终要取决于产品兑现，毕竟很多卖的时候说是TOP，实际都是减配版 ，这种情况在很多大牌开发商都发生过。

▲本次开盘楼栋

江山和鸣首批次预计9月底开盘，项目共22栋楼，分为A、B区，从6层的多层到最高14层的多层，本次开盘的是B区的3、4、5、8、9、10六栋楼，共有3个户型（126㎡、143㎡、165㎡），目前装标和价格未出，参考价格在21000-23000元/㎡左右，一批次总共310套房源，总价预计将会在275-370万上下。

说实话，就目前区域价值来说，价格并不便宜，毕竟在城北，配套也才开始逐步完善，未来区域的变化和发展仍然有待观察。之前有些难兄难弟还在那凉起。

区域价值，毕竟是三环内差不到哪

楼面价高，容积率低，46米限高，注定旭辉在江山和鸣起点就比较高，区域内目前仅有绿地世纪城、沙河凤凰城等刚需楼盘，高端大盘相对比较稀缺。

从条件上来看，做别墅和洋房产品没有问题，旭辉最终选择洋房和小高层产品可能也是考虑了区域目前的现状，但作为城北新兴的价值洼地，凤凰山区域的兴起，随着露天音乐公园、凤凰山的公园的建成，也开始逐渐成为一个生态宜居的区域，未来成都国际足球中心也将落户离项目不远的北部新城。宜家家居、富森美家居、红星美凯龙的大型家居卖场也都聚集城北。

所以说，城北也早就不是我们所看到的荷花池五块石等一想到就混乱的城北了，新城北正在崛起。

▲项目现场

下面，我们来具体说一下江山和鸣项目的区域情况，项目离三环路约300米，毗邻凤凰大道，周边路网基本成型。地铁1号线韦家碾站距离项目500米左右，步行实测需要7-8分钟。小区附近有191路、246路、1099路等社区公交以项目未来主入口处的韦家碾三路东为起点站，步行2-3分钟可到三环路韦家碾四路口站乘坐136路、146路，600米可到中环路站乘坐快速公交K3路到达火车北站，区域公共交通基本成行，地铁到达天府广场、春熙路等商圈的距离也就半小时左右，相对比较方便了。

同时，步行到周边的公园也在2-3公里之间，逛个公园散个步还是很方便的。不过需要注意的是，凤凰高架（地上两层）和项目部分楼栋很近，目测最近距离不到10米，临高架最近的三栋楼包括本批次开盘的10号楼。总的来说，区域内的交通基本成型，较为方便，但挨得太近也略有影响。

▲公交布局基本完善

▲部分楼体离双层高架太近

▲步行至周边公园距离均在3公里内

商业配套方面，目前区域1公里范围内，除了绿地世纪城和沙河凤凰城的底商生活配套外（江山和鸣为纯住宅无底商），只拥有红星美凯龙一家大型商业。区域3公里范围内拥有龙湖北城天街、华润熙悦广场、宜家家居及富森美家居等商业，区域商业配套稍显不足。

不过，地铁韦家碾站的TOD项目将于年底开工，建成后将会是一个以满足工作、商业、居住、休闲等多功能的站城空间、区域中心，或者城中城，未来将形成人北TOD品质生活区，周边商业配套的不足将会得到改善，不过发展也是需要时间的嘛，毕竟城北正在朝着好的方向迈进嘛。

▲区域教育地图

再说说教育问题，目前项目周边拥有多所幼儿园，其中一所公立十五幼和鑫艺悦贝幼儿园在项目旁，新建成的梧桐小学位于项目对面（已开学），小学旁有一所在建中学，规划为成都铁中梧桐校区。铁中在成都也算是二类重点中比较知名的学校了。金牛区的教育现状虽然不能和青羊和锦江的教育比，但是有铁中加持也相当的不错啦。

▲项目附近环境

城北早就不是曾经的城北，虽然项目周边拥有很多的空地和待拆迁的地块，但未来肯定会有更多新的动作，朝着一个比较向好的趋势发展，也会有更多的开发商入驻，区域品质或将得到大幅度提升。所以说，项目区域的潜力值得挖掘，未来发展非常可期，城北的逆袭不是没有可能。只要你等得起，三环内毕竟不会太差。

126-169㎡，总有一款适合想改善的你

作为旭辉的TOP系产品，江山和鸣自然也算是区域高端产品的代表之一。产品户型区间从126-169㎡，有三个好听的名字，江流、山忘、和鸣(这些名字也是越来越文艺了。) 户型为纯板式结构，两梯两户电梯入户（部分一梯两户），地暖、新风、中央空调一应俱全的带装修。户型个人看嘛，还是不错的，覆盖了各类改善人群的需求。不过，我们去的时候，样板间还没出来，具体的装修标准和品质，只有你们去9月下旬去现场看了。

▲江流 126㎡三房两厅两卫

▲山望 143㎡四房两厅两卫

▲和鸣 165-169㎡四房两厅两卫

购房建议：

1、目前该区域配套相对完善但也略有不足，周边二手房价格在9000-16000元/㎡的区间，相邻绿地世纪城均价15000元/㎡左右，如果江山和鸣开盘均价真的达到21000-22000元/㎡，相较区域价格高出5000元/㎡左右，性价比只能说中等，但产品形态不同，不能单单看价格。

2、因为项目是多层和洋房，所以交房时间快，最快明年底交房，小区内部环境和户型尚可，高配置的物业标准，3.66元/㎡的物业费，2.0的低容积率和多组团的绿化景观打造，主要是户型还是相对方正简约，从产品角度来说还是值得入手的。关于噪音问题，也需要多多考虑，毕竟噪音问题也不容小觑。

以上，仅供参考。最终咋个衡量你们自己做决定吧，售楼部目前在收资料了，样板间预计9月中下旬开放，9月底开盘，说是售楼部开放当天登记的前300名有0.5%的优惠，现在还有没得就不晓得了，有兴趣个人现场感受更真切一些。

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