深圳高新北规划官宣：开发体量660万方，产值2000亿/平方公里

660万方的总开发体量，由功能单一的产业园区向产城融合的复合型城区转变，成为引领全市产业升级、领跑全国高新园区的标杆城区——这是 南山高新区北区的发展蓝图。

8月20日，深圳市城市规划设计研究院城市更新规划研究中心主任王嘉，发布南山区高新区北区升级改造统筹更新工作。

截至目前，高新区北区城市 更新计划立项8个 ，其中已建成1个、在建1个、通过建环委审批1个、5个正在积极推进专规编制及报批工作。更新完成后，高新区北区产业总面积约380万平方米，提供15万就业岗位；新增居住、宿舍面积约150万平方米，至多可满足片区 5.6万人就地居住的需求 ，职住比近37%。

资料来源：深圳市城市规划设计研究院城市更新规划研究中心《高新北区升级改造统筹规划实施方案》

片区概况

◎区域位置

高新区北区

◎规划范围

高新区北区位于北环大道、南海大道、广深高速、沙河西路围合而成的区域，面积2.58平方公里。

◎发展背景

经历了粮油基地、工业区、高新区的发展历程，90年代末土地基本出让完毕，建成以封闭式厂区为主的生产加工区。

■ 1985年：粮油基地 ■ 1991年：建立工业区 ■ 1996年：设立高新区 ■ 2000年：高新区扩容 ■ 2018年：高新区北区

◎片区概况

现状整体开发强度低，是南山区少有可以通过“连片改造”实现产业升级的片区。规划范围平均容积率1.2，产业用地平均容积率仅为1.98。

◎工作背景

随着全国高新区大规模扩区，深圳高新区的比较优势逐步减弱，面临产业升级的压力。深圳高新区的全国综合排名、创新能力、产业升级能力、国际竞争力、可持续发展能力等分项排名逐年下降。

按照科技部每年对国家高新区开展的统计评价，近年来深圳高新区综合排名情况如下（在全国54个国家级高新区综合排名）——2012年、2013年综合排名第二；2014年综合排名第三；2015年综合排名第五。同时，分项目排名也在逐年下滑。

2013年起，政府推动了图则修编、专项规划编制为 北区升级改造做准备。

2013年：审批通过[高新技术区]法定图则（修编），片区660万开发总量。

2015年8月：市政府印发《深圳高新区北区产业升级改造实施方案》， 1年正式启动、3年全面铺开、6年明显改观。

2016年3月：市政府审议通过《深圳市南山区高新区北区城市更新专项规划》，核心区域的用地功能混合。

2017年3月：召开重点任务（高新北区升级改造工作）督办回忆，三级领导组织架构。

◎发展机遇

1、科技回归都市，城市旧工业区产业升级融入城市发展是国际趋势。

2、“广深港科技走廊”打造“中国硅谷”，支撑国家科技产业创新中心和粤港澳大湾区建设。

3、沿轨道6号线、13号线形成深圳科教创新中轴。

4、沿科苑路、大沙河的科技创新轴是南山区重要的发展轴线。

■ 留仙洞：总部经济集群 ■ 西丽高铁枢纽：第二“深圳北站”综合交通枢纽 ■ 高新区北区：“中枢智城”科技创新高地 ■ 高新区中区&南区：“国家知识产权试点园区”和“国家高新技术产业标准化示范区” ■ 后海金融区：滨海国际门户、口岸商业区、滨海休闲带和国际金融区

5、十七大重点开发片区之一，市区两级优先拆除重建片区。

6、西丽高铁站落定，成为对标深圳北站的综合性交通枢纽。

西丽高铁枢纽是深圳“三主三辅”的主枢纽之一 ，设11个站台、22条线，比北站多2线，接驳地铁13号线、15号线、27号线、29号线，承担赣深、深茂客专多始发终到功能，衔接 深惠城际、深莞城记等 。

7、高新北是汇集四条轨道线的交通枢纽地区。

■ 规划“4线3枢纽”：朗山路站、松坪站、松坪山站； ■ 近期13号线已于2018年建设，衔接西丽高铁枢纽； ■ 推动远期地铁15、24、27号线提前规划建设，联系前海、后海中心、高新园、留仙洞。

8、南头直升机场确定搬迁，释放片区开发潜力。

片区在原有直升机场影响下，建筑限高基本均在100米以下；南头直升机场确定搬迁龙华樟坑径，并已通过审批。图则规划片区开发量为660万，现状北区开发量仅为310万，机场搬迁后可释放片区的开发潜力（近300万开发量）。

9、大沙河公园定位为城市中心的森林公园，将结合大沙河生态长廊一并提升改造。

大沙河生态长廊景观项目是深圳市重点民生工程，今年南山区举全区之力推动该项目建设。将于今年10月1日前基本建成向市民开放。

作为“名片”旁的市级重点片区，高新区北区升级改造势在必行。

总体设计

◎目标定位

区域发展条件的巨大变革要求重新定位高新北，高新北区应由功能单一的产业园区向产城融合的复合型城区转变，成为引领全市产业升级、领跑全国高新园区的标杆城区。

湾区中枢，创享智城

Hi-Tech City

助推粤港澳大湾区国家战略实现的驱动器

构筑深圳高铁与轨道交通网络化的枢纽城

打造南山未来产业聚集产城融合的示范区

◎发展愿景

联动之城

促进区域功能板块的互动

重点解决南北向的城市联系

强化城市创新轴线

1）核心目标： 顺应科创中轴建设趋势，加强与周边规划热点地区的规划联动和协同发展

大湾区科技创新轴已趋成型，汇聚环西丽湖国际科教城、留仙洞、西丽枢纽、高新园等顶级创新要素；

拟依托轨道13号线等交通主动脉 ，南北向串联科技创新核心要素，整合创新资源，打造以南山为核心的全球创新产业链条。

2）空间联动： 利用桥下空间建设休闲商业、带状公园，植入文化、展示、运动等功能

建议对桥下空间进行活化利用，建设临时建筑、休闲公园，打造公共开放空间，植入文化、展示、运动等功能，打通高新北区与西丽火车站的慢行通廊，使桥下空间成为消除割裂、联系南北的媒介。

3）交通联动： 打通10条对外联通性道路，加强与周边城市节点的互联互通

结合广深高速高架契机，采取桥下净空下穿、上跨、地道下穿三种形式打通10条衔接南北功能节点的联通性道路。

4）功能联动

①向北延伸地下通道联系西丽枢纽，加强科苑路地下主题街的活力渗透

建立向北联系西丽枢纽的地下通道，加强科苑路地下主题街的活力渗透，促进南北功能的缝合和渗透

②构建跨干道空中连廊，增强干道沿线组团的产业联系

衔接周边规划，建立跨广深高速、北环大道空中连廊， 增强干道沿线组团的产业联系 ，形成北区到中区、北区到高铁片区的连续空中慢行廊道。

融合之城

促进片区内的产城融合

鼓励功能与空间的复合开发

围绕地铁进行TOD建设

打造公共服务轴带

1）核心目标： 依托沿朗山路公共服务设施，结合地铁枢纽站凝聚活力，构筑朗山路综合服务带，“以线带面”引领北区由园区向城区转变。

2）站城一体化

①围绕三个地铁枢纽站进行TOD开发 ，从建筑高度、建筑形态、商业业态、公共空间、公共配套等多角度，营造三大活力中心。

②加强通向地铁枢纽的交通联系，构建链接多维空间的 “城市核”

③邻近地铁枢纽适度提高建筑高度，形成良好的城市天际线

邻近地铁枢纽站地块宜提高建筑高度，形成地标建筑，地铁200米范围内形成高层建筑群落，形成良好的城市天际线。

3） 综合服务提升： 延续专规用地功能，增加公服设施，沿朗山路打造综合服务带

4）生态织补： 利用绿带、公园等构建生态廊道，织补区域绿道网络，串联山海通廊

5）综合服务提升： 在专规基础上，优化配套设施布局，全面提升公服水平

6）职住平衡： 在政策范围内，尽量增加混合用地的住宅配建比例和产业用地的宿舍配建比例，进而提高就地居住比例，改善职住平衡

更新后片区产业总面积约380万平方米，可为片区提供15万就业岗位；更新后新增居住、宿舍面积约150万平方米，至多可满足片区5.6万人就地居住的需求。

创新之城

基于产业升级改造的角度

重点针对产业配套不足、产业空间孤立分散的问题

以平台营造产业聚落

加强联系、交流、共享

1）核心目标： 政府统筹园区改造，并参与、支撑、引领片区产业升级，构建适宜科创产业发展的产业空间模型。

产业发展原则：推动片区非高新产业转移、升级，对高新企业引导、聚集。

2）公共政策制定： 创新提出含新型产业功能的新建项目，须将裙房三四层空间（包含二层屋顶，不包含核心筒）移交政府，作为支撑片区产业发展的产业服务平台

3）产业空间模型

①以干道划分聚落，以聚落为单元组织产业空间，建立科创生态系统。

②龙头企业带动周边相关产业集聚，通过产业公共服务平台的连接，加强产业集聚，营造“大聚落、小聚集”的产业生态空间模型。

4）平台的水平联系： 平台连廊是产业服务平台的延伸，连接地铁，导入人流。

建立城市核，联系地铁站点；结合平台设置连廊；连廊与平台的公共通道保持线性贯通，并设置遮蔽设施以保证24小时对公众开放。

5）平台的垂直联系： 三四层产业服务平台，可垂直联系一二层公共配套设置与创新型产业用房，实现了政府物业的集中布局，进而实现了政府与业主物业流线的分离。

6）聚落的公共服务中心： 围绕绿心布置产业服务、生活服务、文化展览等配套功能。

7）聚落间的协同联动： 聚落绿心通过绿廊与公共服务带加强联系，形成覆盖片区的产业生态大系统。

8）平台的公共价值： 以平台打造 “城市第二地面” ，建构城市立体公共空间。

针对北区业主独立自改的现实，更新单元间通过平台连廊连接，平台打破了楼宇间各自封闭的产业业态，强化了聚落的产业集聚和配套设施共享，成为营造、激发创新的空间。

政府参与产业升级的重要媒介，实现了产业配套从“被动应对”到“主动供给”的转变，为园区提供36万产业配套空间，并为生活配套提升预留了弹性空间。

◎空间结构

一轴：科苑路科创商务发展轴

一带：综合功能服务带

三心：产业聚落核心、科创商务核心、生活服务核心

八聚落：六个产业聚落、两个生活聚落

来源：深圳乐居

编辑：冯慧琳

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