文：s姐
本文为深圳看房团原创作品
谈到平湖， 很多人的第一反应是：没什么印象！
一直以来，平湖的存在感显得太弱了，甚至被深圳的置业者遗忘！这与片区发展相对缓慢，市容市貌老旧、市政配套落后分不开。
但是，如今去平湖，你会看到很多变化！旧改项目一个连着一个，恨不得给它改个底朝天。而且，明年平湖即将通地铁了！接下来的发展不容小觑。
01
蝶变的平湖
近几年，平湖力求在交通和产业方面找到突破口，努力提高教育、医疗等市政配套水平，多个知名开发商入场布局旧改项目，片区的发展曙光乍现。
在交通和产业方面，平湖计划打造“一二三四”城区格局，全方位提升片区实力。
即汇集7条轨道线，在平湖简头岭规划建设一个综合交通枢纽；打造华南城、海吉星两大物流园区；发展平湖金融与现代服务业基地、鹅公岭战略新兴产业基地、平湖跨境电商特色小镇等三片产业基地；建设平吉大道、平安大道、平湖大街、凤凰大道四条城市走廊。
在市政配套方面，平湖努力发挥优势，补齐短板。
平湖的休闲娱乐资源较为丰富，有凤凰山国家矿山公园、平湖体育中心、松仔岭公园和平湖生态园等。平湖生态园二期基本完成，平湖凤凰山国家矿山公园二期也完成大半，未来是平湖景观资源的亮点。
平湖的医疗资源偏弱，区域内综合素质较强的医院只有平湖人民医院，在建的有深圳大学附属平湖医院（深圳市平湖医院），位于富芳路和湖田路交汇处（富民工业区），即将投入使用。
在城市更新方面，平湖街道约有19个旧改项目，拆除重建建设用地总面积超过260万㎡。佳兆业、华侨城、金地、远洋、京基、卓越和宝能等开发商均已进驻，未来片区价值会随着改造效果而提升。
02
平湖房价洼地能否被填平
最近，平湖新盘特发天鹅湖畔即将入市，主打湖畔景观和教育资源，听起来是走高端路线。试问，天鹅舞动翅膀，平湖房价洼地能否被填平？
我们看下平湖目前的房价地图，发现片区人气楼盘均价在4.2万左右，与光明、坪山价格相当，目标人群仍是刚需为主。
以平湖佳兆业广场为例，地处平湖中心区，对面是平湖街道办，附近有地铁10号线平湖站，旁边有守珍购物街，过马路有平湖小学。在各方面配套比较成熟的情况下，项目住宅4.4万，公寓3.5万，已于六月底抢销一空。
对比而言，特发天鹅湖畔距离平湖中心约四五公里，靠近雁田水库。它属于原鹅公岭天鹅工业区旧改项目，所以目前周边还是以厂房居多。
据实地考察情况，除了厂房，小区附近的天鹅路两旁有小吃店、小卖店，没有大型的生活超市和购物中心。最近的大商场荟港城，需要开车10分钟，日常生活买菜做饭可能不太方便。
小区附近有一个鹅公岭市场公交站，坐公交车可以直达丹竹头地铁站或者平湖中心，花费时间差不多，大约30-40分钟。
值得期待的是小区自身规划，当代人最头疼的两大问题——教育和养老，小区规划上基本已经解决了。
天鹅湖畔规划建设一所3年制幼儿园，外加9年制华南师大附属学校，学校旁边还有一个公立养老院。家里小孩能在家门口上学，老人在小区楼下养老，大人可以安心搞事业，倒是省不少心。
另外，靠近水库，本身自然环境肯定不会差。空气清新，含氧量高，这大概也是养老院选址此处的重要原因。深圳的海景、湖景都属于稀缺资源，在小区高层的阳台，可以直接眺赏美丽湖景，算是得天独厚的景观资源。
对比平湖佳兆业广场，天鹅湖畔在景观和教育方面略有优势，在交通和生活配套方面存在短板，按照正负抵消来看，天鹅湖畔恐怕难以超越平湖平均房价。
03
适合什么人买
天鹅湖畔小区住宅总户数2161户，保障房约420户，可售住宅1741户，套内面积小于90平的有1340户，占比77%。因此，天鹅湖畔仍是以刚需或改善型刚需为主。
77平的两房得房率较低，约为70%，套内使用面积约50几平，两口之家基本够用，三口之家则略显局促。
89平的三房，客厅通阳台，较为通透舒适。105平三房位置最好，户户有南向宽景大阳台，10层以上可直接看到雁田水库的湖景。
142平的四房有7.3米阳台，据说可以横向摆放两个洗衣机，面积大，赠送面积多，宽敞舒适。
小结：
目前深圳发展的重点仍在西部，前海和光明一带。而东部龙岗值得一提的亮点是华为和大运新城，大运的发展速度、政府投入和规划均优于平湖。
平湖，相对而言，并不属于龙岗政府重点发展的区域，靠自己慢慢发展，还要漫长的时间才能看到起色。
天鹅湖畔这个盘，个人建议，有房票，想在深圳上车的改善型刚需，可以买来自住。如果是想投资升值，可能需要慎重考虑。
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