【特别鸣谢：福州各大房产中介、房产金融、评估机构等数据支持！】
这份报告，相信大家已经好奇久了！今天，我们就直接入主题！晒干货！一起从福建省首份最真实、最翔实的楼市全景报告---《福州存量房指数2019上半年报》的一些篇章和维度里找我们需要的东西。
城市基本面》》
呆福州这么久了，了解你的城市么？
1、城市小学生数
这两年来，业界越来越把一个城市的小学生入学数，来代表楼市真实的购买力。小学生当年入学的数量增长率越高，越能生动展示青壮年人口在大量涌入城市。
福州小学生数2018学年为10.8万多人，较去年增长13.8%，说明福州正凭借优质的社会公共资源和良好的就业机会对流动人口形成了强大的吸引力。
市五区中，小学生的入学数，仓山最多、马尾最少。2012年—2018年的8年间，仓山区每年小学生入学数均超过1万人，马尾最少的学年是2626人。而仓山区2012—2013学年是10224人，2018—2019学年更达到16110人。
仓山区历年入学小学生多，有其是传统文教区的定位有关，也跟其辖区范围较大，新盘较多，是近年来福州购房者置业安居的热门区域有关！
2、近三年福州城镇和农村人口收入
2016-2018 福州城镇和农村居民收入均稳步上升，居民幸福感指数提高。尤其是，城镇居民收入绝对值提升速度与能力，明显高于农村居民。
3、城市“互联网+”指数
福建省上榜城市中，福州排名第15名，高于厦门、泉州，在国内也有较好排名。
“互联网+”指数，说明了整个城市的基因。这有赖于福州市的数字行业基础较好，如动漫等IT行业，有较强研发能力！同时，也是数字中国峰会的建设成果。为楼市购买力形成有利支撑！
存量房市场》》
1、 上半年存量房走势
2019上半年福州存量房单价走势图
福州存量房（即二手房）市场呈现跌宕起伏态势。2018年底至2019年1月持续爆发新盘开盘潮，整体供应充足，另市场环境趋冷，1-2月持续低迷，3-4月楼市呈现小阳春行情，究其原因主要是受土地市场回暖及房企释放涨价信息，刺激观望客户入市，5-6月市场去化呈现下滑态势。在下半年多项目入市的背景下，且新盘限价依旧的情况下，市场压力或趋加大。
2、上半年存量房销售面积TOP20楼盘
从本表看，金山板块是福州市二手房交易最活跃的区域。TOP20的楼盘中，就有金山碧水、金山桔园、江南水都、公园道一号、新榕金城湾、中天金海岸、融信大卫城、融侨外滩8个盘，成交面积更是超过TOP20的1/2强。这种现象，除了金山板块的地段优势，各项配套完善，更主要是该区域货源足，一定程度上吸引众多置业者。
金山碧水雄踞榜首，除了地段优势，更主要应该还是价格优势，工薪阶层购买群体大，刚性需求强劲。
3、 上半年存量房销售单价TOP10楼盘
销售单价高，主要是因学区房因素！单价TOP10中，鼓楼区楼盘独占9家，说明优质教育资源的区域严重不平衡现象。
融侨外滩，作为唯独一个非鼓楼也非学区且主打大户型的楼盘，能挤进前十榜单，确实不易！主要凭借稀缺的江景资源，当然更主要是楼盘品质，才能在众多江景房中独树一帜！
4、 上半年五区存量房成交套数
每月五区平均成交3144套二手房，其中仓山区、鼓楼区成交占比最高。仓山区因房源足的原因，而鼓楼区却因人们越发重视生活质量以及孩子的教育等影响，备受二手房购房者喜爱。
租赁市场》》1、 全国50城房租收益率
租金收益率最低的5个城市，分别为厦门（1.2%）、青岛（1.4%）、福州（1.5%）、深圳（1.6%）和石家庄（1.7%），房价水平远超租金水平，并且近几年房价涨幅远大于租金涨幅。房租收益率较低，事实上还受地方经济水平、居民收入与自然环境的多重影响。五市除石家庄外，均为沿海城市。发达的经济水平和宜居的自然环境，使得厦门、青岛、福州、深圳等地的城市房价，进一步实现了溢价。
2、不同区域的月租金水平
台江鼓楼的月租金相对高，属于福州市五区的房租收入第一梯队。马尾偏远，租金低，但高于闽侯。
这里有一个很值得关注的现象，是台江区的房租能反常规高过鼓楼！
对此，研究团队认为，虽然两个区域都属福州传统市区的核心，当然鼓楼位置更核心。但因台江区面积更小，资源更集中，且其辖区内又有闽江北CBD、海峡金融街CBD两个福州顶级的CBD区域，还有万宝商圈、中亭街商圈、茶亭商圈等顶级商圈加持，高质量的商务精英、中小企业主、白领等流动人口多的原因。从2019年上半年的租金行情，表现明显！其租金后市，值得我们持续关注！
3、上半年个盘租赁TOP10
在租金榜单中，鼓楼、台江两区，几乎是霸榜！独占9席！仅剩一席为晋安的融侨悦城。出现这种情况，主要是CBD所在地主要分处这两个区，还有学区房等因素。
CBD的精英群体和学区房的需求群体，都属于较高收入阶层，因此，可承担的租金自然会高一些！
房贷月供》》1、 近一年全国首套房利率走势
2019年6月全国首套房贷款平均利率为5.423%，相当于基准利率1.107倍，环比上涨了0.14%。
从数据上看，全国房贷利率水平在5月份达到2018年6月以来近一年的最低水平后，开始触底反弹。这与国际上的“降息预期”相背，应该是金融机构“讲政治”的一种体现！
2、六月首套房利率最低TOP10
2019年6月，一线城市中广州房贷利率有所上涨，北京的房贷利率略有下降，但两者整体看仍然较高，在全国十低之外。表中，最难得的是厦门，近半年的首套房利率惠民政策，一直占据榜首！
二三线城市哈尔滨和珠海因为利率降低而挤进全国前十，哈尔滨和珠海地区均有部分银行将首套房贷款利率调整至基准水平，珠海也有银行虽然普遍执行基准上浮5%，但同时表示VIP客户可以做到基准。
福州前五个月的首套房利率，都在“最低前十”之列，占第四位！但自5月底接人行会议通知后，全市普遍上调首套房利率，在6月份才“完美”滑出“最低前十”！
3、六月35城二套房主流房贷比例
二套房的首付比例，最容易体现出一个城市的楼市火爆程度。执行成数越高的城市，就说明楼市热度越高，如表中的苏州、南京，把二套房比例都罕见地提到了8成。
纵观上半年，二线城市的二套首付政策基本没变化，只有个别银行有所调整。福州目前保持5成首付比例，说明“房住不炒”还是主流基准。
这个数据靠谱么？福州市区的存量房价格，就这样么？不是经常有一些网站报道称福州存量房6月份均价是27602元/平。
某平台上显示的福州存量房6月均价
为什么会有这么大的价格差距？
研究团队认为，主要是这些网站上呈现的价格，均是通过挂牌量房源数和挂牌价来统算的，这与真实的市场成交价差距还是比较大的！而我们的团队坚持用每月的成交价来分析，虽然信息收集难度大，但肯定更接近真实市场”。
另外，这些网站的房价，仅是本网上的挂牌房源价。受限于本网的房源有限，价格代表性就更弱了！而研究中心的数据，却来源于福州数家主流中介，成交面积与套数均超过市场50%，体现的房价自然更有代表性。
对此，福州存量房指数项目研究发起人、福建省中房建筑经济学研究中心理事长、行业观察家Yesir叶传杰老师告知房谈君说，随着下一步加盟中介、房产金融公司的进一步增多，数据进一步完善，工作量也进一步增加，但价格一定越来越接近市场最本真！
【注：1、以上仅为《福州存量房指数2019上半年报》节选篇章；2、本文所指福州市区，均指传统的市五区（不含长乐区）】
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