黄沙水产市场要搬，原址拟建商业综合体，在周边是否有竞争优势？

南都讯 7月25日，广州市城市规划委员会会议审议通过了《荔湾区沙洛片区控制性详细规划》，确定黄沙水产市场(下简称黄沙市场)搬迁至荔湾区沙洛片区内的东洛围。记者了解到，此次规划通过坐实了过去十年黄沙市场搬迁传闻，广州港集团方面也明确，黄沙市场原址将考虑建设商业综合体。

十年搬迁拉锯，黄沙市场去向可能因此尘埃落定。记者梳理过去十年多方博弈和市场发展、片区规划发现，黄沙市场的去留与白鹅潭商务区有着千丝万缕的关系。

市民在黄沙市场内手持大虾自拍。

市民在黄沙市场内手持象拔蚌留影。

黄沙市场十年搬迁路
过去十年里，黄沙市场曾三次传出搬迁消息。直到上周荔湾沙洛片区规划被审议通过，黄沙市场搬迁选址尘埃落定。记者梳理过去十年黄沙市场搬迁消息，发现荔湾区、市场管理方和档主多方博弈，同时与白鹅潭商务区有着千丝万缕的关系。
2009年
首传搬迁：以原地改造升级告终
早在2008年，“白鹅潭经济圈”被写入广州市委全会报告，当年的荔湾区政府工作报告中提到“积极推进新隆沙、大坦沙岛南、黄沙水产市场和火车南站等地块的整体开发”。到2009年7月，广州市规划局召开“黄沙水产市场搬迁番禺选址协调会”，随后广州市建委、市规划局及荔湾区政府在给广州市人大代表的答复中提到“黄沙水产市场搬迁问题已提上市政府议事日程”。
当年黄沙市场首次被传搬迁消息沸沸扬扬，荔湾区力主搬迁市场，而档主们听说要迁至番禺的五湖四海水产交易中心，大多表示反对。老方是最早来到黄沙“搵食”的老板之一，他和不少老板都担心成行成市的生意“搬了就散了”。
无论档主还是市场管理方皆不愿意迁走，而市场地块所属广州港集团，荔湾区没有直接管理权。多方博弈最后的结果是，搬迁风波结束于黄沙市场管理公司的表态：黄沙水产市场不搬迁，按计划进行原地升级的二期改造工程。
往后的5年里黄沙市场经历快速变化。老方扩大他的进口龙虾业务，“澳龙”、“加龙”、“波龙”在国内销路持续走高。南方航空多伦多站站长严成名也证实：加拿大的龙虾每天坐着直飞航班运抵黄沙，再批发转运到国内其他城市。与此同时，不少档口增设零售业务，让食客饕餮购买到新鲜登岸的水产品，黄沙也因此成为不少市民和游客打卡的美食地标。
2014年
再传拆迁：联排临时档口被拆除
2013-2014年，黄沙市场搬迁再起波澜。2014年1月《广州市关于推动专业批发市场转型升级的实施意见》中提出“以黄沙水产市场、西城同德鞋业市场等为试点，对低端市场、临建类市场实施搬迁或关闭，预计2016年底前完成。”当年11月28日第28场市政府领导专场新闻发布会明确，黄沙市场选址方案在研究当中。
到2015年5月，黄沙市场南区的联排档口被认定为违建而迅速拆除。与此同时，为了解决黄沙市场内部和外围交通拥堵问题，广州港集团旗下新风公司将如意坊地块辟出物流中转和仓库，解决现有市场空间不足的问题。
到2017年，黄沙市场管理公司有关负责人一再强调，“搬走的只是水产批发业务”，原址打造成渔人码头。随后，一份《广州黄沙渔人码头项目规划建筑设计方案》曝光，黄沙水产市场将打造成广州水产交易总部、企业总部基地、金融服务中心、渔业文化展览中心、沿江休闲娱乐中心(含观光码头)、特色美食馆。
不难发现，当时的广州港集团和市场管理公司做出多次努力，力求对保住市场，市场管理方仍然与档主站在一起，希望将市场原地升级，力求不被认为是“低端市场”而要搬迁。
2018年
搬迁规划出炉：迁至东洛围
2016年则迎来第一座甲级写字楼“立白中心”，白鹅潭也被定名为“白鹅潭中心商务区”，沉寂十年的白鹅潭建设被重启。对荔湾区而言，白鹅潭是未来十年发展的希望，有望成为下一个CBD。因此，代表着传统批发模式的黄沙市场搬迁显得尤为迫切。
黄沙市场该如何“安置”？黄沙市场搬迁曾有三个选址：龙溪增漖立交地块、东洛围码头、南漖村集体用地。去年8月10日，广州市国土和规划委员会首次在公示的荔湾区沙洛片区规划中透露，黄沙市场将搬迁至沙洛，首次披露市场搬迁规划。此时，广州港集团态度出现了微妙变化，去年12月广州港集团相关负责人明确表示，黄沙市场拟搬迁至东洛围，建设方案已上报有关部门。
沙洛片区的规划到上周正是经审议通过，黄沙市场搬迁大势所趋，而酒楼食肆、档主也各自表示从市场管理公司听到了“风声”。对档主来说，搬迁是好是坏？面对记者的提问，档主们跟10年前相比明显淡定了，“说了10年都搬不动，先观望吧。”老方说，“搬迁细节还没定，我们都不太着急。”他强调，影响肯定是有的，但档主总体都会跟市场方向走。
荔湾区方面表示，白鹅潭中心商务区范围已往南扩大到广钢新城和东沙、东洛围，与佛山相接，辐射粤西，未来东洛围的新黄沙市场也将高标准打造。

荔湾区政府相关负责人介绍，黄沙水产市场位于荔湾旧城南侧，紧靠沙面岛，建筑面积为5.0万平方米，其中商铺有3.2万平方米，有500家商户。黄沙水产市场对老城区和周边的环境、风貌、交通、市政等方面的影响都比较大，对老城与周边历史街区的保护也带来极大的负面影响，与旧城文商旅的发展目标也存在较大差距。另外，由于现有的基础设施配套不完善，用地空间局限，水产市场有迫切的搬迁需求。

经历多年多轮的选择研究工作，广州市政府最终于2018年1月份在有关会议中，议定“原则支持将东洛围码头作为黄沙水产市场永久搬迁选址。”今年1月，市政府有关会议也提出，要加快沙洛片区控规调整工作。

搬到哪里？ 东洛围建设美食港，满足水产市场功能

据了解，本次提交规委会审议的荔湾区沙洛片区控制性详细规划位于荔湾区东南角，是珠江后航道与三支香水道的交汇区域，规划调整范围89.4公顷。其中东洛围片区(水产市场)是21.0公顷，包括商贸、村镇及配套区、仓储物流区。

水产市场用地以商业商务功能为主，占地19769平方米，建筑总量5.3万平方米；配套美食港用地面积15039平方米；增加1处占地12213平方米的社会停车场，有约600个停车泊位，预留立体停车建设空间；1处水上巴士码头，占地630平方米；1处水上货运码头，占地440平方米，满足水产市场核心的商贸功能的搬迁需要。

调整后控规显示，荔湾区沙洛片区还将以水产市场建设为契机，推动周边区域联动发展。现在东洛围片区有2宗国有用地分别是广州港(3.52平方公里)和省五矿(6.62平方公里)的用地，其中省五矿权属地块调整为商业兼容娱乐用地，建筑量2.26万平方米，限高24米。

配套如何？ 地铁十号线经过，将加密片区路网

从规划图可见，东洛围新建水产市场主体建筑如大型白色邮轮造型，东面与美食港相接，滨江公园相邻。

规划提出，考虑到新水产市场选址地处重要的滨水景观地区，水产市场总建筑限高38m，主体建筑(不低于计容建筑量的70%)集中在25米以下，25米以上的建筑采用退台的形式；通过加大滨水建筑退让公共空间，增加了2.77公顷的公共开敞空间。规划还提出勾勒富有韵律、体现珠西滨水风貌的城市天际线，形成珠西滨江贯通的十里慢道。

交通方面，规划提出要按照“区域快速集散，内部客货分离”的原则对进出交通组织进行精细化规划，提升沙洛路等级功能，利用沙洛路、翠园路实现与主要疏解通道的连通。

有熟悉黄沙市场的管理方人士表示，黄沙市场原址3万多平方米，加上如意坊新风地块的6万多平方米物流仓储，现合计有近10万平方米。而东洛围商铺建筑面积5万平方米，根据过往黄沙市场运营经验，在物流和仓储用地的空间上要有远见，考虑市场未来发展需求。

在路网方面，沙洛片区将增加1条次干道和4条支路，若干条非定位道路。环城高速道路红线内增设地面次干道沙洛路，由2条20米地面辅路组成；优化广州圆路至沙洛路接口；从医药港湖区到水产市场新增滨江15米规划支路，连接南北；翠园路两侧增加3条规划支路，支持产业用地发展；医药港湖区周边新增若干条10米宽的非定位道路。此外，在建的广州地铁十号线也经过该片区，并设地下站东沙站。

原址何用？ 考虑建成高端综合商贸体

黄沙市场原址会做成渔人码头吗？广州港集团相关负责人透露，计划将原址参照位于沿江东路的“海港城”模式进行开发，正在争取建成以休闲娱乐为主的高端综合商贸体。

南都记者了解到，“海港城”是由广州港集团在2010年底建设开业，最早定位于为沿江到滨江一带的商住楼盘提供商业配套服务，但经营近10年，商场火爆程度不高，2016年承接了东川名店城撤出的运动品牌租户，但去年底以来部分运动品牌商铺也陆续撤走。

黄沙市场原址地处白鹅潭商务区范围，与沙面岛相邻，周边有包括御景壹号、逸景湾等多个楼盘相邻，居民游客的存量客户基础较好。但值得关注的是，一路之隔的西城都荟已发展成熟，是辐射广州中心区西南的大型购物中心，兼具了时尚零售、餐饮休闲、亲子娱乐等功能。黄沙市场原址再建设类似的高端商业综合体，是否有竞争优势，需要进一步谋划。

搬迁思路 黄沙市场考虑一次性搬迁

去年12月6日举行的广州国资2018混改重点项目推介对接会上，广州港集团相关负责人介绍，黄沙市场拟搬迁至东洛围，建设方案已上报有关部门。黄沙市场搬至芳村东洛围地块后，以“黄沙水产”的品牌效应及商户基础，发展仓储冷链、水产物流、商品集散等功能，建设辐射华南的水产品物流集散中心。

数据显示，黄沙市场年水产品成交量超21万吨，交易额逾72亿元，占广州市水产品供应总量75%以上，30%的水产品销往全国各地。

对于黄沙市场具体搬迁细节安排和时间表，广州港有关人士和市场管理方均表示，并未明确具体搬迁安排。市规划与自然资源局方面表示，原地块属于广州港集团，用途没有在这次会议中讨论；原市场的具体搬迁流程将由广州市商务局主导。

市场反应

“没收到通知就继续做生意”

昨日中午，记者走访黄沙市场了解到，大部分档主说不清楚什么时候搬迁，“没收到通知就继续做生意”。一家在黄沙市场经营20多年的水产档口负责人黄先生表示，问档主肯定都不情愿，“搬迁很麻烦”，但无奈的是，如果市场方面决定要整体搬，档主只能跟着搬。带子档口的刘先生则强调，水产市场搬迁，档口很多熟客定会流失，“能不搬就不搬”。

对黄沙市场搬迁关注的，还有市场内的海鲜酒楼，“楼下买海鲜、楼上现加工”是黄沙市场独创了闻名中国的“广州海鲜style”，载体正是市场内8家大型海鲜酒楼。“市场要整体搬迁，酒楼也很难做。”黄沙市场内一家经营10多年的海鲜酒楼合伙人董姐(化名)告诉南都记者，酒楼是租赁市场的场地经营，今年底前合同到期，去年股东们曾就是否续约进行多次讨论，“大多倾向于不续约”。据酒楼负责人了解，即使今年底续约，也要参加市场方的重新招标，合同一年一签，“这样对酒楼经营不利”。

采写：南都记者李鑫 赵安然 实习生蔡梓润

摄影：南都记者 何玉帅