变了味的“棚改拆迁”，公益变功利！

（一）咋个空荡荡？

2019年6月某个星期六下午，闲来无事，穿过步步高二楼东侧小门，直入进龙商厦二楼，顿感惊讶：咋个空荡荡？

门口一侧玻璃橱窗上贴着的一则通知告诉了我:

进龙商厦二楼分租商户撤铺严重，导致进龙二楼承包者入不敷出，无力(利）运营，欲与二楼店铺各业主终止承包合同，并且之前可能存在拖欠租金的行为。

把锅甩给拆迁，有点不厚道！可进龙商厦经营困难却摆在眼前！

我们不禁要问：处于鼓楼核心商圈，又有左青龙商厦，右新步步高夹持引流的新进龙商厦，为何落到如此？

　　（二）普惠易拆

这张图片，老宜春人很熟悉！

它就是宜春普惠购物中心， 于1997年由中外合资企业江西进龙实业有限公司投资建设。它还有一个更广为人知的名字——进龙。

老进龙（宜春普惠购物中心）座落在繁华的中山中路与东风路交叉的西北方向，从照片中我们可以看到：普惠购物中心四、五、六层，直至2010年旧改拆迁，外部和内部仍没有装饰。看来，老进龙商厦运营得不成功。

查阅资料得知：2010年4月，因普惠大楼片区严重影响了中心城环境，且存在着严重火灾隐患，经市政府研究，决定对普惠大楼片区危旧房实施整体改造拆迁。这次拆迁总户数为864户，其中住宅345户，非住宅519户；拆迁房屋总建筑面积63597.6平方米，其中私人住宅面积32528.02㎡、私人非住宅面积19194.84㎡、公房面积11874.74㎡。

2012年9月，在普惠片区拆迁的地块上，宜春新的地标建筑——宜春步步高广场落成。该广场总建筑面积达17万平方米，地上28层、地下3层，其中西边的1——7层，约10万平方米的面积是新增建筑面积，也就是今天集购物、美食、家居、休闲、文化为一体的大型商业中心——步步高综合商业体。

2013年6月，原普惠大楼的345户住宅拆迁户开心地领到钥匙，搬入步步高广场A、B两栋高楼的22层住宅楼房；另外普惠片区非住宅拆迁户也都根据《宜春市普惠大楼片区非住宅拆迁改造补偿安置协议》，陆陆续续地按就近就地的原则进行产权调换，在新进龙商厦中置换到了新商铺。

大家喜笑颜开，都盼着新的进龙商厦能凤凰涅槃，浴火重生！

　　（三）进龙难进

从2013年底开业算起，新进龙商厦运营至今五年有余。可通过实地察看，个人认为——普惠易拆，进龙难进！！！！

那天，我是从步步高二楼东侧门入口进入进龙商厦。二楼靠北，只剩卓越教育、明星舞蹈，厨忆外婆桥还在营业，其余关门的关门，拆除的拆除……显得有些安静。再往南走，靠近人行天桥的五六家店铺虽然霓虹闪烁，但客流稀少。

从左右沙龙美发店南侧过道步入电梯间，只见电梯与楼梯比邻，电梯狭小，楼梯逼仄。拾阶而上，来到三楼，首先映入眼帘的，是季季红火锅店，火焰店灯火昏黄。想起季季红火锅入驻新进龙商厦，已有五载，是三楼唯一的“老”店，不禁感叹：姜还是老的辣，店还是大点老点的生命强！

再往北走，整个三楼，只见两家还在营业，一家是好身材营养驿站；一家是老年人活动室——宜春都知道。其余店铺，如江尚一品、烤翻天、美轩记等，都已是铁将军守门。走道昏暗，满地污渍的过道，我心生恐慌，不由快步行至北头电梯，见“居士之家 50米”几个毛笔字在斑驳发霉的墙壁上也格外刺眼，这不该是居士之作为，也可见物业管理之松懈！

乘梯上四楼，电梯门打开，连片的浩格健身的宣传广告贴满了整个过道，往前走，发现4楼浩格健身接待大厅正对面有入口通往步步高四楼运动服饰专卖区。买件运动服去健身，健身要买运动服，这是合作互赢之门，合作的前提长久来看还是互利互赢。这可能是进龙有些楼层有入口，有些无入口进入步步高的原因之一。浩格健身大概占了四楼北面四五百个平方。往前有唐一高级新娘定制馆，模特学校，双武教育、龙凯武馆，此时大概是星期六下午五点，整个楼层也还是很安静。

再上五楼，地面都还是当初的现浇面，应该是从没有装修过。走到北头，发现张贴着数张艳丽缺衣的美女图，才知这里曾是“开心演艺吧”，也曾莺歌燕舞，只可那惜美女也撩不倒汉子上五楼的心啊！——它已经撤了。

乘电梯来到进龙一楼，才感觉回到了繁华商圈。

整个进龙商厦一楼被三条不足二米的过道自南向北切成几纵，然后各纵又被分成大小不等的格子铺，铺子里售卖着女人、孩子的产品和服务。比如衣帽鞋袜，美甲画眉，盘发美容，南头明显热闹北头，往北你偶尔能看到一些店铺转让出租的告示，两头和外侧店铺则主要是饮食，小吃类的店铺，细细一数，光奶茶店就有七八家之多。

（四）吾欲何为

也许有人会说：

花者匠心，你吃饱了撑着？写进龙商厦，你为了什么？

我不断地观察，不断地写，我到底是为了什么？

有一天，我想通了。

我写这些，不是为了赞颂或抹黑。我希望我能还原本质，找到事物成功或失败的原因，为他人，也为自己以后的行动提供参考。我知道我现在还没有这种眼光或思维，因此，我不断地观察思考，不断地写，锻炼自己，也为与大家交流探讨。

回到进龙商厦，重建后的进龙商厦虽然一楼商铺出租率与出租金都不错，但二、三、四、五楼的经营状况却每况愈下，可以说，老进龙的故事正在新进龙商厦身上重演，可为什么历史会出奇相似？我分析了以下几点：

（一）商铺产权仍分散，公共服务是短板。建设新步步高广场时，就明确了新建后的进龙商厦将按协议就地就近置换给原先非住宅拆迁户。这就先天决定了新进龙商厦产权仍旧分散，给新进龙管理埋下隐患。大家可以看到，进出进龙商厦的公共通道大都狭窄隐蔽且脏乱差。上下进龙商厦也只能靠南北和中部４部厢式电梯，还有步步高东侧的几间低矮简陋的楼梯间，极为不便。二楼却曾因被整体承包分租，所以进出口和通道还算宽敞方便……有人会说，有物业公司啊，可物业管理在分散的业主面前往往也有心无力。如果意见不统一，人人都说了算，往往等于人人说了都不算。商厦各商铺业主都有各自的诉求小算盘，这是导致进龙商厦有公共建设，公开管理方面难有大作为。可以说，新进龙商厦产权分散是阻碍进龙商厦发展的最大障碍。所以，现在大型商业综合体分割出售，往往也只出售所有权和收益权，经营权却还归管理方，而且往往会要求管理方自持一定比例的物业。

（二）市场定位模糊不清，楼层设置杂乱无章。进龙商厦西与步步高广场比邻，东与青龙商厦隔街相对，南有加贝地下女人街。所以，进龙商厦应根据自身优缺点及周边环境，找到鼓楼商圈市场服务的空白点和痛点，全力打造出自己的特色市场定位。比如定位中档鞋履首饰、美容美发、童装童鞋、小吃零食、火锅餐饮、健身娱乐，教育摄影等专业细分区域，并且应该按照它们之间关系，设置分布在不同的楼层。一般来讲，对于高频多次的日常消费店铺或商品应靠里或靠上设置，主力店品牌店是门面，是招牌，要给予最佳位置，最大支持。反观进龙，一楼几乎都是一些十平米的格子铺，女装、童装、内衣、美容美甲……一楼俱全，热闹是热闹了，但叫楼上商铺如何区域划分，如何引流招商?　再者，用一楼店铺与加贝地下室竞争，不仅暴殄天物，而且抬高了商品或服务成本。

（三）商业环境恶化，市场竞争加剧。近两年来，一方面宜春综合商业体体量猛增，另一方面房价上涨，经济疲软，消费减少，一增一减，市场竞争比以前更加激烈。宜春各商场、商铺各展身手，积极应对，以求在优胜劣汰中胜出。可以说，宜春商圈商铺日益艰难的不止进龙商厦，但进龙商厦在变化面前，因存在产权分散的不足，反应滞后缓慢，自然劣势更显，如何度过寒冬，迎来春天，新进龙商厦有更大的挑战！

………………

成功路上热闹闹，失败途中寂寞寞。不止是个人，商场企业也是如此，有多少人会记得那些倒下的商场和企业呢？所以，还如前面所言，我写这些，不是为了赞颂或抹黑。我希望能还原事物本质，找到事物成功或失败的原因，避免以后错误重演，让成功的机会多一点。这就是我目的。

我知道我还没有这种能力，因此，我不断地观察，不断地思考，不断地写作，锻炼自己，也为与大家交流探讨。