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33837元/平!广州土地起拍价创新高!这宗地究竟有何底气?

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今年,土地市场明显回暖。

从年初金融城地块的出让,到南沙灵山岛尖地块遭二三十家品牌房企疯抢,再到未拍已成王的番禺易兴地块……无不演绎着地块之争愈发激烈。

其中,番禺易兴地块起拍楼面价为33837元/平!这是广州有史以来最高的起拍楼面价,刷新番禺最高地价!

这究竟是什么神仙地块?是依山傍水,还是雄踞CBD核心?然而,都不是,该地块就在马路边,还靠近垃圾场……更多内幕请往下戳


易兴地块大致区位图

出让条件:定位高大上!限高、超低密度、政府回购

该地块位于新光快速(北行)与金山大道的交汇不远处,出让条件相对苛刻。

地块一:要求容积率≤1.01,建筑密度≤30%,绿地率≥50%,建筑限高≤24米;

地块二:容积率≤2.8,建筑密度≤30%,绿地率≥30%,这没有限高要求。


两者都是二类居住用地,其中地块一总占地约28837平,可建筑用地28837平;地块二总用地面积2789平,可建筑用地仅2789平。地块一面积是地块二的10倍+。

此外,竞得人须在地块一内提供6000平方米住房,并提供相应数量的停车位租赁使用,该政府性回购住房由广州市番禺区政府指定单位按3500元/平方米的价格回购(按政府性回购房面积计算)。

很明显,未来地块一产品将以低密度联排、叠拼等高端产品为主;地块二产品则主要供政府回购。


地块现状:暂不敢恭维!近马路,靠城中村,有高压线

该地块西侧是新光快速路,北侧不远处为广明高速和金山大道,东北侧为金山工业园、东南侧是广州淘宝第一村——里仁洞村。


简而言之,该地块目前被主干道、工业园、城中村包围,没山,没水,周边也不是CBD。

当前,该地块长满杂草,围墙周边有垃圾堆放,墙边还有污浊积水,东北侧有高压线经过。


易兴地块周边环境

这在出让公告中已明确指出,竞得人须按照相关政策法规要求,对高压线进行合理保护和利用,地块开发建设时需按供电部门意见处理,竞得人不得将供电线路的处理作为项目申请延期开发(包括开工、竣工等)的依据。


易兴地块周边环境

周边配套:交通出行靠自驾,无地铁,公交只有1路车

该地块靠近新光快速路、金山大道、广明高速等番禺主干道,能快速接驳南沙港快速、新东高速等,10分钟内可到达汉溪长隆、15分钟左右可到番禺万博和思科智慧城。


所以若自驾出行,交通条件并不差。不过幸好规划有绿带,要不主干道环绕,未来噪音粉尘影响不小。


但是,若坐公共交通则比较麻烦。地块东北侧约500米处有个小型公交总站,真的很mini,只有1路公交,可以接驳地铁3号线市桥站。

若前往3号线汉溪长隆站,车程大约8分钟;未来地铁22号线设站在祈福新村,距离该地块也不近。目前,暂无其他地铁路线经过该地块。


易兴地块附近公交站

商业:马路对面是宜家,其余都是村级配套

该地块周边商业配套主要有两part:(1)马路对面招商金山谷和富豪山庄小区底商以及附近宜家家居。但隔着大马路去买些日常用品,并不是很现实。


富豪山庄底层商铺

(2)里仁洞村,在这里超市、药店、特色美食店、快餐店等一应俱全,但是顾名思义,这都是村级配套。


里仁洞村沿街商铺

除此之外,中大型商业配套主要集中在两三公里外的祈福商圈以及万博商圈。

教育:公立学校资源有限,私立学校高达13万/年

以地块为核心,三公里范围内有多间学校,但公立学校基本是其他小区配套,而私立学校学费高得吓人。

如里仁洞小学,公立,招生要求是里仁洞村户籍村民适龄子女,或自在城市花园、诺德名都、诺德名筑符合“人户一致”条件的业主适龄子女。(2019年最新招生方案)

富豪山庄小学,公立,也要求生源是富豪山庄小区符合“人户一致”条件的居民、业主适龄子女。(2019年最新招生方案)

此外,广州加拿大国际学校,私立学校,幼儿园仅学位就13万/年,不包括其他学杂费!

像机关幼儿园、祈福中英文等口碑不错的学校,则学位比较紧张。


富豪山庄小学实景图

周边环境:与火烧岗垃圾场直线距离仅约1.5公里

火烧岗垃圾填埋场,是广州三大垃圾场之一,是广州南部最大的垃圾填埋场,不仅对万博板块有影响,还影响到市桥北的富豪山庄、招商金山谷以及即将出让的易兴地块等片区。

该地块与垃圾场直线距离不超过2公里,在榄塘路远远就可以看到堆积如山的垃圾场。

住在里仁洞的居民表示,现在已经好很多,夏季雨后偶尔才会闻到异味。


火烧岗垃圾场实景图

其实,早在2014年,就有消息称火烧岗垃圾场将封场复绿,但时至今日并没有确切的消息。不过,新增垃圾量已在减少。

根据2014年10月11日《番禺区城市管理局对区政协十三届五次会议第25号提案的答复》文件显示,火烧岗垃圾填埋场关闭的前提条件是广州市第四资源热力电厂一期和二期投产,实现番禺全部生活垃圾的焚烧处理。

目前,一期已投产,二期工期计划为2019-2022年。这意味着,保守估计火烧岗在2022年前有望全面封场。


火烧岗垃圾场出入口还有车辆进出

周边楼市:新房不多,一手只有祈福缤纷汇(4.5万/平)

该地块周边楼盘主要集中在新光快速路以西,和广明高速以北。北侧,自在城市花园,2005年的房子,二手报价在2.7-3.1万/平区间,总价270万/套起;诺德名都,楼龄相对新,2013年的房子,当前二手放盘量较少,均价3万+/平。

西侧招商金山谷、富豪山庄、祈福新村等大盘不同房源价格差距较大,基本在2.5-3.3万/平区间。如招商金山谷领仕组团,2012年的房子,二手报价基本3.5万/平起,总价350万/套起;而金山谷mini-top则低至80万/套,不过建面仅约30平。


富豪山庄实景图

当前,唯一有一手房源在售的是祈福缤纷汇。祈福缤纷汇目前主要在售41-163平单位,户型选择多,带装修出售,均价45000元/平。

此外,去年12月份中铁建斩获的安美塑料厂,就在富豪山庄和招商金山谷旁,当时以23419元/平的楼面价成交,目前已动工,预计未来一两年内会如市。

从当前的周边环境来看,中铁建项目周边居住氛围浓,商业配套齐全,生活氛围明显优越于即将出让的易兴地块。


中铁建项目现场图


中铁建项目现场图

但仅从地价来看,未来易兴地块产品对标的金地壹粤府和五矿万樾台。

其中,金地壹粤府是番禺的地王项目。该地块是在2017年1月出让,经过129轮激烈竞拍才被金地斩获,折合楼面价33660元/平,在易兴地块出让前依然是番禺的地王。

目前金地壹粤府在售130-180平洋房,均价65000元/平;同期在售310-355平环幕大平层,总价在1400-2300元/套。

五矿万樾台,当初也是个高价地块,楼面价高达30711元/平,仅次于金地地块。主推161-216平别墅,均价70000-90000元/平。

以上两者是番禺至今为止,唯独两宗超过3字头的地块。而即将出让的易兴地块起拍价即高达33837元/平,创新高,这意味着未来产品售价很可能6字头起。

未来发展:关键看里仁洞村改造,投资达210亿

里仁洞村,北至锦绣香江、西至新光快速、南至榄塘路、东至番禺大道。根据去年年底规划,里仁洞村规划有大片的商业用地和居住用地。


里仁洞村大致区位图

规划范围的东部,还规划有一块殡葬设施用地。


里仁洞村规划图


里仁洞村规划图示说明

目前,里仁洞村旧改合作企业正在招标。根据公告显示,改造总投资将高达210亿元,并规划有300米左右的高层商业建筑。

300米高什么概念?目前番禺地标广晟万博城A塔仅约266米,意思是未来这里将会成为番禺的新地标。


里仁洞村现状

易兴地块将于6月20日正式拍卖,究竟花落谁家?未来,里仁洞村改造如何?不妨拭目以待。

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