合肥蜀山区50中新望岳学区房价分析

019年以来，50中望岳学区范围的部分小区，成交单价屡创新高。2019年3月份，光明世家的一套66.8平米的公寓，成交单价达到了30090元，已经超越了对面50中新本部的许多学区房价格！而5月份，该板块的华地公馆一套88平的两房，最高成交单价超过2.4万。正是因为成交单价一路攀升，许多朋友按奈不住，纷纷咨询我是不是要赶紧投资50新望岳学区房？生怕错过了一次抄底的好机会。其实50新望岳于2016年8月才建成，2016年9月开始招生，至今还不满3年。短短3年里，在房价上，已经“超越”42中、48中等一众老牌名校。难道50中望岳已经跻身于合肥顶级学区行列了？

房博士通过实地踩盘与并对历史成交数据进行分析，前后历时一个多月，今天与大家分享一点收获，欢迎大家收藏、转发。如有不足，也欢迎大家指正。

50中新望岳校区，最新名称是：50中天鹅湖教育集团望岳校区。是蜀山区集团化办学的又一成果。话说蜀山区50中天鹅湖教育集团，由以下3个学校组成：

50中天鹅湖教育集团天鹅湖校区（原名50中新校）；

50中天鹅湖教育集团望岳校区（原名50中新望岳校区）；

50中天鹅湖教育集团蜀山外国语学校（原名50中南区）；

50中望岳学区位于合肥市望江西路与岳西路交口西南。南临匡河、政务区；东面是潜山路，有大唐国际、港汇广场、商之都；西邻合肥铁路西、大蜀山。北面是长江西路，有即将新建的高铁西站。学区范围内是有蜀山区政务中心、蜀山教体局等。其中50中新望岳+稻香村学区范围，是黄潜望板块的后起之秀。

50中天鹅湖校区这几年发展势头非常不错，基本站稳合肥一档初中。50中望岳地理位置上已经不属于政务区了，在政务区以北，却可以和政务区的50中天鹅湖组成教育集团，这个待遇不算低，也可见50中望岳所受到的待遇不低。

学校下辖4所小学：

稻香村小学岳西路校区；

宁溪小学；

潜山路小学；

西园新村小学南校；

一、2019年合肥学区房房价迎来大涨

2017年合肥限购以来，合肥楼市整体走势较为平稳的情况下，合肥学区房走出了一波向上的行情。房博士最新统计，合肥45中+南门小学学区房2019年1-4月份最新成交均价是34356元/平， 较2018年28193元/平上涨6163元/平，涨幅21.8%，较2017年24989元/平上涨9367元/平，涨幅37.5%。而50新、168玫瑰园、50西等合肥顶级学区，均有不低的涨幅。

顶级学区房的涨幅喜人，但是毕竟房源有限，门槛非常高，部分老破小居住体验极差。所以有不少朋友退而求其次，寻找一些中档学区作为投资目标。

50中望岳2018年的指标到校最低分排名是第18名，从50中望岳的实际办学规模和水平来看，50中望岳目前离第一梯队的45中、50中新的还有很大差距。2019年1-4月该学区的实际成交均价只有18625元/平。低于50中南，与168玫瑰园东、嘉陵江路中学、46中南等学区的成交均价接近。从学区的成交均价来看，50中望岳，也是中档水平。50中望岳还应该还不是顶级初中。

那么作为中档学区，其学区房有投资价值吗？升值潜力是不是也不错？中档学区的小公寓可以入手吗？带着这些问题，房博士研究了50中东望江路、46中南、50中南、50中新望岳等几个有代表性的学区，168玫瑰园东、嘉陵江路中学、50中东望江路校区虽然刚建校不久，还没有中考成绩统计，但是46中南、嘉陵江路中学处于滨湖板块，168玫瑰园处于经开核心板块翡翠湖，50中新望岳处于蜀山区核心黄潜望板块。从板块价值和学区水平上来说，具有较好的代表性和较强的投资预期，与50中望岳有相似的地方，故一并引入，供比较参考。并以50中新望岳校区为例，从四个方面展开，对于其它中档学区的学区房投资也有参考意义。

• 中档学区的房子到底有没有投资价值？

• 小户型到底能不能像45中、50新那帮保值增值？

• 望岳校区学区范围内有哪些优质小区？

• 类比168玫瑰园南区的投资建议。

二、各学区范围2019年房价对比

我统计了合肥两个顶级学区50中新、45中，以及46中南、嘉陵江路中学、168玫瑰园东、50中东望江路等部分学区的学区房实际成交记录，本文共统计真实成交样本2162个。

50中新望岳，2019年1-4月份的成交均价是18564元/平。比第一梯队的50中新低6041元/平，比45中低5820元/平。和46中南、168玫瑰园东、嘉陵江路中学价格相近。2019年1-4月以上学区范围内的成交均价如上图。

望岳校区虽然对应了4所小学，但是，潜山路小学学区范围内的汉嘉都市森林和广利花园属于50中西学区，所以2016年以来西园新村南校累计只2套样本。西园新村南校成交的样本也不多（一共8套样本）。50中望岳学区的成交样本，主要集中在稻香村小学和宁溪小学两个学区范围内。故而本文重点分析以上2个学区范围。

三、已成交房源房价走势分析

2019年，50中望岳+稻香村小学的学区二手房共计成交51套，成交周期：112天，平均建成年代是2011.9：成交均价是21136元/平，50中望岳+宁溪小学的二手房共计成交46套，成交周期：132天，平均建成年代是2011.7，成交均价是16370元/平。

稻香村小学比宁溪小学多成交套数多5套，成交周期短20天，已成交房源中，平均房龄新2个月，成交均价方面，高4766元/平。高出29.6%。这个差距不算小。在这个呈长方形的狭长学区范围里，南强北弱。南方的稻香村小学各类房价指标明显优于北面的宁溪小学。

1、50中望岳+宁溪小学

宁溪小学学区位于黄山路以北。学区范围内有最著名的大溪地一期天悦轩、二期天润轩…直到六期御倾城。曾经在黄潜望板块也是明星小区。2017年以来，累计成交103套房源，占总成交量的58.8%。其中五期天逸轩和六期御倾城建成年代都是2014年，房龄较新，所以成交量最大，分别成交了26套和41套。紧随其后的是天泽轩，成交了19套。

大溪地一众小区里，由于天润轩、天悦轩、天籁轩的成交量比较小，升值率数据失真。我用房源平均被关注的次数（关注度）来衡量该小区的市场热度，用成交量来衡量小区的流动性。其中天悦轩的关注度只有6.33，在所有小区中倒数第4。2019年以来成交套数是0，累计只成交了3套。通过成交量和关注度，再结合房龄，可以确定，天悦轩目前的状态，属于逐渐老化，流通性越来越弱的小区。对此类小区的投资，务必慎重。事实上，天润轩、天悦轩、天籁轩三个小区与铁道线靠的很近，地段也不是很好。购房时，观察周边是否有铁道线和高架桥之类的不利因素，与铁道线、高架桥保持一定的距离，是很有必要的。

成交量较大的天逸轩（关注度20.5）、天泽轩（关注度30.79）、御倾城（关注度24.93），关注度都比较高，市场的实际需求是有的。但是从升值率来看，表现平平。天逸轩较2018年平均升值率为3%、天泽轩为-1%、御倾城基本持平，略涨66元/平。作为宁溪学区里最耀眼的几个小区，其表现也非常不给力。随着板块的老化，整个宁溪学区范围的房产投资价值越来越小。不过天逸轩、天泽轩、御倾城几个小区房龄较新，没有投资客的哄抬，价格已经没有什么泡沫了。对于刚需自住的朋友来说，2房或小3房也是不错的选择。

西环中心广场，位于黄山路与潜山路交口西北角，东南边就是3号地铁口国防科技大学站。单从数据上看，涨幅不错，较2018年涨幅8%，较2017年涨幅13%。由于成交样本波动较大，以上涨幅也有失真，实际涨幅没有这么大。其中66平的一房，超大阳台和卧室，单身居住舒适度很高。随着地铁3号线的开通，适合单身自住兼投资。

值得注意的是，博澳丽苑在共成交了50套，单个成交量第一，但是2019年的成交均价只有12994元/平。而且连年下跌。除了与房龄较老有关，也与小区的位置有非常大的关系。博澳丽苑的西边是西二环，东边是铁路线，小区被分割在一个“孤岛”内 ，周边配套欠缺。所以2019年的成交均价较2017年下跌了7%，较2018年下跌了2%。从数据上不难看出，这是一个劣质资产，小区的业主在纷纷逃离。2017年以来，投资博澳丽苑的朋友亏大了。

伯益经典雅苑（房龄10年）2019年的平均关注值是5，累计成交3套；岳西东村（房龄20年）平均关注值是5.67，累计成交3套；岳西新村（房龄19年）平均关注值是3.4，累计成交5套；大溪地天悦轩（房龄11年）平均关注值是6.33，累计成交3套； 以上小区已经逐渐失去了流通性。

2、 50中望岳+稻香村小学

合肥市稻香村小学是合肥的老牌名校了。建校于1949年，老校址位于雨花塘畔。2011年8月新校区岳西路校区启用，位于光明世家小区的西侧。据我的小蜜圈信息，该学校是蜀山区重点打造的小学，在蜀山区的小学首位度，应该可以名列前茅，学校的资源配套和师资力量，是非常过硬的。

从下表中，可以看到。几个优质小区成交量、关注度、成交量和涨幅都非常可观。

比较有代表性的是光明世家，较2018年涨幅16%、信达西山银杏涨幅11%、华地公馆东区涨幅10%。

房博士实地踩盘证实。光明世家成交单价超过3万、总价201万的那套66.8平米的房源，是一套挑高复式公寓，可以做成上下两层。抵得上90平米的3房使用，所以单价较高。若以90平米算，单价23333元/平。这与该地段实际价值基本吻合。这种情况其实不止光明世家一家，50中望江路的安高城市天地小区，有类似的挑高公寓，实际成交单价2.5万+。光明世家还有一个99平左右的4房，3月份成交单价达到26250元/平！其实也是因为有大面积赠送，99平做到南北通透的四房，总价也才259万。这种房子，不能只看单价，要看总价，99平。能抵得上120，其实很实惠。这么看来，50中望岳学区房单价奇高，不是因为学区牛叉了，二是因为赠送面积多，拉高了单价。

华地公馆西区因为成交数据较少，均价21250元/平，也有些失真。华地学府房龄新，赠送面积也比较多，得房率挺高，华地公馆与华地学府名都一样，都是是华地的代表作之一，小区的品质和物业管理均优于光明世家，该小区当前的实际成交价应该在2.4万左右。华地公馆东区与西区类似，两个小区都是中大户型为主，比较适合刚改的朋友。不过据我密圈的好友透露，该小区房主目前也比较傲娇。毕竟有10%左右的升值率，在该板块，算是刚改投资+自住的首选。

维也纳森林公园，在黄潜望板块算是绝版多层，曾经的高品质小区。但是因为是2006年的房子，房龄超过10年，且户型较大，总价较高。目前的状况是看的多，成交的少。

成交量最大的金大地1912，累计成交了74套！但是价格方面，却并没有涨幅。2019年的成交均价是19564元/平，比2018年的19561元/平，只涨了3元。相比于2017年的19775元，还下跌了211元。跌幅1%，作为以中小户型为主的小区，拥有稻香村小学本部学区，没有表现出明显的学区溢价。我调取了该小区38平米小公寓2017-2019年的成交记录及价格，发现近两年来，该户型价格走势与小区总的价格趋势基本一致，呈略降的走势。与50中西的易居同辉、168的金水童话名苑的投资收益天上地下。

2017年以来冲着望岳+稻香村小学学区来投资的朋友，应该很郁闷吧。这种38平朝南的户型公寓目前成交价格走势太平淡了，与政务区的学区公寓涨幅差距不是一点点，近两年成交总价基本维持在85万左右。虽然现在挂牌的价格有不少已经超过了95万，但是成交不多。

金大地1912被分割在怀宁路与黄山路的西南角，显得很孤立。小区投资客众多，人口流动大，如果望岳小区不能成长成顶级学区，随着小区的老化，该小区的投资功能越来越弱。

距离学校最近的公寓--华地公馆公寓，距离初中不到100米、距离小学不到400米，其中有一个33平米的朝南小户型，非常精致，虽然成交不多，价格已经有几万块的涨幅，年涨幅不低于5%。可见50中望岳+稻小的学区房还是产生了学区溢价，只是这种溢价并不明显。对于总房款只有7,80万，又想进行房产投资的朋友来说，华地公馆公寓应该是一个很好的标的。

建议大家密切关注今年50中望岳的中考成绩及市场动向。如果望岳的成绩越来越好。华地公馆的小公寓应该会在该学区范围内率先领涨，这个小区也是学区投资的首选。

学区范围内的合轻家园、红园小区、蜀鑫雅苑，与宁溪学区的岳西新村、岳西东村等类似，成交量和关注度较低，已经逐渐失去了流动性。

该板块还有一个号称科技住宅的当代Moma，恒温、恒氧、恒湿。不过据说维护成本很高。一年的物业费+维护保养费用1-2万块。目前没看到有成交记录，感觉有价无市，合肥人不是很买账。

四、房价分析及建议

1、50中望岳+宁溪学区范围的二手房逐渐老化，配套不足，距离学校偏远。包括最新的大溪地御倾城在内的众多小区，逐渐失去投资价值。可作为刚需自住，投资慎重。

2、50中望岳+稻香村小学学区范围，特别是望江路以南的几个小区，是该板块的精华所在。因为离政务区近，有3号线、6号线双地铁加持， 港汇广场等大型商业也集中于此。比较优质的小区有华地学府公馆、华地学府名都、华邦光明世家、信达西山银杏、盛世名城等。是投资+自住的首选。

3、50中望岳尚未形成明显的学区溢价，小户型学区公寓投资，是机会与陷阱并存。拥有众多老旧小区的学区，达到一定水平以后，想再往上提升就会有瓶颈。50中望岳成为中等偏上的学区是没有问题的。想成为类似于50新、45中这样的顶级学区，希望并不大。学区小公寓的投资，优先选择望江路以南的学区小公寓，比如华地学府公寓、华邦光明世家的小户型公寓等。

4、前一段时间有不少朋友咨询我168玫瑰园南区落地南艳湖，是不是很好的投资机会？我在上一篇《2019年6月合肥经开区房价走势分析》中，已经做了分析，168玫瑰园南区落脚168中学的大本营-南艳湖南岸，地段优势明显，后劲不小。但是周边小区老化严重，生源质量是很大短板，所以短期内无法成为顶级学区，长期也要看生源的更新换代程度。大概率会成为一个中档的学区，水平可能会类似于今天的50中望岳或者46中南、48中滨湖等。而这一档次的学校，还不足以形成很强的学区溢价。通过对50中望岳学区房的分析，中档学区的学区房投资，需要和优质房产的其它优质配套，比如地铁+商业+小区品牌在一起，才能产生较高的溢价。所以我在《2019年6月合肥经开区房价走势分析》中就指出，168玫瑰园南区的投资：一是要远离老破大，尽量购买新盘或者次新盘。二是准备好资金，等待优质小区出现再出手。比如海恒金屿海岸的公寓楼已经开始验资，单价1.5-1.6万。最低总价80万左右，个人认为是很不错的投资标的。不过据我的小密圈爆料，可能需要全款。如果能划入168玫瑰园南区，全款也值得。