怡心湖板块造就了成都楼市最怪诞的现象

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--“房资深”

我们先来看几条新闻：

1. 怡心湖“明星”大盘取得预售,最低带装修售价2.04万/平起

2. 城南怡心湖再迎供应,高层精装均价约1.75万元/㎡_

3. 怡心湖220套纯居洋房开盘 限价之下洋房仅卖高层价?

第1条说的是今年4月份预售的中国铁建西派国樾，第2条说的是今年4月份预售的中海云麓世家，第3条说的是去年10月份预售的金地悦澜道。

实际上，严格意义上来讲，以上三个楼盘都不属于怡心湖板块，而属于怡心湖板块以北的华府板块。真正的怡心湖目前还在开发初期，哪些楼盘属于真正的怡心湖板块？大雷可以负责任的告诉大家：一个……也没有。

华府板块本已是成都楼市的热门IP，而何华府的楼盘却争先恐后的为自己贴上“怡心湖”的标签。为何成都楼市会出现这样怪诞的一幕，以至于很多人尚不知怡心湖所指何处？今天大雷带大家走进真正的“怡心湖板块”。

还原真正的怡心湖板块

2015年9月，双流发布《怡心湖片区控制性详细规划公示公告》。根据规划，怡心湖片区位于新双流与天府新区直管区交界处，具体而言，是指北接牧华路、南至青栏路，物联大道及华府大道四段以东，剑南大道南段以西的区域，面积约8.4平方公里。

（怡心湖板块区位图）

开发商的嗅觉何其灵敏，眼下真正的怡心湖板块还是一片不毛之地，然而早已火遍了整个成都。自然，这一现象绝非偶然。真正的怡心湖板块到底是什么样的？

看规划，怡心湖片区有两大亮点

一是产城湖的规划理念。怡心湖片区是城南继锦城湖、兴隆湖之后规划的第三座产城湖，片区内规划了“都市水岸商务中心区”、“滨水花园总部商务区”、“创智创新科技研发区”、“园景休闲小镇生活区”、“生态科技宜居生活区”等六大功能区。当然，在规模上，怡心湖自然无法与锦城湖和兴隆湖相提并论，锦城湖作为城南第一个产城湖，占地2400余亩，兴隆湖水域面积达4500亩，怡心湖水域面积500亩，整个怡心湖片区规划的水域面积约1000亩。但相较于锦城湖，怡心湖片区目前尚处于起步阶段，其规划纵深性更强。从规划上看，我认为，怡心湖在居住、产业、生态多方面的升级设计较兴隆湖和锦城湖有着较为明显的后发优势。

（怡心湖效果图）

二是对高端居住的整体性规划。整个怡心湖片区中将有一条5公里长的生态绿带穿插而过，包含一个大型的水体景区，即怡心湖公园，规划的水域面积达到了500亩。此外，还有3个大型城市绿地公园，以及多个较小的街头绿地公园。整个怡心湖片区12600亩，规划的水域面积就超过了1000亩，规划用于居住用地的面积仅约2000余亩，绝大部分用地为公建配套服务设施、绿地与广场、水域，平均容积率只有约1.9。毫无疑问，如果按照上述规划打造，整个怡心湖板块对标的是高端居住需求。

我前几天实地去怡心湖板块转了一圈，除了正在开挖的湖区，整个板块还是一派原始风貌。而这，或许正是怡心湖板块相较于其他高端板块最大的优势之一，可以最大成都保证怡心湖板块规划的整体性以及规划落地的可能性。

大雷说房独家视频：怡心湖湖区360度拍摄

看配套，堪称双流区的顶配

交通方面，怡心湖片区规划了四横三纵的交通路网（三纵：剑南大道、华府大道、物联大道；四横：青栏路、正公路、天保大道、牧华路）。区域内规划了7条地铁线路，8个站点，其中3座换乘站点以及1条有轨电车，外加怡心湖北站的TOD站点。毫无疑问，怡心湖片区交通规划好得有些让人瞠目结舌。我曾在之前的文章中说过，挖掘未来的潜力板块，一条非常显性的标准是看该区域是否有多条地铁。从这个层面来说，怡心湖片区的交通规划放眼全成都都算得上是顶配区域之一。

此外，高端居住板块离不开高品质的教育配套。双流在怡心湖片区的教育资源匹配可谓拼尽全力。从规划图来看，怡心湖片区共规划20所学校，其中幼儿园共12所，小学3所，1所中学，1所高中以及3所九年一贯制学校。此外，万科在怡心湖板块打造的万科梦想城还规划有多所高端的国际学校。

看区位，“宇宙中心”并非浪得虚名

怡心湖片区处在双流区最东侧与天府新区的毗邻区域，位于五环（牧华路）以南，由北而南呈一个“7”字形展开，其北部距离火车南站自驾约17公里，距离市中心天府广场自驾约24公里。显然，怡心湖片区距离主城区较远。同时，怡心湖片区北接华府板块，东临锦江生态带。片区南部通过地铁6号线直通秦皇寺地铁站（秦皇寺板块总部商务区所在地），直线距离约5公里。

天府新区成为国家级新区，双流在东边区域做文章，这是怡心湖规划出台的大背景。然而，如果只是把怡心湖板块看作是双流版的“东进”，认为怡心湖板块只是在抱天府新区的大腿，还不足以真正看懂怡心湖的区位价值。

大雷说房独家视频：剑南大道南段

当前，以天府大道南延线为中轴的区域，金融城、大源、世纪城，发展较早，板块已经成熟，土储资源已渐趋殆尽。目前中轴发展遭遇瓶颈，城南的发展势必往左右两轴延伸。右轴属于起步阶段，未来潜力巨大，但呈现时日较长。左轴主要串联自贸区、航空港、怡心湖和牧马山经济带。其中怡心湖板块上承华府城市生活功能区，下启天府国际生物城和新津，西接双流航空港，东连天府新区直管区，怡心湖板块恰似整个西翼的枢纽。看懂这一点，才能看懂怡心湖板块的区位特点，也才能真正理解怡心湖板块背后的价值逻辑。

大雷观点

有人曾言，“成都是一座因水而生，因水而兴，因水而困，因水而荣的城市”，“水”之于成都人而言，是一种特殊的情结，是成都人定义高端居住的必备元素。1000亩怡心湖够“水”，因此，怡心湖板块的格调不可谓不高。

怡心湖位于成都西南翼的战略核心位置。在我看来，怡心湖之于双流，就像东郊记忆板块之于成华，又如武侯新城之于武侯，双流区政府有着十足的动力和压力将其打造成为一张靓丽名片。

同时，值得关注的是，当前成都的布局很广，东进是取得城市永续发展空间的战略基础，天府新区又有着国家级新区的政策支撑，处于双流区的怡心湖板块吸引高质量的产业、商业和服务资源的难度不可谓小，而这，才是怡心湖成为一座高端产城湖的关键。

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